О строительстве жилья, ипотеке, городах-спутниках и застройке на уплотнение. Рассказывает Дмитрий Микулёнок
Новости Беларуси. Строительство. Действительно долгое время так и было: стройка будто подталкивала вперед развитие белорусской экономики, сообщили в программе «Неделя» на СТВ. Помните, сколько стройплощадок было в Минске накануне проведения чемпионата мира по хоккею? А в 2010 году, например, было построено около 7 миллионов квадратных метров жилья. В 2019-м, для сравнения, всего чуть более 4 миллионов. Пять лет назад доля строительства в ВВП превышала 10 %. Потом произошло почти двукратное падение до 5,3 % в 2018 году. По итогам 2019 года не намного выше – 5,7 %.
И к 2025 году стоит задача увеличить долю до 6,3 %. А вот как этого достичь? С этого вопроса мы и начали беседу с министром архитектуры и строительства. Интервью «Недели» с Дмитрием Микулёнком.
«Сколько инвестиций вкладывается, столько и объем ВВП составляет отрасли»
Юлия Огнева, СТВ:
Пять лет назад доля строительства в валовом внутреннем продукте превышала 10 %. Потом резкое падение – в 2018-м практически в два раза. До 2025 года стоит задача вырасти до 6,3 %. Расскажите, за счет чего?
Дмитрий Микулёнок, министр архитектуры и строительства Беларуси :
Здесь многое зависит от инвестиций, которые будут вкладываться в стройку. То есть здесь мы идем таким вагончиком к паровозу. Но это минимальный рост, который мы себе запланировали и который позволяет нормально развиваться в том числе и строительной отрасли. Это средний показатель мировой. То есть мы тут не являемся ни отстающими сильно, ни лидерами. Это средний показатель. Конечно, было бы хорошо, как в лучшие годы, но пока есть как есть. Мы идем вслед ровно за инвестициями. Сколько инвестиций вкладывается, столько и объем ВВП составляет отрасли.
«У нас есть нормативы, которые не корректировались с 1980-х годов. Работы очень много»
Юлия Огнева:
Прошел год с момента подписания Директивы № 8. Как можете оценить ход ее реализации?
Дмитрий Микулёнок:
Мы пока что весь год занимались тем, что нормативную базу усиленно корректировали. И строительные нормы принимаем, и указы выходят различного рода, которые позволяют в том числе кое-какие послабления дать и по аттестации. Где-то усиливаем аттестационные эти требования для того, чтобы отсеять непрофессиональных деятелей в этой области. В этом году, наверное, еще таких ощутимых результатов мы не увидим. Пока подготовительная работа идет. А в 2021 году, я думаю, возможно, уже будут какие-то положительные сдвиги. Даже потому, что при разработке норм мы рассчитываем, что пойдет их внедрение только с проектированием новых объектов. То есть так мы пытаемся развязать руки проектировщикам, на которых очень много нареканий. Но они, с другой стороны, очень сильно зажаты требованиями нормативными. То есть у них шаг влево, шаг вправо – это равносильно побегу. Поэтому мы здесь их раскрепощаем и даем максимально им возможность проектировать на конечный результат, а уже методы проектирования они выбирают сами.
Юлия Огнева:
К концу года с этой нормотворческой работой вы уже разберетесь?
Дмитрий Микулёнок:
Процентов на 80 разберемся. Дальше будем заниматься. Мы сейчас пока отрабатываем нормативы, которые лежат на поверхности, что называется. И они актуальны для теперешнего времени. Но есть нормативы, которые могут применяться раз в три года. Потому что такого плана объекты могут быть очень редкими. Нам надо еще в то входить. У нас есть нормативы, которые не корректировались с 1980-х годов. Работы очень много.
Плюс мы получим обратную реакцию по нормативам, которые разработали. Потом начнем внедрять то, что сложившаяся практика покажет по этим нормативам. Поэтому наша задача сейчас выстрелить вот этим пулом основных нормативов, дать возможность по ним поработать и увидеть обратную реакцию. Здесь самый главный посыл о том, что мы единственные и неповторимые в этой части должны быть и мы должны диктовать эту культуру строительную. То есть это должен быть один учебник, по которому все должны работать. Если это получится, это уже будет большой успех, потому что наши соседи пока только к этому присматриваются. Я знаю, что в Российской Федерации пока ситуация прямо противоположная. То есть они тоже будут собирать все это в одно. Но они пока еще к этому вопросу только подошли. Строительные нормы объединят в себе все нормы, которые раньше были в МЧС, у санитарной станции, у дорожников, у энергетиков. То есть все, что касается проектирования объектов, оно все будет в этих нормах.
Юлия Огнева:
А помимо проектировщиков?
Дмитрий Микуленок:
Дальше – это уже стройка. Для этого у нас сейчас там аттестация. Перепроверяем предприятия, которые идут по наивысшим категориям – первой и второй. Это объекты, которые для нефтехимической отрасли строят, которые возводят промышленные объекты, здания высокой сложности. Есть те, кто аттестатов этих лишается. Кто-то подтверждает. Очень много там вопросов возникает. Сейчас немножко ужесточаем требования, в том числе по квалификации персонала, который должен быть у этих организаций. К подрядчикам будет достаточно жесткий такой подход. Потому что система некоторого такого саморегулирования не сработала пока. Поэтому чуть-чуть здесь подрегулируем и будем держать на контроле этот вопрос.
О домах, в которых идут трещины: «Там не экономия на материалах. Там как раз-таки отношение участников процесса к самому процессу»
Юлия Огнева:
То есть вы не можете не замечать тех вопросов, которые есть по отдельным объектам строительства.
Дмитрий Микулёнок:
Конечно. Каждый отдельный объект – это опыт приобретенный, практика так называемая сложившаяся. Если есть проблема по объекту, надо разбираться, что называется, до самой сути и смотреть причины. Если мы видим, что причина в неорганизованности, тогда это перепроверка аттестационных требований подрядчика. Если вопрос в технологии, значит, надо смотреть, что не так с расчетами, где надо подкорректировать нормы, чтобы не было либо излишества, либо недостатки устранить, чтобы обеспечить надежность объектов. Это самый главный посыл.
Юлия Огнева:
Последнее время все чаще появляются сообщения в средствах массовой информации о том, что то в домах трещины идут или еще что-нибудь. И очень часто за причину называют экономию на материалах строительных. Видите вы эту тенденцию?
Дмитрий Микулёнок:
Конечно. Но там не экономия на материалах. Там как раз-таки отношение участников процесса к самому процессу. Наш посыл такой: в этом процессе должны участвовать профессионалы с высокой степенью ответственности. Они должны понимать, куда они приходят. И что спрос достаточно жесткий, потому что это безопасность. Если какое-то с их стороны происходит, что называется, непослушание и провинность в этой части, это будет караться однозначно, потому что на кону здесь жизни.
О строительстве жилья в ближайшее время: «Баланс, который найден и пока будет сохраняться»
Юлия Огнева:
Актуальная тема на все времена – строительство жилья. Расскажите, сколько будет строиться в ближайшее время и где? Нужны ли какие-то изменения в мерах господдержки?
Дмитрий Микулёнок:
Объем 4 миллиона остается. Пока это такая цифра, которая стабильная. Она учитывает возможности самих участников процесса со стороны строящихся – это дольщики и многодетные, и нуждающиеся – и возможности государства в обеспечении необходимой инфраструктурой и льготными кредитами. Поэтому это такой баланс, который найден. Он пока будет сохраняться.
Юлия Огнева:
Это два-три года ближайшие?
Дмитрий Микулёнок:
Ну, это как минимум. Дальше уже будем по обстановке смотреть. Возможно, будет и в сторону увеличения. Тут все будет зависеть от экономики. Тут и кредитование очень большое значение имеет. Потом есть несколько законодательных инициатив в части жилищных строительных сбережений, ипотеки, которые сейчас обсуждаются в правительстве. Если это даст какой-то дополнительный толчок, возможно, придется увеличивать объемы строительства. Но пока это перспектива такая.
«Ничего другого пока в мире не придумано более совершенного, чем ипотека в данной ситуации»
Юлия Огнева:
Очень долго обсуждается ипотека, жилищные сбережения.
Дмитрий Микулёнок:
Противоречий много очень. На опыте даже той же Российской Федерации мы видим, что они в ипотеке очень активно работали и в конце пришли к эскроу-счетам. Потому что очень много обманутых людей. Своего рода такая пирамида получается в некотором роде.
Юлия Огнева:
Но от этой же идеи вы не отказываетесь?
Дмитрий Микулёнок:
Нет. От идеи не отказываемся, потому что ничего другого пока в мире не придумано более совершенного, чем ипотека в данной ситуации. Человек сам получает жилье и потом за него платит. Смысл ипотеки в том, что жилье уже как бы есть. Но в собственности оно находится либо у банка, либо у кого-то, а он потом выплачивает этапами суммы за это жилье. Схема абсолютно рабочая, только надо некоторые механизмы такие, которые гарантируют безопасность, в том числе человека самого.
Юлия Огнева:
А строительные сбережения?
Дмитрий Микулёнок:
Строительные сбережения тоже система не новая. Мы ее тоже опробовали. В том числе и у нас в республике она кое-где внедрялась. Но пока не так широко, потому что здесь вопрос в накоплениях, которые граждане должны делать. То есть в системе строительных сбережений должно участвовать достаточно большое количество людей, которые накапливать должны, и потом должна идти стройка. И необязательно тот, кто накапливает, является застройщиком. Он может просто вкладывать эти деньги. Но пока нет экономической модели, не сложилась она еще, как возможно запустить систему эту.
Законопроекты сейчас на согласовании и по ЖСС, и по ипотеке. Ну, они уже достаточно долго согласовываются. Мы рассчитываем, что в течение года, возможно, они будут приняты.
«Мы выйдем на требование главы государства по обеспечению в течение года направления многодетных семей на строительство»
Юлия Огнева:
А что с многодетными семьями? Сможете выполнить поручение Президента?
Дмитрий Микулёнок:
Посыл Президента расписан нами полностью по годам. Мы рассчитываем, что в течение этого года и уже в следующем мы выйдем на требование главы государства по обеспечению в течение года направления многодетных семей на строительство. Именно направления.
Юлия Огнева:
А построиться они через какое время смогут?
Дмитрий Микулёнок:
Как правило, если в течение текущего года направляют, то в следующем году уже стройка. Больше года стройка не идет.
Юлия Огнева:
Но это идет речь о многоквартирных жилых домах или все-таки об индивидуальном жилье больше?
Дмитрий Микулёнок:
В областях и так, и так вопрос решается. Но там, где индивидуальное, там многодетные строятся самостоятельно, получая на это деньги. Там сроки они уже сами себе устанавливают. А многоквартирные – это нормативный срок строительства.
Об индивидуальном жилье: «У нас много желающих жить не в городе»
Юлия Огнева:
Скажите, а вот вообще индивидуальное жилье – это решение квартирного вопроса для нас?
Дмитрий Микулёнок:
Это один из вариантов, учитывая последние тренды, когда у нас много желающих жить не в городе. Этот тренд подхвачен в том числе и государством. И на этот счет соответствующие изменения внесли даже в законодательство, которое позволяет сейчас централизованным заказчикам строить индивидуальную застройку квартальную со всех необходимой инфраструктурой. Раньше этой возможности не было. И обустраивать сразу это все, чтобы потом мы не наблюдали недострои годами.
Мы рассчитываем, что уже в конце весны на примере Гродненской области мы покажем такие объекты, там будет проходить семинар. Здесь именно вопрос идет о квартальной застройке, чтобы показать, как должна выглядеть именно застройка вне населенного пункта прилегающей территории. Что она может быть тоже цивилизованной со всеми атрибутами нормальной жизни.
Юлия Огнева:
Это государственный застройщик?
Дмитрий Микулёнок:
Да. Это государственный застройщик.
О строительстве арендного жилья: «Строить ради стройки нет необходимости»
Юлия Огнева:
Во многих странах решением квартирного вопроса становится строительство арендного жилья. Одно время достаточно мощно за это взялись, но потом темпы строительства такого жилья начали спадать. Расскажите, что в ближайшее время? Делаете ли вы на это по-прежнему ставку?
Дмитрий Микулёнок:
Пока мы установили такую планку определенную, ниже которой не будем падать – 135 тысяч квадратных метров в год.
Юлия Огнева:
Но это же не много.
Дмитрий Микулёнок:
Да. Но здесь важен сам посыл. То есть надо определиться в каждом регионе, для чего им это жилье. Если, например, для закрепления молодых специалистов, значит, регион должен сделать расчет, сколько этих молодых специалистов к нему придет, сколько им необходимо этих квартир. И есть ли у них этот жилфонд в наличии или его надо строить. От этого и рождаются метры. Тут диктовать мы каждому не сможем. Это дело каждого региона, они определяются с этими объемами.
Если это закрепление специалистов на предприятии, предприятиям тоже поручение дано по минимальной планке, но дальше они должны сами. Никого заставлять никто не будет. Здесь чисто экономический расчет. Хочешь закрепить специалиста, значит, обеспечивай его жильем либо возможностью его построить. Строить ради стройки нет необходимости.
Если создавать рынок параллельный арендного жилья, как, например, в Минске, то он потихоньку создается. Но там посыл основной в том, что строится арендное жилье за счет денег, которые приносит аренда от уже построенного жилья. То есть там идет оборот. И строится на тот объем, эквивалентно которому приходят суммы.
«В Смолевичах можно создать городские условия, которые существуют в Минске»
Юлия Огнева:
Следите ли вы за ходом строительства жилья в Смолевичах для минчан – в так называемом городе-спутнике?
Дмитрий Микулёнок:
Вообще-то это не наша прямая обязанность. Наше дело было подготовить базу нормативную для того, чтобы этот дом стартовал. Но самое главное – это не дом в Смолевичах ради дома. Посыл в том, что и в Смолевичах можно создать городские условия, которые существуют в Минске. Поэтому там не дом ради дома. Мы его запустили как пилотный проект, чтобы посмотреть на реакцию минчан, захотят ли они ехать в Смолевичи.
Юлия Огнева:
И как?
Дмитрий Микулёнок:
Захотели. Предложение превысило на эти квартиры то, что мы смогли дать. Поэтому в развитие указа, который мы подготовили на этот один дом, был подготовлен указ о таком же подходе принципиальном ко всем городам-спутникам. И сейчас Смолевичи активно застраивается – первые два квартала. Мы рассчитываем, что, возможно, в конце этого года, может быть, весной следующего мы уже будем предъявлять готовый населенный пункт.
Но там должно быть готово не только жилье. Там инфраструктура – школа, детские сады, поликлиники. Плюс возможность у этих людей, которые там будут проживать, добраться транспортом до города. Там несколько маршрутов. Расширяется дорога основная «Минск – Борисов», увеличиваются полосы до четырех. Плюс создается инфраструктура, чтобы могли доставить людей из их мест проживания к электричке скоростной, которая ходит там. То есть комплексно вопрос будет решаться для того, чтобы показать нашим гражданам, что можно жить не в Минске, а возле Минска. Но по желанию ты можешь попасть в любую точку Минска за кратчайший период.
Мы тут опять ничего нового не придумываем, весь мир так живет. Как правило, люди стремятся жить в ближайшем пригороде. Важно обеспечить по их желанию, чтобы они могли быстро добраться в любую точку того же Минска. Мы как-то делали расчет такой: из Смолевичей они должны попасть в центр Минска не намного дольше, чем из Сухарево или Брилевичей. Только там метро, а здесь электричка.
«Хочешь жить в городе, надо принимать уплотнения. Конечно, когда они разумные»
Юлия Огнева:
Достаточно долго мы ведем разговор о городах-спутниках и достаточно долго ведем разговор о том, что в Минске уже заканчивается место. А оно все не заканчивается.
Дмитрий Микулёнок:
В Минске сейчас будет другой подход. Будет застройка на уплотнение, то есть будет сноситься ветхое жилье, и на нем будет строиться. Но, конечно, таких объемов и масштабов, как, например, Каменная горка или те же Брилевичи, или Масюковщина их уже не будет. Это надо понимать.
Юлия Огнева:
Но минчане не в восторге от уплотнения.
Дмитрий Микулёнок:
Хочешь жить в городе, надо принимать уплотнения. Конечно, когда они разумные и соответствуют всем нормативам. У нас, кстати, нормативы все по этим вещам достаточно жесткие и у нас нет такого, чтобы окно в окно, как в некоторых городах, в том числе и в России.
Юлия Огнева:
А что в ближайших планах? Я так понимаю, что сейчас Грушевку застроят.
Дмитрий Микулёнок:
В ближайших планах таких амбициозных застроек уже не будет. Будет достраиваться то, что начато. Плюс вдоль улицы Орловской будет идти развитие города. Там будет частичный снос частных застроек.
Сократить рентабельность в долевом строительстве до 5 %: «Проект этого указа сейчас находится на согласовании»
Юлия Огнева:
Велась речь на совещании у Президента о том, чтобы в долевом строительстве сократить рентабельность до 5 %. Расскажите, проект этого указа где сейчас?
Дмитрий Микулёнок:
Проект этого указа сейчас находится на согласовании. Он готов, практически согласован, там последние штрихи устраняются. Думаю, что в ближайшее время он будет внесен на подпись главе государства. Принципиально подходы там все одобрены. Он направлен на то, чтобы максимально защитить наших граждан при строительстве. Если компания хочет привлекать средства граждан на этапе строительства, значит, у нее ограничения есть. Если она строит за свои деньги, она строит готовую квартиру, а потом продает ее с аукциона. Никаких тут противоречий нет.
Мы пошли своим путем. Россияне пошли по пути эскроу-счетов для того, чтобы защитить своих граждан при строительстве, а мы пошли вот таким путем. Посмотрим.
Юлия Огнева:
А здесь только речь о защите или же все-таки о сдерживании стоимости квадрата?
Дмитрий Микулёнок:
В том числе. Но у нас, во-первых, сейчас стоимость квадрата та, что для нуждающихся – мы ее контролируем, а то, что для не нуждающихся граждан в свободной продаже – там рынок. Как ни крути, а рынок есть. Мы видим сами, что цена – она примерно стоит. Даже если бы там и захотели заложить какую-то прибыль, то никто по ней у тебя квартиру не купит. А то, что там 5 %, это еще одна планка, чтобы соизмеряли свои желания застройщики некоторые.
Юлия Огнева:
А выдерживается ли требование Президента по стоимости квадратного метра жилья для строящихся с господдержкой?
Дмитрий Микулёнок:
Оно выдерживается пока с плюсом в нашу сторону.
«Мы приступили уже практически к реализации проектов по строительству жилья с энергетикой полной»
Юлия Огнева:
Скоро ввод в эксплуатацию Белорусской атомной электростанции. Наверняка изменятся подходы и в строительстве. Расскажите, как будете трансформироваться?
Дмитрий Микулёнок:
Мы приступили уже практически к реализации проектов по строительству жилья с энергетикой полной. Таких домов уже несколько построено. И в этом году будут строиться. То есть эта тема набирает обороты, но она тоже требует обкатки. Эффективность есть. Нам надо показать людям, что это им удобно. То есть переход на такую систему должны прочувствовать прежде всего граждане. Они должны понять, что жить им удобно именно с такой схемой энергоснабжения.
Юлия Огнева:
А это дороже или дешевле?
Дмитрий Микулёнок:
По подсчетам теоретическим, я подчеркиваю, она паритетная, должна быть. Тарифы там соответствующие установлены Министерством энергетики, которые позволяют сейчас определять паритетность такую, если бы человек жил в обычном доме с обычной системой и в таком. Но все покажет практика. Потом, возможно, будем еще регулировать. Пока разработаны типовые альбомы, которые применяют проектные организации.
Сейчас самая главная задача – максимально обкатать, какая схема наиболее оптимальная. Надо, чтобы люди сами увидели, что это им выгодно. Большинство стран, в том числе наши соседи, работают по такой схеме.
В чем основная выгода? Люди, наши граждане забудут, что такое отключение горячей воды в этом доме. Там в принципе его не будет, потому что нет никакого регламента по замене и ремонту тепловых сетей. Их нет там. Там проходит только кабель. У человека все свое: бойлерная система, система нагрева, которая является отоплением. Плюс круглый год независимо от погоды, от чего бы то ни было человек сам принимает решение, когда ему включать отопление. Там нет такого, что вышло распоряжение и включаем всем 5 октября. Он может и летом включить, если ему будет холодно. Мы считаем, что это очень большой плюс.
То, что касается экономичности, – время покажет. В любом случае мы будем предпринимать все шаги для того, чтобы этот паритет был и у человека был выбор.
Мы считаем, что эти преимущества достаточно существенны, в том числе для государства. Мы экономим большую часть потом на содержании всех инженерных сетей, которые подходят к дому.
