"Стоит переварить то, что строится". В Минске почти 100 торговых центров. Нужны ли новые?

Сейчас в Минске работает 98 торговых центров. На 1 июля в них было фактически занято 82% магазинов. Остальные 18% пустуют, это примерно 1800 торговых мест. Несмотря на это в городе строится еще с пол десятка торговых центров, которые заработают в ближайшие несколько лет. FINANCE.TUT.BY поговорил со специалистами в области торговой недвижимости и владельцами торговых центров и узнал, стоит ли еще по их мнению строить торговые центры в Минске и почему некоторые из работающих частично пустые.

«Собственники вводят объекты в эксплуатацию полупустыми»

За последние время в Минске открылось несколько новых торговых центров. По данным Белстата на 1 июля 2018 года, их в столице было 98. Во всех ТЦ размещалось 10 059 торговых объектов. 8251 из них фактически работало, то есть занято было 82% всей торговой площади торговых центров. Стоит отметить, что за 4 прошедших с 1 июля месяца их количество могло измениться, и процент занятых торговых площадей тоже.

Эксперты консалтинговой компании Colliers International считают, что на рынке торговых центров в Минске сегодня очевидна дифференциация объектов: есть современные торговые центры с международными брендами и множеством посетителей на выходных и вечером, а есть уже «несвежие» объекты, где все больше и больше пустующих помещений и не всегда можно найти хотя бы одного посетителя.

— Если говорить о форматах, предназначенных для ИП, с низким качеством торгового пространства, они становятся все менее привлекательными. При этом некоторые объекты сложно перепрофилировать. Поэтому они умирают даже несмотря на то, что многие находятся в центре Минска, к примеру, «Паркинг» или «Зеркало». Некоторые торговые центры все-таки пытаются переформатироваться, но уже очевидно, что они также начинают устаревать из-за пула арендаторов, размеров торговых помещений, наличия развлечений или общепита и прочего. Как пример торговый центр «Европа», «Экспобел». Эти объекты еще можно спасти без больших потерь, если оперативно начать заниматься ими, — говорят специалисты.

Появление таких объектов эксперты объясняют несколькими причинами.

— Это можно объяснить, в частности, недальновидностью или непрофессионализмом девелоперов, когда они при строительстве не прорабатывают различные сценарии развития рынка, не учитывают его текущей стадии и дальнейшей эволюции. Иногда новые объекты просто не соответствуют месту, в котором они строятся. Например, двухэтажные объекты в спальниках без очевидной целевой аудитории вокруг или с жесткой конкуренцией как, скажем, рынок «Уручье 3», который и не рынок вовсе, «Дмитриев Кирмаш» и другие, — перечисляют специалисты консалтинговой компании.

Пустые торговые площади есть и в новых ТРЦ, которые недавно открылись.

— Большинство новых крупных ТЦ открываются полупустыми. Затем, в течение года или около того, постепенно заполнятся. Причины, почему так происходит, разные. Основная, пожалуй, то, что не всем удается добиться подписания соответствующих соглашений со всеми основными крупными арендаторами на этапе планирования и стройки. Прежде всего в сегменте фешн, к примеру, с Zara. Это, в свою очередь, связано с особенностями ведения переговоров и принятия решений со стороны международных брендов: не все белорусские девелоперы готовы делом подтвердить высокую динамику строительства объектов, убедить в будущих высоких показателях объекта — посещаемости, выручке, составить требуемые брендом планы этажей с другими якорными арендаторами и прочие, — поясняют эксперты.

В результате бренды затягивают решение о вхождении в объект. Они хотят посмотреть, что получится в действительности.

— Собственники же, желая, привлечь определенные бренды, вводят объекты в эксплуатацию полупустыми, рискуя остаться без нужных брендов и несколько подорвать доверие посетителей. Кроме того, часто вопросы заполнения торгового центра отходят на второй план, уступая место исключительно стройке, что потом негативно сказывается на динамике заполнения. Также некоторые девелоперы специально оттягивают заполнение объекта, рассчитывая на более высокие ставки аренды на более поздних этапах, что, в основном, касается мелких арендаторов.

Когда речь идет о пустующих торговых центрах, в последнее время часто упоминается ТЦ «Столица». Эксперты отмечают, что «этот объект, обладая отличным местоположением, имеет ряд конкретных как устранимых, так и с трудом устранимых недостатков».

— Это и размеры и глубина магазинов, и непродуманная конфигурация галерей, отсутствие якорных арендаторов, фуд-корт и общепит, развлечения, свет, доступность и переходы между уровнями — эскалаторы часто сломаны, и многие другие недостатки.

И тут апеллировать к нормам, к ТКП и МЧС нет смысла — ряд объектов как в Беларуси, так и за ее пределами решают многие технические и организационные моменты. «Столица» же должна измениться, либо она окончательно умрет как бизнес-единица, — считают эксперты. — Помимо реконструкции с привлечением профессионалов можно порекомендовать собственникам продать этот объектов. Это будет намного эффективнее как для объекта, так и для города, на наш взгляд.

«У каждого проекта есть свой срок, после которого с ним нужно что-то делать»

Руководитель отдела ритейла ГК «Твоя столица» Артем Давидович также считает, что некоторые торговые объекты в Минске устаревают, поэтому продавцы из них мигрируют в более новые торгово-развлекательные центры.

— У каждого проекта есть свой срок, после которого с ним нужно что-то делать, чтобы он не умер. Очень показательный пример в этом случае «Экспобел». Он был первым торговым центром современного формата с торговой галереей в Минске. На тот момент для города это было что-то новое. Но постепенно стали открываться другие торговые центры, и «Экспобел» перестал пользоваться популярностью только за счет своего монополизма, — приводит пример Артем Давидович. — Чтобы оживить объект, его владельцы, например, грамотно проводят ротацию. Сейчас они пристраивают новые торговые площади, будут увеличивать площадь торговой галереи.

Проблемы с нехваткой арендаторов в некоторых торговых центрах и небольшим трафиком специалист объясняет их неизвестностью и специфичностью.

— Взять торговый центр «Метрополь». Он частично пустой потому, что многие вообще не знают, что там есть торговый центр. Все заходят в магазины, в которые есть вход с улицы Немига. А то, что там еще внутри какие-то торговые площади, мало кто знает, — заключил Артем Давидович.

Несмотря на то, что во многих ЦТ есть пустые арендные площади, в Минске с завидной периодичностью открываются новые торговые центры. На данный момент строится еще с пол десятка. Нередки случаи, когда возле уже действующих торговых центров начинают строить еще один ТРЦ. К примеру, возле торгового центра «Замок» в скором времени откроется Palazzo. А в районе железнодорожного вокзала, где уже есть «Столица» и Galileo, возводят Minsk City Mall. Специалисты в области торговой недвижимости считают, что такой ход может быть вполне оправданным.

— Я считаю, что локация Minsk City Mall вполне оправдана, — делится мнением руководитель отдела ритейла ГК «Твоя столица» Артем Давидович. — Во-первых, железная дорога всегда как бы делит город пополам, служит физическим и психологическим барьером для людей. Во-вторых, можно сделать так, чтобы один торговый центр не был похож на второй. Чтобы у него была другая целевая аудитория, другой набор операторов.

На вопрос, стоило ли в Минске начинать строительство еще нескольких торговых центров, Артем Давидович отвечает, что «те проекты, которые реализуются сейчас, обоснованы».

— Palazzo и Minsk City Mall Минску нужны. Тот же DiaMond city, который построили в Малиновке. В этом спальнике не было крупных современных ТЦ. Но в этом случае есть нюансы и проект может быть как успешным, так и не очень. Пока рынок к этому объекту относится настороженно. Это понятно из общения с операторами, они не понимают, будет он работать или не будет.

Но, по словам Артема Давидовича, есть примеры проектов, которые рынок изначально не принял, а теперь они успешно работают.

— Проект можно раскрутить, сделав, например, реконцепцию (комплекс действий по увеличению его конкурентоспособности — прим. ред.). К примеру, у собственников того же Galileo сначала было одно виденье этого проекта. Рынок этот объект не принял, — говорит специалист. — Но в какой-то момент ситуация поменялась. Им помогло то, что они открыли у себя первый кинотеатр сети Silver Screen. Смогли договориться с якорными арендаторами. Это турецкие бренды DeFacto, LC Waikiki и другие. После этого более мелкие сетевые операторы начали навешиваться как бисер на нитку. Трафик людей увеличился. Теперь у них большой лист ожидания из операторов, которые хотят там работать, они могут выбирать. Ставки аренды у них одни из самых высоких в Минске.

А вот по поводу еще одного строящегося торгового центра Артем Давидович высказался неоднозначно.

— Проекту Gulliver уже много лет. Нужен он будет городу или нет определит время, за которое его достроят. Тяжело сказать, что будет, если он простоит в таком состоянии еще 10−15 лет.

По мнению специалиста, сейчас в Минске не лучшее время, чтобы «запускать» еще какие-то проекты.

— Не думаю, что в данный момент в Минске есть необходимость в старте новых торговых проектов. Нужно дать переварить рынку и минчанам то, что строится сейчас. Если что-то и строить в будущем, то кардинально отличающееся от уже построенного. Например, очень крупный объект супер регионального формата, куда бы ехали люди со всей страны.

«Ротация арендаторов — это нормальная практика любого торгового центра»

К слову, торговые центры, рядом с которыми строятся новые или работают другие ТЦ, ничего против соседства не имеют. Они говорят, что это не влияет на поток покупателей.

К примеру, рядом с ТРЦ Galleria Minsk есть еще два небольших торговых центра — «Метрополь» и «Немига 3», и торговый дом «На Немиге».

— Наши магазины и потоки посетителей не пересекаются, публика может посещать как ТРЦ Galleria Minsk, так и перечисленные центры, — прокомментировала ситуацию администрация ТРЦ Galleria Minsk. — У нас сформировался высокий трафик посетителей, который с каждым месяцем прирастает и качественно изменяется.

Администрация торгового центра говорит, что на заполняемость арендаторами торговых площадей соседство с другими ТЦ тоже не влияет.

— У нас порядка 35 000 квадратных метров арендопригодной площади. Сегодня они заполнены больше чем на 85%, а к концу года эта цифра увеличится до 90%. Естественно, кто-то из тех, кто арендовал у нас площади, когда ТРЦ только открывался, переехали в другие торговые центры, а к нам пришли новые продавцы. Ротация арендаторов — это нормальная практика любого торгового центра. Кроме того большая часть договоров аренды в нашем ТРЦ была заключена до ввода в эксплуатацию здания, а это 2 года назад. Мы постоянно следим за потребностями наших посетителей и стараемся их удовлетворить, привлекая новые популярные бренды.

По поводу строительства новых торговых центров в Минске администрация ТРЦ уверена, что пока этого делать не стоит.

— На данный момент в Минске открыто немало торговых центров. Анализ рынка показывает, что по обеспеченности торговыми площадями город сравнялся с другими европейскими столицами. В связи с этим необходимо время, чтобы рынок торговой недвижимости устоялся, ТЦ заполнились. После этого можно будет сказать, нужны ли новые торговые центры, и если нужны, то в каких районах.