Перегородки, колонны и не только. Что нужно знать при покупке квартиры в монолитном доме

Покупая квартиру, люди смотрят не только на цену и расположение. Немаловажным является и то, какой это дом — монолитный или панельный. Принципиальная разница вроде бы всем понятна, но есть и подводные камни. Поэтому сегодня REALTY.TUT.BY вместе с профессиональными строителями расскажет, что такое монолит, какие у него преимущества и недостатки. Мы также дадим советы тем, кто решился покупать такое жилье, и на конкретных примерах покажем, на что обратить внимание.

​Что такое монолит?

Главное преимущество монолитных зданий над всеми остальными — это отсутствие швов между различными конструкциями. Грубо говоря, монолитное строение представляет из себя цельную железобетонную «глыбу», что обеспечивает высокую жесткость каркаса и возможность создавать высотные здания.

Здесь стоит уточнить, что полностью монолитные здания встречаются редко — такие строить слишком затратно и долго. Чаще применяют монолитно-каркасную (еще ее называют каркасно-блочной) технологию — это когда из бетона отливают каркасы с монолитными перекрытиями, роль несущих стен выполняют колонны, а промежутки между ними заполняются газосиликатными или керамзитобетонными блоками, или же керамическим кирпичом.

Первые монолитные дома появились в Минске во второй половине 90-х годов прошлого века. Изначально монолитные здания позиционировались на рынке недвижимости как элитное жилье с высокими потолками (2,7 метра и выше) и свободной планировкой. После тесных панелек новые дома выглядели крайне привлекательно. Кроме этого, технология позволяет реализовывать практически любые задумки архитекторов.

Многие знаковые архитектурные сооружения в Минске последнего времени строили из монолитного железобетона: например, ромбокубооктаэдр Национальной библиотеки, ТЦ «Столица», церковь Всех Святых, бизнес-центр на Октябрьской площади, а также первые здания высотой более 100 метров. Сейчас монолитное жилье активно создают «Дана Холдингз», «Айрон», «Тапас», «Жилстройкомплект», УКС Центрального района и другие застройщики. Стоимость монолитного жилья в Минске — примерно от 2 до 4,2 тысячи рублей за «квадрат».

Недостатком всех монолитных домов можно назвать высокую теплопроводность бетона (следовательно, необходимость его наружного утепления) и высокую способность к распространению ударного шума и вибраций. Несмотря на свободную планировку, часто несущая колонна может оказаться в самом неподходящем месте — например, в центре квартиры.

Слабые места монолитных домов

Чтобы на конкретных примерах показать, на что обратить внимание при покупке жилья в монолитном доме, мы отправились в две квартиры крупных минских застройщиков, которые строят жилье по такой технологии.

Первым делом заходим в квартиру в ЖК «Вог» возле парка Челюскинцев от «Дана Холдингз».

— Квартиры здесь сдаются со свободной планировкой, без отделки, — рассказывает об объекте Владимир Лабковский, профессиональный строитель, руководитель сообщества «Мастер Дел Золотые Руки». — Тут только стяжка была на полу и введено электричество. Нас пригласили уже после приемки квартиры, но это ничего для застройщика не меняет — гарантия еще пять лет будет действовать. Впрочем, претензий к качеству строительства здесь немного, и некоторые будут устраняться в ходе отделочных работ. Вызывать представителя застройщика, чтобы он замазал трещину на стене, нет смысла.

​Предварительно квартиру «просветили» тепловизором. Выявилось несколько проблем: места промерзания монолитной части несущей конструкции. Стали разбираться, и выяснилось, что примыкание стен к несущей колонне было сделано неправильно.

Тепловизор пригодился и для определения местоположения труб отопления, спрятанных под стяжкой пола. Это важно знать, так как строителям предстояло пропилить отверстия в стяжке под установку внутренних стен.​

В этой квартире обращают на себя внимание монолитные колонны, которые выступают из стен. Их по несколько штук на комнату.

​Вроде как это и не проблема, но проемы между колонами заполнены кладкой из кирпича и газосиликата, и на стыках образуются углы. В квартире нет ни одной стены, представляющей собой одну ровную плоскость. Что с этим делать?

— Там, где получается выступ небольшой, будем штукатурить в одну плоскость. Там, где он большой, оставим так, иначе придется накладывать слишком большой слой штукатурки.

Между кухней и санузлом рядом стоят сразу три колонны, между ними — щель, расширяющаяся вверх. В двух колоннах находятся вентшахты.

— Неужели нельзя было спроектировать так, чтобы они были одним целым? Ну или хотя бы делать их строго вертикальными — здесь отклонение от вертикали 4 сантиметра.

Чем это обернется для владельца квартиры? Владимир говорит, что это не смертельно, но расход штукатурки увеличится.

Везде ли такая картина с колоннами? Смотрим на примере квартиры в монолитно-каркасном доме на Дзержинского, 15, в трех минутах от метро «Грушевская». Его строила компания «Айрон».

Субъективно, колонн в интерьере «айроновской» квартиры меньше. Владимир это подтверждает, но указывает на несколько монолитных участков — они имеют значительные искривления.

— Такое ощущение, что при заливке расперло опалубку, и теперь на поверхности стены мы видим «бочку». В квартире этажом выше колонны могут быть совершенно ровными. Все потому, что на таких объектах работают разные подрядчики. И у одного работает опытная бригада монолитчиков, у второго — халтурщики.

— Обратите внимание также на дверной проем: сделать его по уровню не получилось. И в этой квартире много такого — идеально вертикальных колонн мало. Из положительного: обследование с тепловизором показало, что промерзания углов, стен и окон нет.

Отделочники также заносят застройщику «плюсик в карму» за трафаретные рисунки на полу — они указывают, где и какие трубы спрятаны под стяжкой. Проверили тепловизором: рисунок и трубы совпадают. ​Стяжка пола в этой квартире с нюансами, но для укладки ламината вполне годится.

Жилье продавалось с частичной отделкой и готовой планировкой. Владелец этой двухкомнатной квартиры на 12-м этаже покупал жилье по 1100 долларов за метр. Сейчас квартиры тут продают по 1400—1500 долларов за «квадрат».

Минимальная отделка от застройщика позволила сэкономить на штукатурке, стяжке и электрике тем, кто рассчитывал на бюджетный ремонт. Однако, как говорит Владимир, знакомый с ситуацией в этом доме, многим новоселам такая отделка не понравилась. Вот и владелец квартиры пригласил мастеров все переделать. Мы застали ремонт на стадии разрухи: перегородки от застройщика уже лежали грудой по центру будущей гостиной.

— Перегородка между кухней-гостиной и спальней была сложена из силикатных блоков, причем на клей-пену. И она потрескалась меньше чем за год. Перештукатуривать ее не вариант — все равно треснет. Причину этому мы нашли: примыкание стены и потолка строители зачеканили раствором, и при усадке дома перекрытие начало давить на стенку. В итоге эту перегородку решили снести и поставить новую из газосиликата с армированием кладки.

Стены ванной и туалета не разбирали, но идеально они не выглядят: трещины в них уже замазывались по гарантии застройщиком. Владимир говорит, что их нужно будет дополнительно армировать стеклосеткой.

​— Стены оштукатурены известковой штукатуркой. Будем ее сбивать, потому что на нескольких стенах она еле держится, отслаивается. Интересно, что в других подъездах стены квартир оклеивались гипсокартоном, и, как нам рассказывали, многие его снимали и штукатурили заново.

Строители намерены переделать и откосы из гипсокартона: качество исполнения «на троечку», да и нужно проверить, как сделана герметизация монтажных швов.

Советы для покупателей

Владимир Лабковский говорит, что во время приемки квартир в монолитном доме нужно обратить внимание на следующие моменты:

• отклонение по вертикали всех монолитно-бетонных конструкций (допустимое отклонение — 10 миллиметров на высоту этажа). В случае большого отклонения можно потребовать у застройщика компенсацию материалом, который нужен для штукатурки;
• необходимо также обратить внимание на перегородки, а именно на узел примыкания "стена — потолок", так как часто строители вместо эластичного материала используют раствор или доски. Это в дальнейшем может привести к трещинам на перегородках;
• в местах сопряжения перегородок с несущими конструкциями (колоннами) должны быть установлены закладные элементы, не менее 2 штук на высоту этажа;
• также на поверхности железобетонных конструкций не должно быть масляных и битумных пятен;
• если собираетесь делать квартиру под свой проект, то не стоит переплачивать за перегородки, электрику или штукатурку от застройщика. Скорее всего, все это отправится в мусор. Кроме того, сломать стены и вывезти мусор — это платные услуги;
• при приемке обратите внимание на качество черновой стяжки: она должна быть ровной, без бугров и наплывов. Впоследствии это позволит сэкономить — не нужно будет дополнительно тратиться на нивелир под финишное напольное покрытие;
• при приемке квартиры полезно будет сделать тепловизионную съемку. Это позволит выявить такие проблемы, как промерзание несущих частей монолита, стен, оконных откосов.

Не менее важно проследить за профессионализмом «своих» отделочников. Обычно квартиры сдаются со свободной планировкой и владельцы расставляют перегородки под собственный дизайн-проект.

— Одна из ошибок, которую допускают отделочники, — установка перегородок на стяжку, — говорит Владимир Лабковский. — В этом случае, из чего бы стенки ни были сложены, они потрескаются. Правильно это делать так: прорезать черновую стяжку пола до монолитного основания и кладку делать на него. Перед этим, естественно, нужно с помощью тепловизора определить, где под стяжкой проходят трубы. Узел примыкания стены и перекрытия (потолка) не должен быть жестким — пространство между ними заполняется монтажной пеной.

— Чтобы избежать образования трещин на межквартирных перегородках, перед оштукатуриванием мы стены обязательно армируем стеклосеткой, — говорит Владимир. — Дело в том, что стены чаще всего делают из газосиликатных блоков, а этот материал может дать трещину и без видимых причин.

***

Если делать вывод по этим двум объектам, то больших и неустранимых проблем наши эксперты не обнаружили. В минусы монолитно-каркасных домов можно записать те самые колоны, которые позволяют делать свободную планировку, но создают лишние углы в комнатах. Главный же недостаток, который, впрочем, не сказывается на устойчивости и долговечности дома, — в качестве монолитных работ. На объектах работают разные бригады. Где-то — опытные монолитчики, а где-то ребята «тяп-ляп». Поэтому даже в одном доме застройщика могут быть совершенно разные по качеству квартиры.