Аренда офисов в Минске: ставки растут, но перспективы туманны
В настоящее время в отношении аренды офисов можно услышать противоположные мнения. Одно гласит, что офисов слишком много и поэтому предпосылок для роста ставок нет. Сторонники второго мнения утверждают диаметрально противоположное: найти подходящий офис все труднее и поэтому потенциал роста у ставок аренды большой. В этой статье эксперты "Твоя столица • недвижимость для бизнеса" решили разобраться, какова реальная ситуация на рынке офисной недвижимости Минска.
Многие ассоциируют рынок офисной недвижимости, исключительно с объемными бизнес-центрами. Однако значительная часть офисных помещений располагается в объектах недвижимости иного функционального назначения, к которым, например, относятся жилые многоквартирные дома, торговые, складские и т.п. объекты. А в последние годы, под офисы стали перепрофилировать даже коттеджи.
Но самая многочисленная группа офисных помещений все же располагается в бизнес-центрах, поэтому с них и начнем.
Бизнес-центры
Согласно классификации, разработанной группой компаний "Твоя столица" для Минска в 2016 году, под бизнес-центром понимается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию с 1996 года, офисная площадь которого составляет более 3000 кв. м.
На начало февраля 2018 г. в Минске насчитывалось 127 бизнес-центров, совокупной офисной площадью 964 тыс. кв. м. Для сравнения, совокупная офисная площадь бизнес-центров Киева составляет порядка 1,7+ млн. кв. м., Варшавы – 3,0+ млн. кв. м.
"Несмотря на достаточно большое количество бизнес-центров, доступные для аренды офисы есть не в каждом из них. Так, в феврале 2019 г. офисы в аренду предлагались только в половине из них, - рассказал руководитель "Твоя столица • недвижимость для бизнеса" Руслан Орлов. - То есть, вероятность того, что вы сможете найти свободный для аренды офис в первом попавшемся или просто понравившемся вам бизнес-центре, составляет 50%".
Но одно дело найти свободный офис, а другое дело – чтобы он подошел по площади, поскольку совокупная площадь доступных для аренды офисов по сравнению с совокупной офисной площади всех бизнес-центров составляет всего лишь 4% (порядка 37 тыс. кв. м.). По европейским понятиям, подобные показатели свидетельствуют о явном дефиците.
"Действительно, в настоящее время на рынке ощущается некоторый дефицит, но только в отношении офисов площадью порядка 500 и более кв. м., - пояснил Руслан Орлов. – В то время как выбор помещений площадью до 200 кв. м. - широкий и проблем с выбором нет".
По мнению представителя "Твоей столицы", подобная ситуация является следствием уменьшения объемов ввода новых бизнес-центров.
"За последние пять лет ежегодный объем ввода новых бизнес-центров изменялся от максимальных 175 тыс. офисных кв. м. (18 бизнес-центров) в 2014 г. до минимальных 20 тыс. (4 бизнес-центра) в 2017 г. За прошедший 2018 г. ввелось 6 бизнес-центров, совокупной офисной площадью 33 тыс. кв. м. С учетом малого ввода в 2017 г. и ежегодного поглощения офисных площадей арендаторам на уровне 50 тыс. кв. м. – получаем в результате нехватку офисов", - отметил эксперт.
При стабильной экономической ситуации в стране, оптимальным объемом новых площадей, выходящих ежегодно на рынок, можно считать на уровне порядка 40 тыс. кв. м. В этом случае у арендаторов появляется выбор больших площадей, а имеющиеся небольшие площади в существующих бизнес-центрах удовлетворяют потребности спроса в небольших помещениях. При этом всегда будет оставаться переходящий остаток новых площадей на следующий год, что позволит поддерживать баланс спроса и предложения и удерживать ставки примерно на одном уровне.
Средние ставки предложения аренды в бизнес-центрах за 2018 г. выросли в зависимости от класса качества на 7-22%, что в денежном выражении равнозначно 0,6-2,8 EUR/кв. м. с НДС.
Встроенные офисные помещения
Офисные помещения можно найти не только в бизнес-центрах, но и, например, на первых и последних этажах жилых домов.
"Практика использования встроенных нежилых помещений складывается таким образом, что помещения, располагающие на первых этажах зданий, и при этом выходящие на прохожую часть улицы, в абсолютном большинстве используются в качестве торговых помещений (оказания услуг), - пояснил Руслан Орлов. – В то время как помещения на втором и более высоких этажах используются под размещение офисов. Но есть и помещения на первых этажах, вход в которые осуществляется со двора – в части случаев подобные помещения используются для размещения небольших офисов, в том числе и клиентских".
Также офисные площади можно встретить над паркингами, торговыми центрами и т.п. По своему качеству они зачастую не отличаются от площадей бизнес-центров, но из-за своеобразного размещения – подойдут не каждой компании.
Ежемесячно в аренду предлагается порядка 300 встроенных офисных помещений, чья совокупная площадь в зависимости от месяца, может доходить до 50 тыс. кв. м.
Преобладающая часть помещений (порядка 70%) имеет площадь до 100 кв. м., в то время, как офисов площадью 300+ кв. м. всего лишь порядка 12%. Поэтому и в этом сегменте офисов можно говорить о сложностях поиска больших офисов.
По словам представителя "Твоей столицы", в отличие от офисов в бизнес-центрах, арендные ставки на встроенные помещения имеют меньший диапазон и колеблются в среднем на уровне 8-10 EUR/кв. м. с НДС (если объект располагается ближе к МКАД и/или на 2 линии застройки), и 12-13 EUR/кв. м. с НДС при расположении объекта в центре города и/или на главных магистралях.
Чего ждать до конца года?
"Объективных предпосылок к ощутимому росту ставок аренды до конца года мы не видим. Впрочем, как и к их снижению. Но это при условии сохранения текущей экономической ситуации, и в частности, обменных курсов валют", - отметил эксперт.
Существующий дефицит больших площадей в сегменте бизнес-центров в течение первого полугодия 2019 г. снизится, поскольку будут появляться новые бизнес-центры. Только за последний месяц рынок получил порядка 10 тыс. новых офисных кв. м., а до конца года ожидается ввод еще 40 тыс. кв. м. Поэтому градус дефицита постепенно уменьшается.
Не исключено, что в классе "В+" до конца года ставки предложения аренды поднимутся на 5-7%, но ставки по реальным сделкам скорее всего останутся на том же уровне. Будет увеличиваться лишь скидка, предоставляемая при заключении договора аренды.
Что касается встроенных помещений, то здесь так же нет условий для роста ставок: выбор широкий, а большие площади в этом сегменте не столь востребованы. Поэтому на рост ставок рассчитывать не стоит.