Ванная и кухня на лоджии, холодильник в вентшахте - все незаконно. Рассказываем, как с этим жить

На вторичном рынке жилья квартиры с самовольной перепланировкой далеко не редкость. Риелторы признаются, что такое жилье — товар неликвидный и продать его сложно. Особенно если у покупателя нет шансов узаконить то, что наворотил прежний владелец. Например, в Минском городском агентстве никогда не зарегистрируют самовольное обустройство ванной или кухни на лоджии, а также нишу под холодильник, пусть и на первом этаже. Нам рассказали почему.

Если купил, то не факт, что продашь

Главный технолог РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Анна Сазанович говорит, что согласно законодательству, самовольная перепланировка запрещена.

— Собственник, который сделал самовольную перепланировку, обязан получить согласие (разрешение) местного исполнительного органа (проще говоря, «узаконить». — Прим. TUT.BY). Разрешение выдается в том случае, если перепланировка не влияет на безопасность здания и выполнена в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Это подтверждается техническим заключением, которое оформляется на основании ведомости технических характеристик. За получением этой ведомости нужно обращаться к нам.

При этом сроков, в течение которых заявитель должен обратиться за изготовлением ведомости, не установлено. Но сам факт незаконной перепланировки в какой-то момент может принести неудобства, особенно при продаже такого жилья.

— Информация о перепланировке (самовольной или нет) отображается в реестре характеристик. Дальше уже дело собственника: попытаться узаконить или оставить все как есть. Но при продаже такой квартиры будут проблемы. Если продавец квартиры придет к нам заключать договор купли-продажи (или дарения), мы ему откажем. Потому что у нас есть сведения о том, что в квартире выполнена перепланировка.

Если же такой договор купли-продажи будет удостоверен в нотариальной конторе, то все равно, согласно законодательству (закон РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 года. — Прим.TUT.BY), нужна будет его госрегистрация.

— И при обращении в агентство за государственной регистрацией будет получен отказ, поскольку у нас есть информация о несоответствии характеристик приобретаемого жилья, — объясняет Анна Сазанович.

Если же в агентстве информации о перепланировке нет (собственник об этом не уведомил агентство), а покупатель согласился купить квартиру с незаконной перепланировкой, то он и будет нести ответственность в дальнейшем за эту перепланировку.

То есть, заключая сделку, покупатель подтверждает, что те характеристики, которые отражены в техническом паспорте квартиры, отвечают действительности. Количество комнат, месторасположение ванной — все соответствует тому техпаспорту, который есть.

— Заключили, зарегистрировали, а завтра, например, соседи сверху залили эту квартиру. Пришли представители ЖЭСа, чтобы составить акт залития, и увидели, что в квартире есть отступление от того, что есть в техническом паспорте. Соответственно, будет стоять вопрос о привлечении хозяина квартиры к административной ответственности, а может, и о приведении квартиры в прежнее состояние. Возможно узаконить перепланировку или нет, будут решать местные исполнительные и распорядительные органы власти.

Пока же официальной статистики о квартирах с самовольными перепланировками нет.

Балконы и лоджии трогать нельзя

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, знайте, что есть такие самовольные перепланировки, которые вам вообще никто не узаконит. Тогда придется не только штраф заплатить, но и вернуть все в изначальный вид.

— Порядок переустройства и перепланировки квартир регламентирует постановление Совмина № 384. Например, запрещено переоборудование и переустройство балконов и лоджий в отапливаемом помещении. Вот те примеры с ванной и кухней, которые недавно выходили на REALTY.TUT.BY. Они свидетельствуют о том, что переоборудование лоджий выполнено самовольно, без наличия каких-либо документов. Такое обустройство никто не узаконит, — говорит Анна Сазанович.

На законодательном уровне этот запрет появился относительно недавно. Раньше эти работы запрещались по умолчанию, но прямая норма отсутствовала. При наличии положительных заключений еще можно было узаконить, например, самовольное утепление пола на балконе. При этом собственника могли бы привлечь к административному наказанию в виде штрафа.

За выполнение самовольной перепланировки предусмотрены штрафы, минимальный предел которых оценивает комиссия:

• до 30 базовых величин при изменении в ненесущих конструкциях;
• до 50 базовых величин при изменении в несущих конструкциях.

Напомним, одна базовая — 25,5 рубля.

Не получится узаконить и самовольное устройство ниши в вентканалах, которую жильцы устраивают под установку холодильника. Раньше их якобы можно было делать только на первых этажах.

— В постановлении Совмина № 384 четко прописано, что это запрещено вне зависимости от того, на каком этаже хотят сделать нишу. Если будет обнаружено устройство ниши в вентканале, то собственника обяжут вернуть его в первоначальное состояние.

Также, по словам специалиста, не удастся получить разрешение на объединение кухни и гостиной, если в доме подведен газ.

— Сейчас модно объединять кухню с гостиной, но сделать это можно только там, где установлена электроплита. Объединение жилых комнат с кухнями, в которых установлена газовая плита, не допускается в принципе. Кухня, где установлена газовая плита, должна быть отдельным помещением с дверью.

Продажа «однушки» с приключениями

Мы вспомнили историю минчанки Кристины, которая хотела продать однокомнатную квартиру с видом на проспект Дзержинского. Но из-за того, что пристроенный во время капремонта балкон не был внесен в техпаспорт, сделка купли-продажи чуть было не сорвалась: покупатель не хотел брать на себя ответственность за несуществующий в техпаспорте балкон.

Но был еще нюанс: специалист при осмотре квартиры рекомендовала Кристине поставить дверь между кухней с газовой плитой и жилой комнатой. Оказалось, что хозяйка до этого момента даже не предполагала, что что-то нарушает, сняв и выбросив старую кухонную дверь. «Мне пришлось искать дверь, устанавливать», — переживала тогда Кристина.

Квартиру девушка все-таки продала. Благо покупатель согласился подождать, пока все вопросы решатся.

 

Как получить разрешение на перепланировку или переустройство:

• Собственнику жилья нужно обратиться в администрацию района и предоставить план-схему того, что планируется сделать в квартире;
• Если не затрагиваются несущие конструкции либо инженерные коммуникации, то проектную документацию разрабатывать не нужно. Проще говоря, берете старый технический паспорт, делаете копию и показываете, например, где будет демонтаж старых перегородок и рисуете новые.
• Этот план-схему нужно будет согласовать с эксплуатирующей организацией. Кроме этого, необходимо получить согласие всех совершеннолетних лиц, которые зарегистрированы в квартире.
• С пакетом документов (план, паспорт, свидетельство о государственной регистрации квартиры) нужно обращаться либо в «Одно окно» администрации района, либо в отдел архитектуры.
• Администрация района рассматривает то, что вы хотите сделать, согласовывает либо отказывает в согласовании.

К слову, балконы и лоджии нужно еще и правильно эксплуатировать. Портал коммунальной грамотности сделал об этом хорошую памятку: