Что было в прошлом и что будет в этом году с ценами на жилье в Минске. Прогнозы и реальные цифры
В 2019 году рынок недвижимости в Минске в целом оказался стабильным и по сделкам купли-продажи догнал бы 2018-й, если бы не подвели январь, оказавшийся провальным, и неожиданно пассивное начало весны. В течение года, незаметно и прибавляя ежеквартально по 2%, увеличивались и цены на жилье. В большей степени это коснулось самых ходовых на рынке квартир — одно- и двухкомнатных. По оценкам экспертов Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу Беларуси, за минувший год средняя цена на однокомнатные и двухкомнатные квартиры выросла на 7−11% в долларовом эквиваленте и на 6−10% в рублях. Каким в целом был рынок недвижимости в 2019 году и по каким сценариям будет развиваться в нынешнем — REALTY.TUT.BY рассказали эксперты.
«Однушки» и «двушки» значительно прибавили в цене
Эксперты отмечают, что прошлый год был неплохим, даже несмотря на снижение количества сделок в сравнении с 2018-м. В прошлом году вернули приостановленное ранее кредитование на покупку жилья. По данным Национального кадастрового агентства (НКА), суммарно за 2019 год было заключено около 12,9 тысячи сделок купли-продажи, что на 9,4% меньше, чем за предыдущий год. Однако во втором полугодии их количество вернулось на уровень второго полугодия 2018 года.
За год изменились и цены на жилье, особенно на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, по-прежнему остающиеся самым ходовым товаром на рынке. В среднем ежеквартально они росли в цене на 2%. А на конец года, если сравнивать с аналогичным периодом 2018-го, рост средней цены на одно- и двухкомнатные квартиры составил 7−11% в долларовом эквиваленте и 6−10% в белорусских рублях. Как объясняют специалисты НКА, разница в изменении цен в долларах и белорусских рублях сформировалась за счет изменения курса валют в течение года: за год курс белорусского рубля по отношению к доллару снизился на 1%.
Самыми стабильными по цене оказались трехкомнатные квартиры в новостройках — за год они выросли всего на 1% на первичном рынке*. На «вторичке» же цена на «трешки» в среднем увеличилась на 4−5%.
*Первичный рынок — квартиры в многоквартирных домах, которые продавались в течение 365 дней со дня ввода дома в эксплуатацию.
Проанализировав сделки купли-продажи, специалисты подсчитали: к концу года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Минска была на уровне 1318 долларов, а на вторичном — 1346. Если рассматривать цены детально, то, по данным НКА, средняя цена квадратного метра в новостройках выглядела в долларах так: однокомнатные квартиры — 1400, двухкомнатные — 1290, трехкомнатные — 1220. На вторичном рынке средняя цена «квадрата» в однокомнатных квартирах была — 1440 долларов, двухкомнатных — 1310, трехкомнатных — 1240.
По сделкам купли-продажи можно также отследить и то, в каких районах Минска больше всего покупалось жилья. В лидерах — Фрунзенский район, что и неудивительно: он самый крупный в столице как по площади, так и по количеству многоквартирных домов. Второе и третье места занимают Первомайский и Московский районы.
Самыми популярными улицами, где покупалось жилье в 2019 году, были проспект Дзержинского, проспект Рокоссовского, улицы Академика Карского и Петра Мстиславца. И если на проспекте Рокоссовского это были квартиры вторичного рынка, то на Академика Карского преимущественно квартиры первичного рынка (около 70%).
Согласно данным НКА, по средней цене квадратного метра в 2019 году лидировал Центральный район со средней стоимостью «квадрата» в 1430 долларов. Самая низкая средняя цена квадратного метра за год сложилась в Заводском районе — 1170 долларов.
По данным Реестра цен на земельные участки, лидером 2019 года остается сделка, совершенная в первом квартале с квартирой по улице Жасминовой, 2 Г. Площадь квартиры — 250,7 м², цена сделки — 485 тысяч долларов, по 1934 за квадратный метр.
Самый дорогой квадратный метр 2019 года был зафиксирован в сделке с однокомнатной квартирой, расположенной в ЖК «У Троицкого». Квартира площадью 67,7 квадратного метра была продана за 260 тысяч долларов, по 3898 за «квадрат».
Что будет дальше с ценами на жилье?
Говоря о возможных сценариях, которые ожидают рынок недвижимости в текущем году, эксперты НКА не исключают, что в первом квартале цены на жилье еще будут по инерции расти, но в пределах 1−2%. Возможно, чуть больше. Некоторые застройщики уже в январе подняли цены на 5−10% (по сравнению с декабрем) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
— Вопрос с ростом экономики в целом в 2020 году, не решенный окончательно вопрос по нефти, продолжающееся снижение количества сделок и квадратных метров в сделках, цена квадратного метра, опережающая рост реальных доходов и рост показателей ВВП, рост цен на протяжении более двух лет — все это в совокупности может говорить о том, что рост цен остановится и, возможно, будет очередное ценовое плато на какой-то период. Не исключено, что в течение года после плато произойдет отскок цен вниз, — говорят в НКА.
Аналитики группы компаний «Твоя столица» уверены, что этот год будет очень похож на предыдущий. Так, по итогам января ими прогнозируется порядка 700 сделок купли-продажи, а оживление покупательского спроса в полной мере они ожидают ближе в весне. Эти особенности, говорят специалисты, следует учитывать продавцам при формировании цен и при необходимости оперативной продажи быть лояльными с потенциальными покупателями при обсуждении цены. В целом, по их мнению, за год рост цен как на новостройки, так и на квартиры вторичного рынка не должен превысить 7%.
— Несмотря на то, что цены на новостройки все еще ниже отметки 2014 года, все равно для покупателей, даже с учетом наличия кредитов, они становятся слишком высокими, — рассказывает руководитель «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Жалова. — В частности, об этом свидетельствуют специальные программы со сниженными ставками по кредитам и растущее количество предложений рассрочки.
Дальнейший рост цен, по мнению специалиста, должен быть подкреплен ростом экономики и доходов населения. А с учетом того, что на 2020 год подобных позитивных сдвигов не ожидается, застройщикам следует осмотрительно подходить к корректировке цен в сторону увеличения, чтобы избежать снижения спроса и продаж, отмечает Жалова.
Еще менее оптимистичен директор агентства недвижимости «БЕЛЦТН» и почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов. Он уверен, что на повышение цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья существенно повлияло снижение объемов строительства в Минске. По его мнению, эта же тенденция, с учетом того, что строить в столице будут еще меньше, продолжится и в 2020-м.
— Ценообразование будет диктоваться новостройками, а «вторичка», как всегда, будет тянуться следом, — говорит Николай Павлович и добавляет, что если президентом все же будет принят указ по ограничению рентабельности застройщиков в 5% при строительстве жилья за счет граждан, то это тоже отразится на ценах в новостройках.
По мнению Простолупова, какая-то часть застройщиков вынуждена будет уйти с рынка. А при снижении предложения и постоянном большом спросе цены будут расти еще быстрее. Это, по его мнению, приведет к негативным последствиям для ценообразования, а также для рынка в целом.
Он подметил интересную вещь: в 2017- 2018 годах на вторичном рынке жилья приблизительно 10−15% от всего объема сделок занимали квартиры в новостройках, которые раньше «зависали» у застройщиков на стадии долевого строительства. То есть застройщик, сдав дом в эксплуатацию, выставлял «зависшие» квартиры на рынок по договорам купли-продажи. А вот уже в 2019 году ситуация изменилась: количество таких квартир на рынке сократилось ровно вдвое, до 5%. Это говорит о том, что уже на уровне строительства квартиры у застройщика раскупают значительно лучше, чем было год-два назад.
— Поэтому в нынешней ситуации, когда объемы строительства сокращаются, очень сложно сказать, как поведут себя покупатели. Да и в целом начало года какое-то неопределенное. Относительно дальнейшего сценария могу сказать, что согласен с мнением коллег: повышения цен на жилье не избежать. Предполагаю, что за год рост цен на рынке недвижимости составит 5−7% и никакого отскока не будет, — резюмировал Николай Павлович.
