Нет в документах, мешает соседям. Как в подземном паркинге дома спустя 12 лет нашли место-призрак

«Как же машино-место зарегистрировано, если на плане-схеме оно обозначено красными линиями?» — недоумевают в товариществе собственников минской многоэтажки, в подземном паркинге которой «всплыло» неучтенное парковочное место. Расположено оно прямо на проезде и мешает другим жильцам. Более того, это машино-место не учтено ни в акте приемки, ни в техпаспорте дома. Но все попытки через суд признать его государственную регистрацию незаконной провалились, что вынудило жильцов вынести проблему в публичную плоскость. Чем суды мотивируют свои решения и почему товарищество собственников с ними не согласно — в материале REALTY.TUT.BY.

Многоэтажку с подземным паркингом на 25 машино-мест в Калининградском переулке, 6 возле метро «Академия наук» построила компания «Арэса-Сервис». Ее сдали в 2001 году, а в 2004-м тут появилось товарищество собственников (ТС) и дом перешел на его баланс.

В 2015 году в ТС прошла аудиторская проверка. Она выявила, что по всем документам в подземном паркинге дома 25 машино-мест, а плата идет за 26. Вычислить неучтенное в документах место было несложно: оно расположено прямо на проезде к еще четырем. Вот так выглядит этот проезд:

Но на самом деле половина этого проезда — 26-е машино-место, которое его собственник сдает в аренду. Поскольку арендатора на месте не было, для наглядности мы поставили сюда другой автомобиль. И выглядит все это странно. Особенно для хозяев двух ближайших машино-мест:

Если 26-е место занято, процесс въезда-выезда для его соседей не совсем прост. Вместо того чтобы свернуть направо и выехать, хозяину Geely нужно выворачивать налево и выезжать задним ходом. Выглядит это так:

Видно, что тут что-то не так. Да и как в этот проезд попасть, например, пожарной машине? А если место арендует человек на большом внедорожнике? Но разве этого никто не замечал до 2015 года — то есть 12 лет?

— Люди, парковавшиеся на соседних местах, время от времени жаловались в правление товарищества, но никто не реагировал, ведь у собственника машино-места есть все документы. А оно пронумеровано под № 22, и ни у кого до аудита не возникало вопросов о правомерности его нахождения, — отвечают в товариществе.

Дело в том, что в этом паркинге нет привычной нумерации от 1 до 26. Некоторые места обозначены комбинациями цифр и букв. Собственник же машино-места в этом доме не живет.

Поэтому после аудиторской проверки товарищество начало разбираться, как так произошло. Для начала коротко опишем хронологию появления 26-го машино-места:

• В 1998 году «Арэса-Сервис» получила разрешение на строительство жилого дома с подземным паркингом на 25 машино-мест и утвердила проектно-сметную документацию.
• В январе 2001 года «Арэса-Сервис» заключила договор долевого строительства с будущим собственником 26-го машино-места.
• В марте 2001 года прошла техническая инвентаризация дома. На абрисе (плане-схеме) паркинга 26-е место было обозначено красным цветом, все остальные места — черным.
• 11 марта 2001 года был получен техпаспорт на 26-е машино-место.
• 26 марта 2001 года получен техпаспорт на весь дом с паркингом на 25 машино-мест.
• 3 апреля 2001 года Мингорисполком утвердил акт приемки жилого дома с паркингом на 25 машино-мест.
• В августе 2003 года Минское кадастровое агентство зарегистрировало право собственности на 26-е машино-место под № 22.
• В 2004 году «Арэса-Сервис» передала на баланс товарищества собственников жилой дом. По документам — с паркингом на 25-машино-мест, в реальности — на 26.

«Если нет инструкций, то закон не нужно применять?»

Первым делом товарищество направило письмо в Национальное кадастровое агентство. Оно тоже выявило, что в проектной документации, акте приемки дома и техпаспорте отсутствует то самое место № 22. То есть имеются противоречия между документами и фактическим положением дел. Национальное агентство поручило Минскому кадастровому агентству рассмотреть возможность обращения в суд с иском о признании недействительной госрегистрации этого машино-места.

Но Минское кадастровое агентство сообщило, что в августе 2003 года оно абсолютно законно зарегистрировало парковочное место на основании договора собственника о долевом участии с «Арэсой-Сервис», АВИЗО (документа об оплате) и техпаспорта на машино-место. Как позже стало известно, регистрация происходила на основании решения Мингорисполкома о порядке госрегистрации от 1995 года. В связи с этим агентство нарушений и поводов для обращения в суд не нашло.

Но в товариществе с такими доводами не согласились. В ТС говорят, что на тот момент уже действовал закон о государственной регистрации от 2002 года, согласно которому для регистрации машино-места были нужны как минимум документы на весь дом. И при таком раскладе специалист БТИ должен был увидеть противоречие между фактическим и задокументированным числом машино-мест и не провести регистрацию.

— Да, тогда не было четких инструкций по госрегистрации, как сейчас. Но если нет инструкций, это же не значит, что закон не нужно применять. В нем не расписан каждый шаг, но сказано, что невозможно произвести госрегистрацию, если в документах имеются противоречия. И они по закону не могли зарегистрировать машино-место ранее, чем бы оно было внесено в техпаспорт дома. Сначала ведь регистрируется весь дом, а потом регистрируются помещения, — говорит адвокат, который представляет интересы товарищества.

Более того, в поэтажном плане-схеме (абрисе) дома это парковочное место обозначено красным цветом и пометками о требующемся согласовании.

— Как же оно зарегистрировано, если в абрисе оно обозначено красными линиями, а все остальные машино-места — черными? Если бы это не было объектом самовольного строительства, то оно тоже было бы отражено черным цветом, — удивляется адвокат.

Чем суды обосновывают свои решения

В итоге ТС решило само добиваться отмены госрегистрации машино-места в суде. Товарищество выступало истцом, ответчиками — Минское кадастровое агентство и собственник машино-места. «Арэсу-Сервис» привлекали в качестве третьего лица. Но суд Первомайского района, Минский городской суд и Верховный суд вынесли решения не в пользу истца. Коротко опишем, на чем основаны эти выводы и почему с ними не согласны в товариществе.

Первое

Суды считают, что срок давности по этому делу уже прошел, потому что он составляет три года с момента либо появления, либо обнаружения нарушенного права. В мотивировке решения говорится, что хозяин парковочного места еще в 2003 году предоставил в ТС документы о праве собственности на него, а также все эти годы вносил за него плату. А это значит, что товариществу с того момента было известно как о наличии этого машино-места, так и о его принадлежности. Следовательно, у ТС было достаточно времени, чтобы ознакомиться с документацией и при выявлении нарушений обратиться в компетентные органы.

Но товарищество с этим не согласно, потому что оно оспаривают не сделку, а административную процедуру госрегистрации. И поскольку истец считает машино-место объектом самовольного строительства, то на эту ситуацию сроки давности не распространяются, говорят в ТС. К тому же товарищество не принимало 26 парковочное место на свой баланс, а принимало в целом дом с 25 машино-местами, добавляют там.

Второе

Согласно выводам судов, машино-место зарегистрировано законно, потому что никаких других документов для регистрации по решению Мингорисполкома 1995 года и не требовалось. Доводы же товарищества о том, что тогда уже действовал закон о госрегистрации и все делать надо было в соответствии с ним, признаны несостоятельными. Формулировки несостоятельности в судах разных инстанций были разные. Например, потому что доводы истца «не основаны на фактических обстоятельствах дела», «не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства» или «необоснованны».

При этом суды обращают внимание, что ТС не оспаривало ни договор долевого строительства, ни другие документы, на основании которых было зарегистрировано машино-место.

В качестве еще одного обоснования правильности госрегистрации суд отмечает, что 26-е парковочное место было учтено при технической инвентаризации дома в марте 2001 года и было отражено в поэтажном плане (абрисе) красным цветом. В товариществе же повторяют, что красным цветом должна обозначаться самоволка.

От себя отметим, что на момент регистрации машино-места действовали как решение Мингорисполкома 1995 года, так и новый закон о госрегистрации. Решение мэрии утратило силу в ноябре 2003 года — то есть через три месяца после регистрации парковочного места.

Третье

Суды считают необоснованными доводы товарищества о том, что наличие машино-места создает препятствия в пользовании общим имуществом. Согласно выводам суда, эти доводы «не влекут отмены решения суда об оспаривании госрегистрации».

Товарищество же ссылается на заключение «Белсудэкспертобеспечения» Госкомитета судэкспертиз, которым установлено, что 26-е машино-место противоречит ТКП и его размещение препятствует безопасной эксплуатации двух соседних машино-мест.

Четвертое

Суды считают несостоятельными и доводы о том, что 26-е машино-место нарушает пожарные нормы. Мол, в письменной информации Первомайского РОЧС от 2018 года сообщается, что расположение машино-места соответствует пожарным нормам, действовавшим в 2001 году. «Это подтверждается подписью должностного лица пожарного надзора в акте приемки объекта в эксплуатацию», — сообщает суд.

В товариществе же ссылаются на заключение «Белсудэкспертобеспечения», согласно которому пожарные нормы как раз таки нарушены. А на самом деле в акте приемки вообще нету подписи работника РОЧС, говорят в ТС.

Что будет дальше?

Мотивировка по каждому из пунктов вызывает вопросы у товарищества.

— Начиная с кассации суды мотивируют решения тем, что доводы жалобы опровергаются выводами суда. Так мы же и обжалуем выводы суда. Выходит, что наши выводы неправильны только потому, что суд все решил правильно, — говорит адвокат.

Сейчас товарищество подало жалобу в Генеральную прокуратуру. Но что делать, если обращения во все инстанции не дадут результата?

— Тогда будем собирать собрание и решать, как быть. Ведь, чтобы изменить характеристики дома, нужны основания. Опять же, все изменения в техническую документацию дома требуют денег, а с какой стати жильцы должны их платить? — отвечают в товариществе.

Напомним, несколько лет назад мы уже писали о доме в Калининградском переулке, 6. Сообщалось, что застройщик «Арэса-Сервис» оформил на себя техническое помещение (чердак), который потом продал как жилое. Из-за этого товарищество собственников лишилось возможности проверять техническое состояние труб от котельной и подало иск об отмене государственной регистрации этого помещения. Тяжба тянулась пять лет, но в итоге товарищество выиграло.