В октябре заработает ипотека на жилье. Станет ли она такой же доступной, как в России или Европе

Президент на прошлой неделе подписал указ по ипотечному кредитованию жилья, который должен заработать с 19 октября. В Минэкономики, которое занималось разработкой документа, рассказывали, что нововведения касаются в первую очередь механизма выдачи кредитов под залог жилья. Однако, по мнению экспертов, этого недостаточно, чтобы сделать ипотеку в Беларуси по-настоящему доступной и приблизить ее к тому формату, который существует в России и западных странах. FINANCE.TUT.BY поговорил со специалистами о том, что именно меняет принятый указ, каких еще изменений в области ипотечного кредитования нам не хватает и что будет происходить со ставками по кредитам на жилье.

Коротко: какие изменения вводит новый указ

• Ипотека распространяется на готовое зарегистрированное жилье на первичном или вторичном рынке, а также на земельный участок, на котором находится приобретаемое жилье.
• Банк может взыскать ипотечную квартиру, только если одновременно соблюдаются два условия: задолженность по основной сумме превышает 10% от суммы предоставленного кредита, а просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев).
• Банки получают первоочередное право на удовлетворение неисполненных обязательств по кредиту за счет ипотечного жилья. Требования других кредиторов, обеспеченные залогом этого жилья, будут удовлетворяться после полного погашения долгов банка.
• Банк сможет самостоятельно направлять необходимую информацию в территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, что упрощает регистрацию залога.
• Солдаты-срочники и те, кто проходит альтернативную службу, получат отсрочку по ипотечному кредиту и процентам на период службы.

Специалист по недвижимости: «Классической ипотеки у нас все еще нет»

— Классической ипотеки у нас все еще нет, в этом плане указ ничего не меняет и никаких существенных изменений не вводит, — говорит специалист по ипотечному кредитованию группы компаний «Твоя столица» Мария Данилюк. — Во-первых, ипотека, то есть предоставление кредита под залог приобретаемой недвижимости, относится только к готовому жилью — вторичному рынку или новостройкам. На строящиеся квартиры она не распространяется. Во-вторых, у банков все равно остается возможность использовать иные способы обеспечения кредита кроме залога, например тех же поручителей. Есть и хорошее нововведение: упрощается процесс регистрации залога. Банк сможет сам направлять запрос в БТИ без участия кредитора, что позволит ускорить процесс. Но, опять же, это нельзя назвать каким-то существенным изменением.

Эксперт отмечает, что указ, ко всему прочему, вступит в силу только в октябре, и «сложно сказать, какая ситуация будет в тот момент на рынке недвижимости».

— Не исключено, что рынок может встать, а банки — повысить ставки по кредитам или вообще приостановить их выдачу. Если говорить о ставках, то буквально за последний месяц они уже заметно выросли. Снижение шло весь прошлый год, в марте средняя ставка по банкам составляла 12,32% годовых, но уже в апреле она выросла до 14,19%. В некоторых банках ставки поднялись еще выше: например, БПС-Сбербанк сейчас предлагает кредит на недвижимость под 19,99%. Отмечу, что это связано не с изменениями ставки рефинансирования, которая остается на прежнем уровне, а именно с решениями самих банков.

Говоря о возможном приостановлении кредитования, Мария Данилюк отмечает, что обычно такое происходит под конец года, когда «заканчиваются резервные банковские средства, выделенные для кредитов».

— Как правило, это небольшой промежуток времени, плюс-минус месяц, после чего кредитование возобновляется. Но сейчас ситуация нетипичная. Например, Приорбанк не возобновил кредитование, которое было приостановлено еще в конце прошлого года, Франсабанк перестал выдавать кредиты на недвижимость в начале апреля. Пока сложно сказать, что будет дальше происходить на этом рынке, но дальнейший кризис точно не будет способствовать скорому восстановлению.

Банк: «Новые подходы более лояльны к физлицам-поручителям»

В Беларусбанке прогнозируют, что подписанный указ «расширит использование ипотеки в качестве основного способа обеспечения по кредитам на покупку жилья».

— Это, безусловно, хорошие новости для кредитополучателей, поскольку в нынешних условиях непросто найти поручителя, — констатируют в Беларусбанке. — Стоит отметить, что до настоящего времени в большинстве случаев ипотека использовалась банками как дополнительное обеспечение по кредитам, в отличие, к примеру, от того же поручительства. В этой связи новые подходы, закрепляемые указом, более лояльны по отношению к физическим лицам-поручителям: в первоочередном порядке взыскание будет обращаться банками на предмет ипотеки, только в случае невозможности такого взыскания банк обратится к поручителям.

Также в указе прописаны основания, на которых банки могут обратиться за взысканием ипотечного жилья: просрочка по кредиту должна быть свыше 90 дней, а размер задолженности по кредиту превышать 10% от суммы кредитной задолженности.

— Поскольку теперь залог (ипотека) возникает в силу законодательства и не требуется заключения договора о залоге, то стороны по кредитному договору не будут нести дополнительные расходы, связанные с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договоров залога, — добавляют в Беларусбанке.

В банке говорят, что уже готовы работать с учетом всех нововведений.

— Залог по кредитам на недвижимость уже более двух лет применяется нами достаточно активно, уменьшая таким образом и число поручителей, и их роль в обеспечении по кредитной сделке. В настоящее время банк рассматривает возможность предоставления кредита на покупку недвижимости только под залог приобретаемого жилья, при этом поручительство выступает обеспечением по кредиту только до момента заключения договора о залоге (ипотеке), — говорят в Беларусбанке.

Экономист: «Нужно четко определить порядок отчуждения жилья»

Заместитель административного директора по развитию исследовательского центра BEROC Анастасия Лузгина считает, что принятие этого указа делает ипотечные кредиты более привлекательными, поскольку «упрощает и структурирует их выдачу».

— Например, в указе прописано, в каких случаях банк может обратить взыскание на предмет залога. Также у банка возникает право на первоочередное взыскание, и это хорошо. Мы видим, что над развитием ипотечного кредитования идет работа, потому что, как показывает международная практика, ипотека — это достаточно привлекательный инструмент, позволяющий многим семьям приобрести необходимую недвижимость на приемлемых условиях. При этом и у банка тоже есть гарантия в виде жилья, которое находится у него в залоге, — объясняет Анастасия Лузгина.

По мнению эксперта, одной из проблем, мешающих приблизить белорусскую ипотеку к тому формату, какой существует во всем мире, — это период кредитования.

— У нас это максимум 25 лет, но в основном кредиты выдаются на срок до 20 лет. В то же время в Европе и в России срок ипотеки может составлять и 30 лет. Для некоторых кредитополучателей длительные сроки выплат являются более привлекательным вариантом. С другой стороны, платить наши 12−14% годовых на таких длительных сроках — это большая переплата. Поэтому здесь тоже нужны какие-то ограничительные механизмы: например привязка к ставке рефинансирования, зависимость от динамики инфляции и так далее, — считает Анастасия Лузгина.

Еще один технический момент, который нужно усовершенствовать, — это механизм выселения неплательщиков.

— В соответствии с условиями ипотечного кредитования, в случае возникновения оснований заложенное имущество будет изъято банком. Однако при этом запускается судебный процесс, который может затянуться не на один месяц, что чревато дополнительными издержками для банка. На мой взгляд, чтобы институт ипотечного кредитования стал развиваться активнее, необходимо четко определить порядок отчуждения заложенного жилья, — комментирует Анастасия Лузгина. — К примеру, в некоторых странах, таких как Германия, неплательщикам по кредитам могут предоставить коммунальное жилье, если у них нет другого жилья, кроме заложенного. Аналогичную процедуру планируется ввести в Казахстане. Для банка наличие такой возможности очень важно с точки зрения того, насколько быстро он сможет продать квартиру должника и компенсировать свои убытки.

Эксперт говорит, что сейчас банкам приходится закладывать эти риски в стоимость кредитов или предлагать дополнительные условия, которые усложняют процедуру получения кредита или ведут к его удорожанию.

— К таким мерам может относиться привлечение поручителей, оформление страховки заемщиком и так далее. Безусловно, выселение неплательщиков — это социальный аспект, который должен быть тщательно проработан, но без этого механизма повышение привлекательности ипотечного кредитования будет затруднено, — говорит Анастасия Лузгина.

И, конечно, ставки по кредитам на недвижимость у нас пока тоже остаются выше, чем в других странах. Если в Беларуси это в среднем 14%, то в России — 8−9%, а у наших европейских соседей и вовсе 2,5−3%.

— Здесь следует учитывать, что в течение длительного периода времени наша экономика работала в условиях высоких инфляционных процессов, что объясняло высокие ставки, в том числе — по долгосрочным кредитам. В последнее время инфляция снизилась, и рост цен сохраняется на относительно низком уровне. Это благоприятно повлияло на ставки, хоть они по-прежнему превышают инфляцию примерно в два раза, — отмечает Анастасия Лузгина. — Но мы должны понимать, что стабильность была достигнута относительно недавно. Поэтому все еще высоки инфляционные ожидания — больше 10%. Относительно высокие ставки — это пока наша объективная реальность, потому что банки закладывают в них свои риски, особенно когда речь идет о долгосрочном периоде. Кроме того, необходимо учитывать уровень ставок, по которым банки привлекают ресурсы. Если мы хотим получить дешевые кредиты, в том числе ипотечные, то и ставки по депозитам должны в этом случае находиться на уровне годовой инфляции плюс небольшая маржа.

Как отличается ипотечное кредитование в Беларуси и у наших соседей

Страна	Процентная ставка	Срок кредита	Первоначальный взнос	На что можно взять ипотечный кредит
Беларусь	В среднем — 14,19%. Часто ставка привязана к ставке рефинансирования и меняется вместе с ней.	До 20 лет.	От 10% стоимости жилья.	Готовое жилье, земельный участок, на котором расположен дом.
Россия	В феврале средняя ставка по ипотечным кредитам составила 8,69% (это исторический минимум). Чаще всего встречаются предложения под 9−10%. Ставка зависит в том числе от суммы, срока, зарплаты заемщика, суммы первоначального взноса.	Закон не ограничивает сроки ипотечного кредитования, но на практике максимум, который предлагают банки — 30 лет. Средний срок ипотеки в России сейчас составляет 18 лет.	Каждый банк может установить свои требования, но чаще всего это около 10−15% стоимости жилья.	Оформить ипотечный кредит можно как на готовое, так и на строящееся жилье, а также на земельные участки, дачи, машиноместа.
Литва	По данным Банка Литвы, средняя ставка по ипотечным кредитам в стране в прошлом году составила 2,37%. Это одна из самых низких ставок в Европе.	Максимальный срок ипотечного кредита — 30 лет.	В среднем около 15%. Если жилье, на которое берется ипотечный кредит, не является основным, первоначальный взнос может увеличиться до 30−40%.	Ипотечный кредит можно взять на жилье (строящееся или готовое), земельный участок, на ремонт основной жилой недвижимости.
Польша	Максимальная ставка по ипотечным кредитам сейчас составляет 8%. Но в основном банки предлагают варианты под 3−4%.	Максимальный срок — 30 лет.	Минимальный взнос составляет 10% стоимости жилья. В некоторых банках он может доходить до 20%.