Выгодно ли строить коттедж и сдавать его в аренду? Реальный бизнес-план от владельца агроусадьбы
Построить коттедж под Минском и сдавать его в посуточную аренду — такой бизнес-план вполне может созреть в голове белоруса. При средней стоимости аренды 400−600 рублей в сутки все выглядит красиво и прибыльно. Но так ли это на самом деле? REALTY.TUT.BY посетил одну из усадеб для загородного отдыха на берегу Дубровенского водохранилища, чтобы понять, стоит ли овчинка выделки.
Как все начиналось?
— Когда в 2007 году начинал строить дом для своей семьи, то и не думал, что вскоре он станет частью бизнеса, — рассказывает Дмитрий, владелец усадьбы «Добра хата». — Здесь идеальное место для загородного жилья — тихо, участок 35 соток, рядом озеро, до Минска 20 километров. Так как я строитель, инженер и проектировщик в одном лице, процесс строительства занял всего два года. Многие работы выполнял сам, что помогло неплохо сэкономить.
Но когда Дмитрий с семьей прожил в этом доме пару лет, у него появилась идея попробовать сдавать коттедж в аренду.
— В 2011 году целью ставил сдавать дом не более четырех раз в месяц, чтобы «не убить» его, а доходов с аренды хватало для перекрытия всех расходов на содержание. Но потом увлекся и это стало бизнесом.
Начиналось все красиво: был большой спрос и коттедж Дмитрия был востребован. Практически все, что зарабатывалось, за вычетом расходов, он вкладывал в развитие инфраструктуры. Таким образом увеличивалась привлекательность усадьбы для посетителей.
Сначала в спа-зоне появился маленький бассейн — в нем гости могут окунуться после русской и финской парилки или хамама. Потом владелец усадьбы построил большой уличный бассейн — 10 на 5 метров с подогревом.
В этом году зимы как таковой и не было, поэтому им пользуются постоянно. Дмитрий говорит, что это первый год, когда бассейн не замерзал.
Содержание уличного бассейна совсем не дешевое удовольствие: чтобы поддерживать в нем температуру воды +21оС, за газ приходится платить 600−800 рублей. Летом же подогрев обходится раз в десять дешевле.
Чтобы вода в бассейне быстро не остывала, поверхность закрывает специальное пузырьковое покрытие. Дмитрий говорит, что такое решение в разы дешевле, чем устанавливать специальный павильон над всем бассейном. Капиталовложения в строительство бассейна владелец оценивает в 30 тысяч долларов. Но высокая стоимость себя оправдывает — он уже 8 лет служит и еще столько прослужит до капремонта.
Чем удивить гостей?
Позже с заработанных денег на участке Дмитрий построил плавательный пруд. Это сложный в инженерном плане объект — почти километр труб, компрессоры, насосы, аэраторы, скиммеры, система автоматического поддержания нужного уровня воды.
Пруд оснащен механической и биологической очисткой, поэтому вода в нем постоянно чистая и прозрачная. Площадь водной поверхности 350 м², в нем 400 кубов воды.
Дмитрий говорит, что если просто выкопать яму и заполнить ее водой, то пруд не получится. Он требует постоянного ухода и контроля.
А еще этот пруд зарыблен: в солнечные дни можно увидеть проплывающих осетров и карасей, толстолобиков.
— Карпов Кои можно было раньше кормить с рук. Но когда запустили в пруд щуку, она тут такой «шухер» навела, что всю остальную рыбу мы перестали видеть. Пришлось избавляться от этого хищника.
На берегу пруда Дмитрий построил пагоду — беседку в восточной стилистике. Она была инсталлирована так, чтобы было ощущение, что она стоит прямо над водой. Все двери откатные, и летом пространство внутри пагоды можно полностью раскрыть.
Открытая терраса опоясывает необычное строение. С нее можно попасть на мост через пруд или на островок по его центру. В этот комплекс, по подсчетам Дмитрия, было вложено примерно 60 тысяч долларов.
Еще одним объектом, потребовавшим значительных инвестиций, стала большая спортивная площадка. Она универсальная: можно поиграть в теннис, волейбол, баскетбол, футбол. При необходимости площадка превращается в танцпол.
— Многие задумки были для того, чтобы удивлять гостей, дарить им комфорт и впечатления. Стоимость бассейна, пруда и пагоды была бы выше, если бы я это все не проектировал и не строил сам.
Одна из последних оригинальных задумок Дмитрия — атмосферная смотровая площадка, построенная вокруг столетней липы на краю участка. У нее несколько уровней, последний находится практически в самой кроне. Конструкция надежная и продуманная, при этом она к дереву не крепится — держится на собственных опорах.
«Хуже всего — демпинг»
В итоге владелец «коттеджа на сутки» создал нечто большее — целый комплекс для развлечений и отдыха. Но сейчас на территории тишина. Зима не сезон для больших компаний и корпоративов. Хотя летом все выходные расписаны: по пятницам корпоративы, по субботам и воскресеньям — свадьбы. В будни приезжают семьями. Есть постоянные клиенты, которые заселяются сразу на несколько дней.
Дмитрий говорит, что усадеб с такой «начинкой» по стране не так уж и много. Поэтому он цены не опускает: говорит, что при такой высокой стоимости содержания в этом нет экономического смысла. Созданный им комплекс можно сдавать как целиком для больших компаний, так и частями — например можно арендовать только банный комплекс или коттедж.
— Оптимальное количество гостей для усадьбы — 60 человек. Они здесь легко «растворяются»: кто-то в бане, кто-то у мангала, в бассейне, в пагоде, на спортплощадке. Максимальное число людей, которые здесь одновременно отдыхали, — 100 человек.
Но в этом бизнесе есть проблемные точки. После нескольких прибыльных лет ситуация изменилась: сказался кризис. Во-первых, упал спрос из-за оттока россиян. Во-вторых, на сутки стали сдавать больше коттеджей. В-третьих, цены на эти услуги упали, в числе прочего из-за демпинга со стороны новичков.
Дмитрий говорит, что последние два-три года заработанных денег хватает только на содержание, текущий ремонт помещений, а также на поддержание внешнего вида и технического состояния усадьбы.
— Сейчас на рынке подобных услуг огромная конкуренция. Но хуже всего — демпинг, когда владельцы агроусадеб предлагают свои услуги хоть за какие деньги. Это неразумно и не оправдано экономически.
Выгодно ли строить коттедж под аренду?
По словам Дмитрия, этот бизнес не так прибылен, как выглядит со стороны: многие видят лишь то, что кто-то зарабатывает 500−600 рублей в день. Но мало кто задумывается, сколько денег идет на амортизацию и поддержание рабочего технического состояния, а также на ремонт.
— Любой начинающий владелец усадьбы под аренду при составлении бизнес-плана многое не учитывает, поэтому рассуждает оптимистично. Но необъективно. Никто не закладывает риски. По моему мнению и по закону рынка капитальные вложения должны окупаться за 10 лет. Дольше нерентабельно: лучше положить деньги в банк под проценты.
Дмитрий предоставляет нам свои расчеты для среднестатистического «коттеджа на сутки» на 200 м². По его оценке, построить такой дом с отделкой и инженерными коммуникациями меньше чем за 500 долларов за «квадрат» не получится. Дешевле, может, и можно, но из подручных дешевых материалов на свой страх и риск, плюс к тому — своими руками. Но экономию на чем-то современный клиент не прощает: все должно быть красиво, чисто, комфортно, говорит хозяин усадьбы.
— То есть за условные 100 тысяч долларов должен быть построен комфортный дом с благоустроенной территорией. На этом расходы не заканчиваются: нужно закупить постели, посуду, мебель, сделать сайт, дать рекламу. Это еще может потянуть на 10 тысяч долларов. Дальше мы смотрим, будут ли дополнительные фишки для посетителей в виде бассейна, пруда, беседок, спортивной площадки.
Допустим, речь идет о некой условной усадьбе, капиталовложения в которую составили 120 тысяч долларов.
— И чтобы достигнуть окупаемости через 10 лет, ежегодная прибыль должна составить 12 тысяч долларов. То есть в месяц нужно зарабатывать тысячу только на амортизацию.
Но это не все. В бизнес-плане Дмитрия учтены еще и обязательные ежемесячные расходы. Например коммунальные платежи. Для тех, кто сдает дом в аренду, стоимость газа, воды и электричества не льготируется — значит, нужно быть готовым к более высоким (почти в два раза) тарифам. В графу «расходы» за дом в 200 «квадратов» нужно внести сумму платежа около 300 рублей в месяц.
Как только дом начинают сдавать в аренду, государство насчитывает владельцу фиксированный налог — 80−100 рублей в месяц.
Чтобы обслуживать коттедж, нужна как минимум одна единица персонала: кто-то же должен косить газон, стричь живую изгородь, чинить сантехнику, заниматься мелким восстановительным ремонтом. На такого универсала нужно закладывать порядка 1400 рублей в месяц. Но даже если этим заниматься самому, эту сумму нужно все равно закладывать для правильного расчета. Плюс расходы на ежегодное обновление — что-то подкрасить, починить ту же сантехнику. Всего, если перевести в доллары, примерно 800.
В итоге мы выходим почти на 1,8 тысячи долларов, которые нужно зарабатывать в месяц, чтобы выйти на окупаемость через 10 лет.
А рыночная цена аренды такого дома — 200−250 долларов в сутки. Получается, чтобы заработать 1800 долларов, нужно в месяц сдать его 8 раз. Дмитрий говорит, что дома возле самого Минска востребованы и на такую посещаемость можно рассчитывать. Чего не скажешь о коттеджах на большом удалении от столицы — на постоянный поток клиентов рассчитывать не приходится, всего 3−5 посещений в месяц. Зима и вовсе идет практически в убыток. Кроме того, есть риски: конкуренция растет, цены снижаются и можно вовсе остаться без клиентов.
— Получается, что выгода будет лишь в том случае, если для начала бизнеса уже есть строение, инфраструктура, благоустроенная территория.
Почему не каждый потянет такой бизнес?
Дмитрий говорит, что строительство такой же усадьбы, как у него, обошлось бы в 600 тысяч долларов. Деньги немалые.
— Никто не учитывает и психологическое напряжение: всегда есть громадный риск поутру застать разгромленный дом. По опыту знаю, что если усадьбу снимает компания молодежи до 30 лет, то нужно готовиться к хаосу. Поэтому я обычно остаюсь в своем кабинете, чтобы вовремя остановить погром. Многим такие условия не нравятся, но это мои условия. С ними можно или соглашаться, или подыскать другой вариант.
Кроме того, Дмитрий заключает договор, в котором прописаны все правила для отдыхающих и штрафы за испорченную мебель, курение в доме, загрязнение воды в бассейне и так далее. Это безвыходная ситуация: ущерб от вандализма не окупится арендной платой.
— Люди приезжают и думают, что могут делать что угодно: размазывать торт по стенам, бить посуду и крушить мебель. При встрече я заостряю внимание на условиях договора. Это заставляет человека задуматься над последствиями. Однажды в мое отсутствие гости прожгли диван, сломали дверь, проломили стену — всего на 700 долларов. Наличие договора помогло эти деньги взыскать.
И все же этот бизнес хоть и трудный, но бросать его владелец усадьбы не собирается.
— Всегда в голове есть мысль отказаться от этой затеи, но каждое лето меня подпитывает восторг и впечатления новых гостей и посетителей.
