В исправленном указе о земле нашли "сюрприз" для собственников офисов: новые большие платежи

Один из застройщиков, специализирующихся на офисных центрах, поделился: «Похоже, больше офисных зданий строить не нужно. Передал помещения дольщикам, а это и крупные фирмы, выкупившие этажи и скромные ИП, купившие по комнате, они создали товарищество собственников. А товариществу выкатили астрономическую сумму за право заключения договора аренды земли. Люди в шоке…» Раньше землю под построенным офисным зданием передавали ТС в аренду бесплатно. Что за новый побор?

— Нам выставили платеж, который ставит наш бизнес под угрозу, — рассказывает Наталья, совладелица другого нового бизнес-центра в Минске. В начале этого года объект сдали и собственники въехали в свои помещения. Но когда товариществу собственников пришло время переоформлять договор на аренду земли, они столкнулись с серьезной проблемой: раньше бесплатная процедура стала платной.

— И там довольно большие суммы. Нам нужно заплатить или почти 350 тысяч рублей за право аренды на пять лет, или более двух миллионов — за договор на 80 лет, — говорит Наталья.

Дополнительный платеж для владельцев офисных и производственных помещений в конце прошлого года прописали в 463-м указе президента, который урегулировал вопросы предоставления участков.

За что платить?

За то, чтобы пользоваться участком, на котором расположено здание, собственники должны ежегодно платить арендную плату. Существует и еще одно правило: перед началом возведения объекта застройщик должен купить право аренды выделенной территории на несколько лет.
Некоторых от этой платы освобождают. Например, тех, кто возводит объекты на основании инвестдоговоров.

— После окончания работ застройщик передает объект собственникам: дольщикам, покупателям недвижимости. И они самостоятельно или через товарищество занимаются переоформлением земли. Раньше это была бесплатная процедура. Но в 463-м указе прописано, что теперь за это нужно платить. Исключение — для собственников жилья, — комментируют изменения в законодательстве юрист компании REVERA Александр Антонов.

Размер платежа за право заключения договора аренды определяется на аукционе или рассчитывается как процент от кадастровой стоимости участка. На практике суммы за начинаются от нескольких сотен тысяч долларов.

Бизнес-центр, где купила офисы Наталья, начали возводить в 2013 году. Все свои расходы, в том числе и плату за право заключения договора аренды и арендную плату за 5 лет строительства, застройщик включил в стоимость квадратного метра. Продление договора аренды земли по старому варианту указа было бесплатным. Подписываясь под долевым строительством, предприниматели никак не рассчитывали на такой сюрприз.

— Сейчас подошло время перезаключать договор на право аренды. С нас требуют 170 тысяч долларов. Не у всех собственников есть деньги: многие строились в кредит, который сейчас выплачивают. И все, на что хватает, — начислить сотрудникам зарплаты, — описывает проблему Наталья. —  И через пять лет нам снова придется платить.

Если срок аренды земли не продлить, то придется заплатить земельный налог в десятикратном размере за самовольно занятый участок…

Под угрозой не только новоселы

К концу года проблема станет массовой. И с ней столкнутся не только собственники новых объектов, но и уже работающих — после того, как у них закончится срок аренды земли. В 463-м указе прописано, что дополнительные платежи не коснуться тех, кто начал процедуру получения участков до 31 марта.

Мы попросили прокомментировать ситуацию юристов компании REVERA Дениса Богданов и Александра Антонова. Эксперты считают, что изменения должны рассматриваться с учетом принципа, что правовые акты не имеют обратной силы и не распространяют свое действие на отношения, которые возникли до вступления документа в силу. Придать указу обратную силу можно, как правило, только в том случае, если он улучшает действующие нормы или смягчает ответственность.

— Сложившуюся ситуацию можно в определенном смысле рассматривать как распространение действия указа на ранее возникшие отношения. Дольщики, заключая договор на строительство объекта, получали юридический интерес на землю, — говорят юристы. — Новые нормы можно было бы распространить только на формирующиеся земельные участки под строительство. Тогда предприниматели, которые только собираются вкладываться в недвижимость, смогли бы заранее оценить свои будущие затраты. Сегодня же практика распространяет 463-й указ фактически на всех.

Бизнес-сообщество уже несколько лет вообще добивается отмены платежа за право аренды участка. Эта сумма вместе с размером ежегодной арендной платы крайне обременительна.

Впрочем, пока официально с экспертами чиновники не согласились и разъяснения не опубликовали.