"Январь оказался провальным". Эксперты — о том, что будет с ценами на жилье в 2019 году

В прошлом году рынок недвижимости не раз давал повод волноваться и продавцам, и покупателям. Было все: взлет спроса и затишье, доступные кредиты и их отмена.

REALTY.TUT.BY узнал у экспертов, чего ждать от рынка недвижимости в текущем году, который уже начался не так, как некоторым хотелось бы.


Провальный январь

— Окончательную оценку январю 2019 года пока давать рано — Национальное кадастровое агентство еще продолжает формировать свою базу по зарегистрированным сделкам. Но в целом этот январь может стать самым худшим на рынке недвижимости за последние десять лет, — говорит Павел Астапеня, директор АН «Эксперт», руководитель комитета по риелторской деятельности ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость». — Количество сделок на рынке ожидается в районе 700. Для сравнения, в январе 2018 года было 1273 сделки.

В дальнейшем, уверен эксперт, ситуация на рынке недвижимости должна выровняться.

— В среднем ожидается около 1000 сделок на вторичном рынке жилья в Минске. На это будут влиять несколько факторов, — рассказывает Астапеня. — Например, до сих пор непонятна судьба договоренностей между Беларусью и Россией. На рынке недвижимости важный фактор количества сделок и цен — это ожидания потребителей. Потребители этого рынка внимательно наблюдали за переговорами Москвы и Минска. Потому что все прекрасно понимают: тут дураков нет. Грубо говоря, если серьезной поддержки от России не будет, то цены на рынке недвижимости Беларуси неизбежно упадут. И поэтому достаточно большое количество покупателей затаилось. Это, соответственно, явилось одним из факторов сокращения сделок на рынке в декабре 2018 года. Это же настроение перешло и на январь 2019-го.

Если же ситуация с Россией упорядочится, то цены будут сохраняться на уровне 2018 года плюс-минус 2%, уверен Павел Астапеня. Напомним, цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Минске на конец 2018 года была порядка 1300 долларов в эквиваленте.

— Если все-таки с Россией не договоримся, то небольшое падение цен на рынке недвижимости все же будет, но не более 10% за год.

Также, по мнению эксперта, активность на рынке недвижимости будет зависеть от того, смогут ли люди рассчитывать на кредитную поддержку банков.

— Банки по-прежнему очень осторожно кредитуют. Часть крупнейших банков в принципе этого не делают. Но и те банки, которые выдают кредиты, предлагают условия гораздо хуже, чем были раньше. То есть ставки по кредитам в районе 16% — это совсем не 12−13%, которые были год назад.

Что касается рынка новостроек, то ситуация там была схожа со вторичным рынком, говорит эксперт.

— Единственное, что цены предложений и реальных сделок там в среднем немного меньше, чем на вторичном рынке, — это порядка 1250 долларов за квадратный метр.


Два сценария на год

Председатель совета «БелАН» Анатолий Звездин также говорит о том, что нынешний январь — аномальный месяц.

— Нет еще и 600 сделок по Минску. Такого я не помню. Повлиять на это могли несколько факторов, — говорит эксперт. — Например, то, что некоторые крупные банки свернули свои кредитные программы по недвижимости в конце 2018 года. В прошлом году, как мы помним, были изменены правила предоставления кредитов, это тоже привело к уменьшению спроса. Конец 2018 года характеризовался достаточной активностью на рынке жилья, как следствие — уменьшение количества «бюджетного предложения». Это так называемые макроэкономические факторы.

С другой стороны, на настроение граждан могли повлиять и внешнеполитические события, которых в последнее время с избытком. Люди, не зная, что будет завтра, выбирают тактику выжидания, считает Звездин.

— Но объяснить резкое падение сделок в январе только этими факторами я не могу. Делать прогнозы исходя из показателей за один месяц точно невозможно. Надо посмотреть, какая динамика будет в феврале, марте. Если спрос восстановится, то и цены не будут падать. Если же не вернется хотя бы средняя цифра сделок в 1000—1100 в месяц, то уже весной можно ожидать падения цен.

Аналитик группы компаний «Твоя Столица» Андрей Чернышев также отмечает снижение количества совершенных сделок в январе, но не считает это чем-то экстраординарным.

— Если судить по количеству поступивших в наше агентство заявкам, то можно сказать, что покупательская активность в январе текущего года по сравнению со средним показателем за 2018-й снизилась примерно на 30%. Но считать первый месяц 2019-го каким-то экстраординарным было бы слишком категорично. Если посмотреть статистику по совершаемым сделкам за предыдущие годы, то станет понятно, что 600−700 сделок для января — это вполне нормально. Другое дело, что январь 2018 года оказался не по сезону активным, чего до этого давно не наблюдалось. Объясняется это тем, что покупатели на фоне доступных кредитов, уменьшающегося выбора квартир и стабильности обменных курсов валют старались как можно быстрее решить свой жилищный вопрос. В результате на начало 2018 года была продана практически 1000 квартир.

Дальнейшее развитие ситуации на вторичном рынке жилья в 2019 году будет зависеть от экономической ситуации, уверена заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя Столица» Светлана Куделко.

— Возможны как минимум два сценария развития. Позитивный сценарий стоит ожидать при стабильном курсе доллара (2,2 рубля за доллар по прогнозу Нацбанка) и кредитовании, которое должно быть на текущем уровне, а также возобновлении крупнейшими банками кредитования готовых объектов недвижимости.

Если рынок пойдет по первому варианту развития, то среднее количество сделок выйдет на уровень 1000−1100 в месяц. Если спрос будет стабильным, то, по мнению эксперта, цена квадратного метра вторичного жилья стандартных потребительских качеств за год может вырасти в пределах 5%.

— Если же экономически благоприятных условий для покупателей не будет, рынок недвижимости пойдет по пессимистичному сценарию, — говорит Куделко. — К этому могут привести отсутствие роста реальных зарплат, повышение курса доллара до 2,3−2,4 рубля, а также ужесточение условий кредитования. Все это будет снижать покупательную способность населения и вести рынок к стагнации. Среднее количество ежемесячно совершаемых сделок снизится до 900, цены будут балансировать на одном уровне, однако недостаток финансово обеспеченного спроса будет давить на них в сторону снижения. В результате по итогам года снижение цен может быть зафиксировано в пределах 3−5%.


Высокий спрос на новостройки исчерпан

На рынке новостроек все тоже будет зависеть от того, какая экономическая ситуация сложится в стране. Однако уже сейчас эксперты отмечают, что за два предыдущих года высокий спрос на новостройки себя исчерпал. Даже при сохранении текущих условий по доступности кредитов. Ведь одно дело — кредит получить, а другое дело — его выплачивать.

— В 2019 году доля покупателей с собственными деньгами будет увеличиваться, — уверен Андрей Чернышев. — И не потому, что благосостояние людей настолько вырастет, а потому что количество покупателей, которым под силу взять и выплачивать кредит, уменьшается. Основная их масса уже взяла кредит в 2017—2018 годах.

Дальнейшее развитие ситуации на первичном рынке Минска тоже можно условно разделить на два сценария. Если доступность кредитов не изменится, то за счет продолжающейся кредитной поддержки и экономической стабильности возможен рост цен в пределах 5−7% за год.

Если же кредиты существенно подорожают и усложнятся условия их получения, то за счет уменьшения финансово обеспеченного спроса рынок впадет в состояние стагнации.

— На этом фоне будет расти количество маркетинговых акций от застройщиков — этим они будут бороться за покупателей, сохраняя цены на прежнем уровне, — считает Андрей Чернышев. — Но о росте цен в этом случае уже говорить не приходится. А вероятность начала их снижения будет зависеть от степени ужесточения кредитной и экономической ситуации.

Покупатели же, в свою очередь, будут снижать свои требования к новостройкам — чем-то жертвовать в угоду стоимости. Особый спрос будут представлять квартиры минимального метража, в частности студии и жилье евроформата. Часть покупателей с минимальным бюджетом на покупку перейдут на сторону вторичного рынка — там есть минимальные по цене хрущевки и брежневки.

По мнению эксперта, все больший интерес будут представлять пригородные (Колодищи) и загородные (Прилуки, Фаниполь, Смолевичи) предложения новостроек, которые уже сейчас на 20−30% дешевле столичных аналогов.