Больше - не значит лучше. Что выбирают покупатели "вторички"?

Существует мнение, что в последние годы минчане стали покупать более просторные квартиры. И это несмотря на продолжающуюся стагнацию экономики и отсутствие ощутимого роста доходов населения. Так ли это? О том, какие квартиры сейчас в фокусе спроса и на какие будет расти спрос в ближайшем будущем – об этом далее в материале.

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», ежемесячно на вторичном рынке жилья Минска продается / покупается порядка 1 100 квартир. Именно это количество сделок аналитики считают показателем стабильности рынка. В зависимости от экономической обстановки в стране и времени года, эта цифра может снижаться до 550 сделок (например, в январе 2016 г.), и вырастать до 1 480 сделок, как это было отмечено в ноябре 2017 г. В настоящее время, в августе и сентябре текущего года было зарегистрировано примерно равное количество сделок – порядка 1 050.

Больше всего продается одно и двухкомнатных квартир. От месяца к месяцу, их соотношение находится примерно в паритете – порядка 40%. Но, как правило, «однушек» продается немного больше. Причина проста – они самые доступные по цене и поэтому, с одной стороны, выступают «стартовым» жильем, а с другой стороны – выступают своего рода, разменной монетой, при разъездах, разменах и т.п.

Популярность двухкомнатных квартир также обусловлена сочетанием доступной цены и возможности, благодаря наличию уже двух изолированных комнат, полноценно расположить небольшую семью.

Трехкомнатных квартир продается всего лишь 20% от общего объема, а квартир с 4 и более комнатами, вовсе порядка 5%. И это не потому, что в Минске не любят большие квартиры, а потому что лишь небольшое количество покупателей может позволить себе их приобретение. Кроме того, одно дело найти средства для покупки, а другое дело – дальнейшее их содержание в условиях постоянного роста стоимости коммунальных услуг.


Тогда откуда появилось мнение о росте выбираемых минчанами площадей квартир?

- В советское время, многие семьи, живя с несколькими детьми в малометражных «хрущевках / брежневках», мечтали о просторных квартирах, с большим количеством комнат, - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. - Со временем, желания стали воплощаться в реальность во всем нам знакомых 9-ти этажных «панельках»: площадь кухни начиналась с 7 кв. м., прихожая была заметно просторнее, санузел стал раздельным, а в ванной было предусмотрено место для стиральной машины.

Далее появились улучшенные проекты, в которых кухня уже могла достигать 9 кв. м. и добавились просторные лоджии. И как показывает время, квартиры в подобных домах до сих пор для многих покупателей выступают оптимумом по части площадей: однокомнатные 35 кв. м., двухкомнатные 50 кв. м., трехкомнатные 65 кв. м., четырехкомнатные 74 кв. м.

С началом 2000-х процесс увеличения площадей квартир не остановился, в результате чего однокомнатные квартиры могли быть как 37 кв. м., так и 50 кв. м.. а площадь двухкомнатных запросто достигала 70 и более кв. м.



- По мнению значительной части покупателей, квартиры в домах моложе 2000 года постройки имеют слишком большие площади: однокомнатные 45+кв. м., двухкомнатные 60+кв. м., трехкомнатные 80+ кв. м. Поэтому говорить о том, что все покупатели стремятся приобрести квартиры большей площади, я бы не стала. Просто современные дома не оставляют выбора по части площадей, и в результате этого растет статистика по площади проданных за последние несколько лет квартир.

В то же время, по словам Светланы Куделко, самыми ходовыми являются квартиры минимальных площадей: из старого жилого фонда, это все те же «хрущевки-брежневки», с которых все начиналось, а из современных домов – квартиры студии (в одном пространстве совмещается гостинная, кухня и спальня), и квартиры евроформата (евродвушки / евротрешки). Последние отличаются от квартир-студий обязательным наличием изолированной комнаты, используемой в качестве спальни. Есть даже мнение, что на создание евродвушек проектировщиков подтолкнули самовольные перепланировки, которые делали жильцы в своих 40-50 метровых однокомнатных квартирах.

- В мире все циклично. Вот и сейчас мы видим возвращение спроса на рынке недвижимости к малогабаритным и рациональным по площади квартирам. Более того, сейчас метраж 25-28 кв. м. для квартиры, приобретаемой в качестве стартового жилья, уже никого не пугает. И даже наоборот, квартиры подобного метража в новостройках, раскупаются буквально за несколько дней с начала продаж.

Причина такой популярности – в возможности сэкономить, как при покупке, так и при последующем содержании. Для большинства семей наибольшее значение имеет количество комнат, а не простор внутри квартиры. Да и стоимость эксплуатационных платежей для двухкомнатной квартиры площадью 70 кв. м. и для евродвушки площадью 44 кв. м., будет значительно отличаться.

По мнению представителя «Твоей столицы», в будущем эта тенденция будет только усиливаться, что подтверждается увеличением количества строящихся новостроек, имеющих в своем составе студии и квартиры евроформата.

- Подобные квартиры - это эволюционное развитие рыночного предложения, основанное на потребностях покупателей. В настоящее время подобных квартир пока еще мало на вторичном рынке, поскольку дома, в которых они располагаются, еще слишком молоды, да и строились эти дома только частными застройщиками. Но по недавнему заявлению министра архитектуры и строительства, в скором времени оптимизация планировок квартир коснется и проектов домов от государственных застройщиков. Поэтому с каждым годом выбор подобных квартир будет только увеличиваться. Вот тогда, когда у покупателей появится выбор, можно будет объективно судить о предпочтениях покупателей в отношении квартир. И мне кажется, он будет не в пользу больших площадей.