Риелторские базы слегка поредели: затишье перед ростом цен?

Количество выставленных на продажу квартир в Минске сокращается шестой месяц кряду. В сентябре выставленных на продажу объектов стало на 3,9% меньше. Это нетипичная для осени ситуация — обычно в это время года констатируют рост риелторских баз. Последний раз в сентябре предложение сокращалось в 2012 году — на старте периода роста цен. Что происходит, мы попросили рассказать экспертов рынка недвижимости.

— На первый взгляд, очевидных поводов для снижения объема предложений нет, — говорит агент по операциям с недвижимостью «ВСП-недвижимость» Вероника Чехович. — Думаю, сложившуюся ситуацию на рынке мы наблюдаем, потому что в этом году не было особого затишья в летний период. Недорогие объекты продавались и продолжают продаваться. Доступных предложений становится все меньше и меньше. Полагаю, квартирный вопрос уже решили многие из тех, кто в силу разных причин откладывал покупку. Новые же объекты выставляются по более дорогой цене. Но и на них есть спрос. К примеру, сейчас в нашем агентстве продается однокомнатная квартира на Е. Гедройца за 53,5 тысячи долларов в эквиваленте, а аналогичный объект на Некрашевича (это близко) в начале года выставлялся за 49,7 тысячи. Понятно, что при снижении числа предложений, цены становятся несколько выше.

Таким образом, на снижение объема предложений повлияла активность покупателей, с одной стороны. С другой стороны, многие из тех, кто инвестировали средства в покупку недвижимости, заняли выжидательную позицию. Они не спешат выставлять квартиры на продажу, особенно, если эти объекты обошлись им значительно дороже, чем стоят сегодня. Такие владельцы квадратных метров ждут Нового года, чтобы посмотреть, что же будет дальше.

— С появлением доступного кредитования выросла покупательская способность, и мы действительно не наблюдали падения спроса на объекты недвижимости летом, — добавляет агент по операциям с недвижимостью Константин Мартынов. — К тому же сезонный скачок спроса начался не к осени, а в середине лета. Сейчас мы наблюдаем интересную тенденцию. В августе порядка 80% сделок в нашем агентстве проводилось с привлечением кредитных средств. А в сентябре и октябре стало больше покупателей с, так называемыми, живыми деньгами. Многие считают, что держать средства на валютных депозитах стало невыгодно, поэтому инвестируют сбережения в покупку недвижимости.

Более привлекательными стали предложения застройщиков. С помощью небольших сбережений или кредитов те, кто хотел, летом благополучно переехал из старого жилфонда в новостройки. Таким образом, рынок предложений заметно поредел.
Эксперты полагают: дешевый сегмент ушел. На фоне снижения числа предложений на более востребованные виды недвижимости, цены могут и подрасти.

Другое мнение: растут не цены, а спрос на не самое бюджетное жилье

Впрочем, тенденция к вымыванию дешевых предложений не однородна. По данным портала Realt.by в последний месяц в большинстве районов города действительно цены в реальных сделках росли. Свыше 3% прибавили цены в Слепянке, у Ботанического сада и в районе Института Культуры. Правда, есть районы, где наблюдалась обратная тенденция — это Сельхозпоселок (-3,2%), Карла Маркса (-1,4%) и Автозавод (-1,5%).

Риелторы нередко говорят, что самые востребованые на рынке — «двушки». Но статистика показывает: чаще других в сентябре покупали 1-комнатные квартиры (41%), вслед за ними расположились «двушки» (36%). На квартиры с тремя и четырьмя комнатами пришлось в совокупности 23%. Примечательно, что по сравнению с августом сделок с 4-комнатными квартирами стало больше на 14%.

На готовые новостройки в сентябре пришлось немногим более 11% всех сделок купли-продажи. В ноябре 2016 года этот показатель достигал 20%, но с тех пор он постоянно сокращается.

Любопытно, что в двух наиболее дорогих сегментах, к которым относятся сталинки и современное непанельное жилье, в сентябре был отмечен рост активности покупателей. В первом случае купили на 25% больше квартир, чем в августе, во втором — на 7%.

Аналитики портала считают, что именно сдвиги в структуре спроса нашли отражение в динамике средней цены, т.к. купили больше дорогого жилья, чем в августе. Средняя же цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в сентябре на 1,3% и составила 1128 $/м2. Лишь однажды в 2017 году средний уровень цен превышал текущий уровень.

Так есть затишье перед бурей?

Большинство экспертов рынка не верят в ощутимый рост цены в ближайшие полгода, говорят о колебании цен в пределах 3−4%. Поскольку кардинального роста доходов населения никто по-прежнему не обещает. 

— В настоящее время кредиты выступают не активатором рынка, а скорее его спасательным кругом, — объясняли аналитики АН «Твоя Столица». — И этот спасательный круг позволяет компенсировать недостаток доходов населения для приобретения квартиры, и тем самым поддерживать спрос на стабильном уровне. То есть, цены на квартиры и финансовые возможности людей сейчас находятся в паритете.

Да и предложение на вторичном рынке сократилось не так значительно, чтобы у покупателей началась паника: сейчас выставлены на продажу около 7 тысяч квартир, что для Минска считается достаточным показателем.