Будет студенческий бум или нет: эксперты о том, каких цен на аренду квартир в Минске стоит ждать

Ежегодно, в преддверии нового учебного года, собственники сдаваемых в аренду квартир надеются на увеличение стоимости аренды из-за притока нуждающихся в жилье иногородних студентов. Но эксперты говорят: ожидания не оправдываются уже не первый год.

Что сейчас происходит со стоимостью аренды?

В отличие от цен продажи квартир, которые за последние несколько лет успели как снизиться, так и вырасти, стоимости аренды квартир который год остаются без изменений.

— Снижение ставок аренды в Минске закончилось в конце зимы 2016-го и после этого их средний уровень остается неизменным, — рассказывает начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. — Причину я вижу в балансе предложения и финансово обеспеченного спроса. Впрочем, за последний год появились предпосылки к изменению ситуации.

В 2012—2014 годах на всех арендаторов квартир не хватало и правила могли диктовать собственники. Но сейчас арендаторов не только не становится больше, — есть предпосылки к уменьшению их количества.

— Несмотря на то, что явные кризисные явления в экономике страны уже позади, ощутимого роста доходов населения до сих пор не наблюдается. На этом фоне за 2017 год более чем наполовину уменьшился миграционный прирост населения Минска — люди понимают, что зарплаты в столице не растут, а стоимость жизни (еда и т.п.) дорожает.

Кроме того, на число арендаторов, пусть не масштабно, но все же повлияли подешевевшие кредиты на жилье. Благодаря им те, кто раньше не мог рассчитывать на собственное жилье, теперь решили свой жилищный вопрос. Логика простая — семье выгоднее ежемесячно выплачивать кредит за собственную квартиру (при кредите в 60 тысяч рублей платеж — около 600 рублей), чем отдавать эти деньги на аренду.

При этом нужно учитывать, что каждый год растет количество сдаваемых в аренду квартир. Об этом говорят даже официальные данные — на сдаче жилья в Минске зарабатывает 53 тысячи человек, сдается каждая 12-я квартира. Доходность квартир сейчас в два раза выше банковских депозитов — на уровне 5% годовых после уплаты налогов.

Маргарита отмечает, что эффект от доступных кредитов на рынке аренды может еще сильнее проявиться через год-два:

— Многие приобрели квартиры в новостройках на стадии строительства, и ожидая их ввод в эксплуатацию, продолжали жить в арендной квартире. Но по мере готовности домов, арендаторы будут уходить с арендных квартир в свои собственные.

Что будет в конце лета?

Ежегодно большие ожидания собственники возлагают на конец лета — на фоне роста спроса можно и увеличить стоимость аренды.

— Безусловно, в конце лета-начале осени доля студентов в общем количестве поступающих заявок увеличивается, но не в таком объеме, чтобы это давало основания собственникам увеличивать стоимости аренды. Когда дефицита квартир нет, завышенные по цене предложения арендаторы просто игнорируют.

Хотя эксперт отмечает: в августе-сентябре можно сдать квартиру по завышенной цене — студенты, не озаботившиеся поиском заранее, берут то, что дают. Но потом в течение месяца-двух съезжают в жилье с более вменяемым ценником. И сдав квартиру в сезон дороже, можно больше потерять — ведь после съезда такого арендатора собственник остается с пустующей квартирой в межсезонье.

Заработки на сдаче квартир: чего ждать владельцам

Инвестиции в арендное жилье не перестают быть привлекательными. Маргарита приводит в пример появление новой формы сдачи в аренду — по доверенности.

— Только за 2018 год количество поступивших к нам запросов на приобретение квартиры для сдачи в аренду увеличилось вдвое. Типичный запрос звучит так: приобрести ликвидную квартиру, и прилагая минимум усилий, получать стабильный доход от сдачи ее в аренду. Люди хотят, чтобы им посоветовали, какая квартира сейчас и в обозримом будущем будет востребована арендаторами, чтобы помогли ее найти и купить, а в последующем, чтобы кто-то занимался ее сдачей в аренду — поиском арендаторов, заключением договоров, согласованиями и т.п.

Однако рассчитывать на возвращение «докризисных» ставок аренды, когда арендатор на однокомнатную квартиру с не самым лучшим расположением находился за день, по стоимости 350 USD, в обозримом будущем не стоит.

— Надо понимать, что студенты сейчас обеспечены общежитиями гораздо лучше, чем это было 5 лет назад. При этом не стоит сбрасывать со счетов государственное арендное жилье для других категорий арендаторов. Поэтому конкуренция среди собственников квартир ощутимая. Сдать квартиру в аренду за день-два и сейчас реально, но для этого нужна широкая и постоянно обновляемая база запросов от арендаторов. А если этим заниматься самостоятельно, главное — не переоценивать квартиру и не отказываться от самостоятельного поиска арендаторов.