Кризис загородной недвижимости: что делать, если не продается?

Существует мнение, что наступление летнего сезона активизирует покупателей загородной недвижимости, благодаря чему можно рассчитывать на более высокую цену продажи. Но эксперты придерживаются иного мнения: спрос на дачи и дома присутствует круглогодично, однако цены с каждым годом постепенно снижаются. Вдобавок появилась еще одна тенденция - приверженцы загородного времяпровождения все больше стараются арендовать, чем приобретать в собственность.

Как рассказала начальник отдела "Дома.Дачи.Коттеджи" агентства недвижимости "Твоя столица" Елена Акулич, начиная с 2009г. цены на загородную недвижимость хотя и постепенно, но все же снижаются.

"Какие-либо средние цены на дачи, коттеджи и дома вывести не представляется возможным. Даже исходя из их площади или расстояния от МКАД. В отличие от квартир в городе каждый из загородных объектов гораздо более уникален, и на его цену влияет гораздо больше факторов. Взять хотя бы местоположение: разница в цене двух сравнимых по качеству, площади и расстоянию от МКАД объектов может быть весьма существенной из-за направления, подъездных путей, транспортной доступности, окружения и т.п.", - пояснила Е.Акулич.

Эксперт отметила, что уже который год многие продавцы загородной недвижимости сталкиваются с тем, что предлагаемые покупателями цены значительно ниже себестоимости строительства подобного нового объекта. "Причина этой ситуации в том, что кризисы 2000-х годов существенно снизили покупательскую способность наших соотечественников, а широкий выбор поддерживает ценовую конкуренцию между продавцами. Кроме того, некоторые покупатели стали задаваться вопросом, зачем им вкладывать большие деньги в покупку загородного объекта, а затем тратить средства на его обслуживание и поддержание в хорошем состоянии, когда необходимость в нем только 3-4 месяца в году? Гораздо проще на теплые месяцы снять его в аренду", - пояснила  Е.Акулич.

По ее мнению, при определении возможной стоимости загородного объекта не работает механизм "посмотреть, почем другие выставили" - в каждом конкретном случае цена может быть как выше, так и ниже. Кроме того, следует учитывать тот факт, что в продаже достаточно объектов, которые по заявленной цене уже не первый год ищут своего покупателя.

Эксперт советует не спорить с рынком, поскольку цены на нем формируются автономно, а постараться приспособиться к сложившейся ситуации и решить вопрос максимально выгодным для себя способом.

"Уже недостаточно просто подать объявление о продаже и ждать звонков. Нужно самим выходить на потенциальных покупателей и уже после осмотра вести диалог о стоимости. При ее формировании следует ориентироваться не на цены предложения, которые являются лишь выражением желаний продавцов, а на цены совершенных сделок – именно они иллюстрируют реальный порядок цен. Ну а если текущие цены сделок совсем не устраивают и по желаемой стоимости объект долго не продается, то можно поступить, как и другие продавцы - пока объект находится в продаже, сдавать его в аренду", - порекомендовала специалист.

О том, на что можно рассчитывать собственникам при сдаче в аренду дачи или коттеджа, а также каковы запросы арендаторов, рассказала начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Маргарита Почицкая.

"Как и в случае с куплей-продажей, стоимость аренды на загородную недвижимость зависит от многих факторов. Минимальный порог стоимости можно очертить в пределах порядка $100 в месяц, без учета электроэнергии", - отметила М.Почицкая.

Она пояснила, что стоимость аренды будет увеличиваться при приближении к Минску и/или увеличении качества. Например, стоимость аренды капитальной дачи (кирпичной, блочной) в пределах 40 километровой зоны от МКАД со всеми удобствами (санузел внутри дома, газ, интернет и участок до 10 соток) уже может достигать $300-400/мес. За эти деньги арендаторы ожидают увидеть, как минимум, аккуратное строение, где можно сформировать уютную обстановку и отдохнуть. Это может быть деревянная дача до 50 км от МКАД. Особых изысков не требуется – достаточно печного отопления, "удобства", скорее всего, будут на улице, а горячая вода - в лучшем случае из проточного бойлера.

"Есть категория арендаторов, предпочитающих на лето сменить местожительство, - продолжила М.Почицкая.-  Ими востребованы комфортабельные коттеджи в пределах 20 км от МКАД: газифицированные, с оптоволоконным интернетом, кондиционированием, возможно, саунами и т.п. Располагаться они должны не в дачных кооперативах, а в коттеджных поселках. Важен комфорт проживания и удобство подъездных путей, поскольку ежедневно арендаторы буду ездить на работу и обратно. Стоимость аренды подобных коттеджей может начинаться от $500 и достигать $1 000 в месяц".

В заключение эксперт подчеркнула, что очень важно внимательно выбирать арендаторов и грамотно составлять договор аренды, чтобы обезопасить и подстраховать себя от возможных форс-мажорных случаев.