Сергей Варивода: Земельная эволюция

В ближайшее время земельное законодательство ждут изменения. Но это нельзя назвать реформами.

       Сто лет назад большевики изъяли из частной собственности крестьян пахотные земли в пользу государства, которое и по сей день фактически является единственным собственником земель в стране.

       Крохи земельных участков, приватизированные гражданами, и единичные сделки по продаже земли избранным негосударственным субъектам хозяйствования – не в счет.

       Не скажу ничего нового, если напомню, что государство, как собственник, мягко говоря, не эффективно. Не рационально распределяя почти три десятилетия все виды ресурсов в экономике, в том числе и земельных, власть сохраняла контроль и приемлемый рост в экономике, опираясь на энергетические и не только субсидии Российской Федерации.

       Но тучные годы прошли и темпы экономического роста явно не удовлетворяют ни государство, ни бизнес, ни население. Необходимы реформы, направленные на более эффективное распределение ресурсов в экономике. В том числе земельных, пока земля еще сохраняет свою значимость в качестве фактора производства.

       Спрос на земельные ресурсы в цифровой экономике явно ниже, чем в традиционной экономике 4-го технологического уклада. Да что там в цифровой. Неизбежное смещение акцентов в сторону развития сферы услуг, отказ от низкоэффективных, устаревших производств промышленных товаров, ведет к сокращению спроса на земельные ресурсы.

       На наших глазах огромные территории таксопарков исчезли, не выдержав конкуренции с цифровыми платформами, вроде Uber и Yandex. Интернет-торговля кладет на лопатки классические формы оптово-розничной торговли с не востребованными в прежних объемах оптовыми складами и торговыми базами. Е-доставка все больше будет теснить классические форматы розничной торговли.

       Я к тому, что дорога ложка к обеду. И тактика медленных изменений уже привела к тому, что огромные массивы государственной собственности в одночасье оказались не востребованными. Это тема отдельного разговора, но текущее предложение разного рода объектов государственной собственности для приватизации бизнесом явно превышает спрос. А ведь еще 10-15 лет назад бизнес был готов приобретать хоть что-нибудь, но рынок отсутствовал.

       Как бы и  с землей не произошла та же история. Пока власти еле-еле запрягают, спрос в экономике перестраивается на другие виды ресурсов.

       Однако, похоже, что в правительстве происходит осознание, что без реформы земельных отношений ни экономического роста, ни инвестиций, ни дополнительных доходов дефицитному бюджету не видать.

       На прошлой неделе чиновники Государственного комитета по имуществу выступили перед членами общественно-консультативного совета с неожиданными предложениями. Их сложно назвать революционными, но радует, что «процесс пошел».

       Два слова о состоявшихся и грядущих новациях.

       Во-первых, снижается неравенство в части платежей за пользование  земельными участками между арендаторами, которые осуществляют дополнительную плату за право аренды земельных участков, и всеми остальными землепользователями. Напомню, по некой необъяснимой логике законодателя все государственные организации, а также значительная часть частных не платят в бюджет так называемую плату за право заключения (перезаключения на новый срок) договора аренды.

       Изменения в постановление Совета Министров от 26.03.2008г. № 462, вступающие в силу с 1 января 2020 года, сокращают размер платы вдвое, если договор аренды сразу оформляется на максимально возможный срок 99 лет, и в 12 раз для годичных договоров. Все остальное где-то между.

       Напомню, Совет по развитию предпринимательства Республики Беларусь еще в конце прошлого года просил и о другом: об отмене повторности взимания платы за право аренды. Другими словами, как и в случае с аукционами на объекты недвижимости, плата за право заключения договора аренды земельного участка логично должна взиматься однократно, по результатам аукциона.

       Вместо ожидаемого решения Госкомимущество анонсировало грядущие в следующем году изменения в Указ от 27.12.2007г. № 667, которые позволят местным органам власти сразу формировать комплексную цель предоставления земельного участка (для строительства и последующей эксплуатации) и выставлять участки на аукционы на максимальный срок до 99 лет.

       Логика чиновников проста: покупайте право на аукционе сразу на 99 лет – и однократность вам обеспечена. При этом власти рискуют вообще обнулить спрос на земельные аукционы из-за высокого входного барьера. Напомню, стартовая цена на аукционе на 99 лет теперь будет составлять четверть кадастровой стоимости земельного участка.

       Так что принцип всеобщности и равенства участников налоговых правоотношений пока остается лишь на бумаге. Можно, конечно, спорить по поводу природы арендного платежа за землю, но как обязательный платеж за землю в пользу бюджета не назови, сущность его не меняется.

       Впрочем, на заседании ОКС из уст чиновников прозвучала интересная идея об унификации прав на земельные участки и отказа в перспективе от права землепользования. В далекой перспективе.

       Не находят пока понимание у властей и предложения бизнеса о выравнивании условий приватизации земельных участков. Ныне действующий Указ Президента от 23.09.2011г. № 431 предоставляет льготы при выкупе земель субъектам хозяйствования, которым предоставлены земельные участки в пользование (аренду) до 1 января 2012 года. Внятно объяснить логику стимулирования приобретения земельных участков в собственность «прошлыми инвесторами», когда экономика задыхается без текущих инвестиций, власти не могут. И подвижек в этом вопросе в 2020 году не ожидается.

       Зато ожидается появление многостраничной новой редакции Указа от 01.03.2010г. № 101, регулирующего порядок исчисления и взимания арендной платы за землю. Без принятия этого документа арендаторы земельных участков могут оказаться в худших условиях, чем землепользователи и собственники, уплачивающие земельный налог. Напомню, с 1 января 2020 года с 2,5 до 2,0 снижается предельный повышающий коэффициент к базовой ставке земельного налога, который местные органы власти вправе применять.

       Похоже, госорганы начинают осознавать, что громоздкая система администрирования земельных платежей нуждается в реформировании. Часть субъектов хозяйствования за пользование земельными участками уплачивают земельный налог. В этой сфере регулятором является Министерство финансов, а базовым документом – Налоговый кодекс.

       Другая часть уплачивает арендную плату за земельные участки. Для них действуют нормы Кодекса о земле и многочисленных президентских Указов, а регулятором выступает Госкомимущество.

       Все, что удалось добиться в сфере упрощения администрирования, это предложение Госкомимущества «на будущее» на законодательном уровне закрепить норму о том, что арендная плата за землю равна земельному налогу.

       Вы еще не запутались, мой дорогой читатель? Не мудрено, если да. Действующее земельное законодательство настолько громоздко, не прозрачно и не справедливо, что разобраться в казуистике отдельных норм достаточно сложно. А уж если законодательство таково, то правоприменение вообще становиться субъективным процессом.

       Сможет ли бизнес добиться хотя бы формального равенства в части платежей в бюджет за пользование земельными участками равной кадастровой стоимости или при их приобретении в собственность в ближайшие три-пять лет? Снижения цен на земельные участки до уровня спроса, а не желаний чиновников?

       Думаю, нет. Разве что, бюджетный голод заставит действовать быстрее.