Как человек купил деревенскую школу за базовую: и здание отобрали, и требуют отдать 14,6 тысячи

Владимир последние годы работал водителем. Говорит, хотел изменить свою жизнь, заняться своим делом, работать на себя. Летом 2014-го увидел объявления о продаже двух зданий в глубинке, в Лепельском районе, каждое выставлялась за одну базовую. Одно купил под дачу, второе — 543-метровое здание брошенной школы в деревне Губино — рассчитывал использовать под «личное подсобное хозяйство». Спустя 4 года суд первой инстанции решил здание школы у Владимира отобрать и обязать его выплатить райисполкому почти 15 тысяч. «Ввели меня в заблуждение, обескровили затратами на штрафы, адвоката, а теперь выжимают в суде» — так оценивает историю своей покупки Владимир.

Владимир показывает свою покупку — снял видео за неделю до аукциона. Эту старую запись он случайно обнаружил на днях.

Неспециалист оценить, проблемное это строение или простоит еще века, не сможет. Теперь Владимир говорит, что не видел тогда трещины в фундаменте, хотя камера это засняла. Да и не понял, что участок, который возле школы, к школе не относится.

Покупка здания 1970 года постройки, площадью 543 квадратных метра, колодца (шел в нагрузку) и земельного участка в 29 соток при нем состоялась летом 2014-го. В условиях договора купли-продажи значилась цель использования: «для реконструкции под жилые помещения и (или) для ведения личного подсобного хозяйства». В условиях — «реконструкция в течение 24 месяцев с момента заключения договора купли-продажи».

Владимир честно признается, что домом, купленным под дачу, он занимался, до школы за два года руки не дошли.

— Хотел ее реконструировать под базу для рыбаков. Спросил в исполкоме, как перевести здание в личное подсобное хозяйство, там сообщили, устно, правда, что «никак», оформляйте как жилой дом. Кроме того, очередной кризис случился, стало ясно, что рыбаки из России не поедут. А кому нужен 500-метровый дом в глуши?

В общем, Владимир честен — два года он реконструкцией не занимался, просто платил налог на недвижимость, приезжал косить, забивать вскрытые двери и рассохшиеся окна.

Только упустив сроки, указанные в договоре, попросил продление договора и занялся переводом здания в жилой дом. И тут его ждал сюрприз.

Вот такой с таким участком здание шло на торги. Оранжевым — здание, красной линией — границы участка.

Когда попытался перевести здание в разряд «жилой дом», обнаружилось, что на самом деле ему продали это:

Летом 2017-го Владимиру пришло уведомление, что строение переведено в категорию неиспользуемых, за что его и оштрафовали на 25 базовых. А потом налоговая поставила в известность: налог за такие неиспользуемые здания теперь 1,5 тысячи рублей в год. Правда, там же посоветовали: сделайте оценку, налог пересчитаем. Владимир заплатил за оценку, получил документ: стоимость его здания 15 тысяч рублей. Налог пересчитали, снизили незначительно.

— В общем, я хотел, чтобы его просто забрали. Но просто забрать нельзя. Исполком собирался подавать на меня в суд. Я нанял адвоката (а это удовольствие не для людей с зарплатой водителя, если честно, пришлось взять второй кредит…)

В суд обе стороны сделки пошли со встречными исками. Владимир выступил с иском о признании сделки недействительной, поскольку был введен в заблуждение. При признании сделки недействительной все возвращается к отправной точке: здание — исполкому, Владимиру — его базовая.

Встречный иск от местного отдела образования и райисполкома был о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением обязательств. А это по действующему законодательству предполагает, что здание возвращается исполкому, а Владимир должен компенсировать разницу между оценочной стоимостью здания и уплаченным за него.

Владимир в суде объяснял, почему считает, что его ввели в заблуждение: земельный участок и расположенное на нем здание не соответствовали представленным характеристикам. Да и неопознанное строение на арендованном участке является доказательством того, что покупатель был введен продавцом в заблуждение относительно качества предмета сделки. Кроме того, ссылался на наличие технических недостатков в виде трещин, повреждения фундамента здания и т.д., возникших до заключения договора, но данных о которых ему не представляли.

Лепельский исполком иск не признавал и ссылался на то, что истцом был нарушен существенный пункт договора: в установленный срок не была произведена реконструкция.

— Самое неприятное — исполком не знал оценочной стоимости до продажи здания. Он просто не заказывал оценку перед продажей. В суде использовали мою, которую я сделал по совету налоговой. Это мне подтвердили в местном агентстве по госрегистрации и земельному кадастру.

Суд не принял во внимание доводы Владимира, написав в мотивировочной части: «поскольку наличие на участке незарегистрированного здания не влечет значительное снижение возможности использования приобретенного объекта по назначению». Не учел и проблемы со зданием, потому что проблемы документально зафиксированы через три года после продажи, во время оценки капстроения. Зато отметил, что с момента приобретения Владимир работ по реконструкции не проводил и уход за участком не осуществлял, что подтверждается актами обследования. Посчитал суд, что «об отсутствии заблуждения» говорят и допсоглашения по продлению сроков реконструкции на полгода, которые попросил Владимир, и то, что он заказал изготовление проектно-сметной документации на реконструкцию.

Суд решил требования исполкома удовлетворить, Владимиру — отказать и обязать выплатить исполкому 14 619 рублей плюс 73,5 рубля — госпошлины.

Владимир будет обжаловать решение суда. Но признается:

— Меня обескровили. Я сейчас не работаю, не мог ездить в командировки (а работа этого требовала) и ходить на судебные заседания. День адвоката стоит 500 рублей — почти вся моя бывшая зарплата. На мне два кредита, третий уже не дали. Но факт остается фактом: исполком всучил мне не то, что обещал в документах, — ну не может часть моего здания стоять на чужом участке. И нельзя продавать что-то под личное подсобное хозяйство, если это нельзя перевести в разряд личного подсобного хозяйства. Я полностью доверял государственным чиновникам, надеялся на их профессионализм. Оказалось, зря. Так что надеюсь, суд вышестоящей инстанции учтет, что они ошиблись. И мы с исполкомом разойдемся, как в море корабли.