Дорожающие новостройки Минска переориентируют покупателей на пригород
За последний год цены на новостройки Минска, в зависимости от класса качества, выросли от 4% до 10%. В результате, однокомнатная квартира класса "эконом" в среднем подорожала на $3,5 тыс., класса "стандарт" - на $5 тыс. Для части покупателей это достаточно серьезные суммы, чтобы обратить внимание на более доступные по цене квартиры в пригороде Минска, продающиеся с уже сделанным ремонтом.
На что могут рассчитывать покупатели новостроек в подобной ситуации?
Что происходит на рынке новостроек Минска
Интерес к новостройкам наблюдается уже не первый год. Для одних покупка новостройки это хорошая возможность сэкономить, приобретая квартиру на стадии строительства, а для других важен эффект "новой вещи" - квартиры, в которой до него никто не жил.
В любом случае, до сих пор спрос на новостройки остается стабильно высоким. Лишь только в откровенно кризисные времена, спрос покупателей значительно смещается в сторону вторичного рынка – где при покупке квартиры не надо ждать окончания строительства, а можно было решить свой жилищный вопрос в формате "здесь и сейчас". Если, конечно, позволяют финансовые возможности.
Ни для кого не секрет, что наблюдавшийся в последние два года рост спроса, и вслед за ним и цен на новостройки, имел одну причину – доступные кредиты. Не под 35% годовых, как это было в 2016 г., а под "немыслимо низкие" 15% в 2017 г. За год ставки по кредитам снизились на 20% - такого стремительного снижения еще не было, и никто его не ожидал. Многие поспешили воспользоваться неожиданно представившейся возможностью. Доля покупателей с кредитами стала увеличиваться. Так, по данным сектора ипотечного кредитования "Твоя столица • Новостройцентр", в 2016 г. доля покупателей новостроек с заемными средствами составляла порядка 2-5% и суммы кредитов ограничивались $8-10 тыс., но уже к концу 2017 г. более 50% покупателей решались взять взаймы у банка, а средняя сумма кредита выросла до $25-30 тыс.
Сейчас ситуация двоякая. Спрос стабильный, но каждый месяц аналитики отмечают увеличение цен, а по части кредитов все неоднозначно. Во-первых, с конца прошлого года кредитование готовых новостроек заметно сократилось. Во-вторых, ставки, пусть и не сильно, но все же выросли (рост доходит до нескольких процентов). И в-третьих, требования к кредитополучателям (ежемесячный доход, поручители и т.п.) стали более жесткими.
Ситуацию с ростом цен и дорожающими кредитами усложняет инфляция и сопутствующий ей рост цен на потребительские товары. Вы спросите - при чем здесь потребительские товары к покупке квартиры? Ответ прост – вместе с ценами на потребительские товары, дорожает жизнь в целом, а значит "отложить" на квартиру становится все сложнее, а для некоторых и вовсе – не под силу. В результате чего по ощущениям многих потенциальных покупателей квартир, за последний год доходы в валютном эквиваленте не только не выросли, но даже и снизились.
Особенности текущей ситуации понимают столичные застройщики. Чтобы обеспечивать стабильность продаж, в ход все чаще идут маркетинговые акции: кухня в подарок, кратковременные скидки на отдельные квартиры и т.д. Несмотря на то, что предложений "квартира в рассрочку и без первоначального взноса" уже нет, как и рассрочки на 8 лет, но все равно – обилие различных акционных предложений, может окончательно запутать покупателей.
С ремонтом и на $10 тыс. дешевле Минска
Несмотря на наличие кредитов, рост цен все больше смещает фокус спроса покупателей на новостройки классов "эконом" и "стандарт". Но даже в этих классах, стоимость однокомнатной квартиры без отделки составляет порядка $50 тыс. и $57 тыс. соответственно, что не так уж и мало. Особенно если учесть, что на вторичном рынке за эти деньги можно купить "однушку" с хорошим ремонтом, либо даже "двушку", но требующую обновления отделки. Однако, даже несмотря на то, что квартира со "вторички" позволяет заселиться в нее сразу после покупки, по мнению многих, новостройка – есть новостройка. Фактор "новой вещи" нивелирует все нюансы. Как сказал, один из покупателей: "Если я хочу жить в новом доме и чистом подъезде, то выбора нет – ждать окончания строительства и мириться со звуками ремонта у соседей еще пару лет".
Но действительно ли нет альтернативы, по цене и качеству, столичным новостройкам? С подобным вопросом, а также чтобы узнать, чем покупатели руководствуются при выборе квартиры в новостройке, мы обратились к руководителю "Твоя столица • Новостройцентр" Наталье Жаловой.
"В ситуации роста цен и усложнения кредитования, все больше покупателей обращают внимание на пригородные новостройки, - рассказала Наталья Жалова. – Разница в цене с Минскими квартирами порой бывает настолько значительной, что на стоимость квартиры в столице можно купить квартиру с отделкой в пригороде и вдобавок, автомобиль".
По мнению Натальи, за последние 5 лет, отношение покупателей к пригородным новостройкам очень изменилось. Если раньше район военного городка в Уручье вызывал вопросы, то сейчас, благодаря хорошему транспортному сообщению, уже и Колодищи многими воспринимаются как окраина Минска, а не пригород. А благодаря развивающейся инфраструктуре, все больше покупателей обращает внимание не только на Прилуки, но и Фаниполь.
В настоящее время, выбор новостроек в пригороде Минска изменился, как количественно, так и качественно. Это уже не одиночные дома с окнами, выходящими на пустырь, а современные и комфортные для проживания жилые комплексы, где нет загазованности, заторов, проблем с парковками, переполненными детскими садами и т.п. А благодаря скоростной автомагистрали, добраться до работы в столицу, порой можно быстрее, чем из одного конца Минска в другой на общественном транспорте.
Несмотря на то, что в Европе уже несколько десятков лет назад пришли к тому, что жить в пригороде мегаполиса не только удобнее, но и выгоднее, в Беларуси же, до сих пор наиболее желанным остается квартира в столице, а пригород большинство выбирает сугубо из финансовых соображений.
Так, по мнению представителя "Твоей столицы", основным фактором, привлекающим покупателей к пригородным новостройкам, в настоящее время выступает цена. По сравнению с минскими новостройками – разница весьма существенная. Наглядный пример, стоимость однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м. в центре Колодищ обойдется порядка $32 тыс., а 40-метровой в Фаниполе – порядка $34 тыс. В то время как в Минске цены стартуют от $45 тыс.
"Покупатели, выбирающие пригород, так и говорят – лучше купить полноценную квартиру в пригороде, чем комнату в Минске. То есть за цену однокомнатной квартиры в столице можно приобрести двухкомнатную в пригороде. Например, в одном из строящихся комплексов Фаниполя, 55 метровая "двушка" обойдется в $45 тыс., а 70 метровая "евротрешка" в Колодищах – в чуть более $60 тыс.", - подчеркнула эксперт.
Но особый интерес для покупателей, по словам Н.Жаловой, представляют квартиры с ремонтом. Именно на них разница в ценах "город/пригород" наибольшая. Если в Минске минимальная стоимость "однушки" с отделкой находится на уровне $56 тыс. (площадь 45 кв. м.), то в Фаниполе $38 тыс. – разница порядка 18 тыс. USD. Двухкомнатная с отделкой в Минске – от $68 тыс. (53 кв. м.) против $53 тыс. в Фаниполе – разница $15 тыс. А за разницу в стоимости трёхкомнатных квартир (Минск: 78 кв. м. за $92 тыс. против Фаниполя: 78 кв. м. $67 тыс.) в размере $25 тыс., можно купить не только новый автомобиль, но еще и дачу под Минском. Или оплатить учебу детей в ВУЗе.
"Интерес к новостройкам с отделкой был всегда. Другое дело, что тот уровень отделки, который предлагался ранее – многие считали, мягко говоря, не соответствующим тем деньгам, которые за него просили. В то же время сейчас, в отделке используются современные материалы: обои под покраску, установлена вся сантехника, входная и межкомнатные двери, на полу ламинат, а на кухне плитка и т.д. То есть в прямом смысле этого слова – поставь диван и можно жить", - отметила эксперт.
Разница в стоимости однокомнатной квартиры с отделкой и без нее составляет порядка $2,8 тыс., двухкомнатной и трехкомнатной - $5,5 тыс. Люди понимают, что в Минске таких цен не найти, а самостоятельно сделать чистовую отделку и минимально оснастить квартиру сантехникой, газовой плитой и т.п., имея такой бюджет – вряд ли получится. Большое преимущество: в день получения ключей покупатель может сразу заселиться.
Кто покупает квартиры в пригороде
Мы попросили Наталью Жалову составить портрет покупателей квартир в пригороде, и оказалось, что в их числе можно найти как молодежь, так и людей в возрасте.
В числе покупателей новостроек пригорода можно встретить как минчан, так и жителей более удаленных от столицы регионов.
В зависимости от возраста, встречаются как молодые семьи (с детьми и без них), которые приобретают свое первое жилье с целью жить отдельно от родителей, так и наоборот – люди в возрасте, которые оставили квартиру в Минске детям, а сами хотят переехать в более спокойный и экологичный пригород.
"Отличие сегодняшней ситуации, от той что была еще несколько лет назад в том, что и те, и другие покупатели, выбирают новостройку в пригороде осознанно, а не как вынужденную меру. Как пошутил один из покупателей квартиры в Фаниполе, являющийся коренным минчанином: "За МКАДом жизнь не только существует, но еще и доставляет комфорт и удобство", - резюмировала эксперт.