Покупка квартиры: чего не знает большинство покупателей

Те, кто хоть раз столкнулся с решением жилищного вопроса в реальности, ответят, что все совсем не так просто, как кажется. И дело не в юридическом сопровождении сделки.

На практике оказывается, что мало кто из покупателей знает о том, что продавцы большинства предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке, не готовы с ними расстаться "просто за деньги". Им нужно еще подобрать себе квартиру взамен. И в этом основная загвоздка.

"Уже не первый год, большинство сделок купли-продажи квартир в Минске проходит в виде "цепочек", когда для оплаты стоимости приобретаемой квартиры люди используют деньги от продажи имеющейся квартиры, - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости "Твоя столица" https://www.t-s.by/buy/ Светлана Куделко. – То есть, чтобы продать вам квартиру, продавец должен себе найти подходящую замену".

В результате, даже при наличии всей необходимой суммы на руках, покупка выбранной квартиры может растянуться на неопределенный срок – все из-за того, что в "цепочке" все продавцы и покупатели взаимосвязаны.

Доля "цепочных" в общем количестве сделок составляет порядка 60-70%, а иногда даже и больше. При этом количество квартир-звеньев в цепи может быть от двух и достигать 8-10. Это зачастую становится неожиданностью, причем не только для покупателей, но и для продавцов тоже. Ведь продавцы в большинстве случаев продают квартиру, чтобы приобрести взамен другую.

Выбор есть, но это ничего не решает

В настоящее время, в Минске на продажу предлагается более 7 тыс. квартир. Исходя из количества ежемесячно совершаемых сделок, на одного потенциального покупателя в среднем приходится 7 квартир. Наименьший выбор одно- и двухкомнатных квартир: 5 и 6 объектов соответственно на одного потенциального покупателя. Наибольший выбор – трех-и четырехкомнатных – 10 и 14 соответственно.

В преобладающей доле случаев, продавец сам находится в поиске квартиры и всем участникам цепочки придется подождать пока каждый из них найдет себе квартиру взамен. Ведь продавать квартиру и выезжать "в пустоту" никто не хочет.

Кроме того, усложняет ситуацию тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат, и искать нужную им квартиру начинают только когда находится реальный покупатель на их квартиру.

"Вам придется ждать продавца, как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами. И это в лучшем случае. А если найденная им квартира тоже будет в аналогичной вашей "цепочке", то вполне возможно, что у вас появится желание отказаться от выбранной квартиры. Но сложность в том, что найти квартиру, продающуюся без необходимости приобретения другой взамен – так называемая, чистая продажа – очень мало. И поэтому покупатели (значительная часть из которых, является одновременно и продавцами), зачастую вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов для приобретения", - отметила С. Куделко.

Цепочная не значит быстрая

По словам Светланы Куделко, скорость проведения "цепочной" сделки и вообще, вероятности ее успешного завершения, во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько "звеньев"-квартир завязаны в "цепи", а с другой, - насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения "цепи" вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.

"Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок, в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца", - рассказала эксперт.

Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам чтобы избежать возможных неприятных ситуаций при покупке квартиры на вторичном рынке.

Советы покупателям

Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.

Как правило, в объявлениях указывается – "чистая" продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает – ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры/

Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.

Формулировка "после нахождения встречного варианта" весьма условна и по факту, никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска "встречного варианта" и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется/

При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.

В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцов варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.

Советы продавцам

При необходимости приобретения квартиры взамен, начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.

Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся. Например, по программе "Переезжаем в новостройку".

При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры, тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.

Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца, надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.

При получении ценовых предложений от покупателей, старайтесь анализировать каждое из них. Возможно, что запрашиваемая покупателем скидка позволит значительно ускорить продажу вашей квартиры и тем самым, выгоднее приобрести новую.