Стабильность цен на жилье по-белорусски: "хапуны", подорожание на 10% и надежды на 2019-й

Каждый год мы собираем прогнозы о ценах на жилье. В начале 2018-го эксперты рынка недвижимости были особенно осторожны в цифрах. И все сходились во мнении, что нас ждут ценовая стабильность и рост цен максимум на 5%. Эксперты ошиблись. А рынок за год заставил поволноваться и продавцов. и покупателей.

Вот что статистика констатирует сейчас по Минску. Приводим стоимость в долларах США.


В общем, за год квадратный метр подорожал в среднем на 10% — больше, чем прогнозировали эксперты. Если бы так изменился ценник в какой-то европейской стране, там говорили бы о взлете цен. У нас же эксперты такие колебания предпочитают называть «стабильным» рынком. Потому что есть с чем сравнивать: видали скачки и покруче.


Как пережили год продавцы и покупатели вторички

Начало года для покупателей выдалось очень активным — в первых же числах нового года эксперты констатировали «хапун». Январь поставил рекорд — практически 1000 проданных квартир в Минске. При том что обычно это самый «вялый» месяц в году и редко уставшие от праздников минчане заключают больше 700 сделок.

Объяснение, на первый взгляд, нелогичному явлению есть у заместителя директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светланы Куделко:

— Наибольший объем продаж квартир пришелся как раз на последний квартал 2017-го, к январю 2018-го количество предлагаемых на продажу квартир уменьшилось на четверть — до минимальных для Минска показателей в чуть более 5000 квартир. Первая неделя наступившего 2018-го прошла в ожидании неприятных сюрпризов со стороны валютной корзины — ведь в первой половине декабря 2017 года курс доллара шел вверх. Еще покупатели волновались, что исчезнут подешевевшие кредиты либо подрастут ставки. Но ни с курсом, ни со ставками ничего не произошло. А вот продавцы отреагировали на спрос дальнейшим увеличением цен. Что еще больше подогревало ажиотаж: у покупателей создавалось ощущение, что если не возьмут сегодня, завтра на жилье уже может не хватить.

Надо отметить, что те, кто купил квартиру в январе, не прогадали. К концу весны более-менее аккуратные квартиры стали стоить заметно дороже.

Дороговизна в итоге сбила спрос. К осени покупатели совсем успокоились и количество квартир, выставленных на продажу, подросло до 7 тысяч — до среднего для Минска уровня. Эксперты отмечают: если количество выставленных на продажу квартир переваливает за этот рубеж, цены могут начинать снижаться.




Рекорды новостроек: мы это уже видели

Поведение застройщиков на фоне «хапуна» оказалось логичным: единым фронтом они начали поднимать цены. Средняя цена квадратного метра в «двушке»-новостройке экономкласса за неполный год выросла в среднем на 175 долларов, или на 17%.


Застройщики замаскировали это подорожание массовым выпуском 50-метровых «евродвушек». Да, метр дороже, но общая цена квартиры уже не так шокирует. Семьи с одним ребенком или с перспективой обзавестись одним ребенком находят этот вариант оптимальным.

Некоторые новостройки тоже пережили «хапуны» — в основном речь идет об уксовских домах. Люди по неделе дежурили в ожидании начала продаж метров от госзастройщиков. «Тут дурных нет, — объясняли стоящие в очереди. — Предложение метра по 2255 рублей в трехкомнатных квартирах, до 2416 рублей — в однокомнатных — это дешево, а привязка к рублю защищает от курсовых скачков».



По мнению аналитиков, с середины года уровень цен на квартиры в новостройках относительно стабилизировался. Осталась лишь небольшая тенденция к росту, которая подпитывается кредитами (порядка 45% всех сделок заключаются с привлечением кредита) и маленьким выбором строящихся объектов.


Цены в графиках

Аналитический центр группы компаний «Твоя столица» подготовил презентацию, которая показывает, что, как и в какое время влияет на цены квадратного метра в столичных квартирах.


Графики демонстрируют: прежде всего цена квадратного метра зависит от доходов населения в долларах и доступности кредитов.

О доступности кредитов в 2019-м пока судить рано. По данным экспертов, на вторичном рынке жилья порядка 33% сделок заключается с привлечением кредитных средств, средняя сумма кредита — 27 тысяч долларов в эквиваленте.

При этом, два главных банка-кредитора перестали выдавать кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Официальное объяснение — выдача приостановлена до начала года для корректировки ставок. Объявят новые ставки — и можно будет делать прогнозы по стоимости метра в 2019-м.