"Чиновники ошиблись, но деньги не отдают". С аукциона продали участок, на котором нельзя строить

Порядок в стране с некоторых пор стандартный: нужно бизнесу место под строительство магазина, кафе, заправки — иди на аукцион, покупай право аренды участка. На аукционе землю продают с указанием целевого назначения. Фирма «Мой продукт» так купила участок в 21 сотку с целевым назначением «для строительства и обслуживания объекта придорожного сервиса» недалеко от Вячи. Заплатила, а после выяснилось: объект придорожного сервиса там строить нельзя. Максимум — поставить скамейки. При этом деньги покупателю возвращать отказываются. В нюансах дела разбирался REALTY.TUT.BY.

У директора «Моего продукта» Дмитрия Заблоцкого на руках папка с документами — сегодня он уже может сам консультировать землеустроителей. Вот, например, «Акт выбора места размещения земельного участка для проведения аукциона на право заключения договора аренды для строительства объекта придорожного сервиса в районе аг. Вишневка Папернянского сельсовета». Его составляли в 2013-м году. Комиссия посчитала: 0,21 га относятся к категории «земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения». Комиссия «считает целесообразным размещение объекта придорожного сервиса» на них. Под этим в 2013-м подписались и главный врач зонального центра гигиены и эпидемиологии, и районные ответственные, в том числе архитектор.

В 2014-м этот участок продали с аукциона. Договор аренды был заключен на 30 лет. Обошлись сотки в 54 тысячи долларов по действовавшему тогда курсу. Еще 25 миллионов рублей (до деноминации) стоили затраты на проведение аукциона.

— Этот участок располагается у дороги, мимо проезжают дачники и летом — те, кто едет отдыхать на Вячу. Мы, как торговое предприятие, планировали открыть здесь небольшой магазин стройматериалов, плюс продуктовый магазинчик с кафе. Благо в километре оттуда наш склад — тут не нужно было бы хранить запасы товара, — рассказывает Дмитрий Заблоцкий. — Мы оплатили проект электрификации участка, оградили участок забором (обошлось это еще в 20 тысяч долларов по действовавшему тогда курсу), поставили охрану и выбрали тендерным способом проектировщика.

«Места на 21 сотке для магазинчика нет»

Проектировщики «произвели предварительный анализ фактической возможности застройки» участка. И вынесли вердикт: строить тут нельзя. Вообще. Ничего. Потому что участок вытянут вдоль дороги и леса, сам чуть более 13 метров шириной. А по нормам противопожарный разрыв от лесного массива должен быть не менее 10 метров. И от края проезда до стены здания должно быть как минимум 5 метров. То есть места для капитального строения попросту нет.

Фирма обратилась за разъяснениями к продавшему право аренды Минскому райисполкому, но тот не нашел вариантов урегулирования ситуации и деньги за свои ошибки возвращать не торопился. Затем обращались уже в облисполком. Ответ получили от Сергея Шимука, возглавляющего землеустроительную службу области.

Ответ выглядит так: «ООО «Мой продукт» обязано использовать вышеуказанный земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. «Одновременно информируем, что решение Минского райисполкома о предоставлении ООО «Мой продукт» в аренду земельного участка для строительства и обслуживания объекта придорожного сервиса… заинтересованные вправе обжаловать в судебном порядке».

Дмитрий пошел по рекомендованному пути — обратился в суд. В полной уверенности, что суд разберется. Ну, ошиблись чиновники, выделяя участок. Нужно признать договор недействительным, итоги аукциона — тоже, вернуть предпринимателю деньги. Может быть, вернуть ровно то, что «Мой продукт» заплатил на аукционе.

— Я и просил вернуть только уплаченное, без компенсаций за проект электричества, за проектирование, за забор, охрану, — говорит Дмитрий. — Это просто дело принципа, я уже готов забрать эти деньги и по детдомам развезти. Хотя бы будут не зря потрачены.

В марте Экономический суд города Минска отказал в признании недействительным договора аренды. Хотя в ходе судебного разбирательства и было установлено, что «усматривается невозможность строительства на арендованном истцом земельном участке объекта придорожного сервиса второго уровня — объекта общественного питания дополнительно к объектам первого уровня».

— На суде требовали от меня доказательств того, что и строительство объектов придорожного сервиса первого уровня там невозможно. Ответчик относил к объектам первого уровня придорожного сервиса площадку для отдыха со стоянкой. Какой предприниматель в здравом уме пойдет на аукцион и заплатит 54 тысячи долларов для того, чтобы закатать участок в асфальт и поставить скамейку? Какую прибыль с нее можно получить?! — задается вопросом Дмитрий. — Я доказывал: площадка для отдыха — это объект дорожного, а не придорожного сервиса. Об этом же говорят ТКП. В соответствии с Законом «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности», «объекты придорожного сервиса — здания и сооружения, расположенные на придорожной полосе». То есть это никак не «кармашек» для остановки транспорта и не парковка. Кармашек, площадка для отдыха — это элемент дорожного сервиса.

Тем не менее и апелляционная инстанция решение экономического суда оставила без изменений. В мае из областной землеустроительной службы за подписью ее начальника, Сергея Шимука, пришло письмо «о рассмотрении обращения». В нем ссылались на решения судов. На то, что их можно обжаловать в прокуратуре и судах вышестоящих инстанций.

Главный землеустроитель области напоминал, что фирма «вправе реализовать на предоставленном участке объект придорожного сервиса первого уровня — площадку для отдыха».

«Дополнительно сообщаем, что ООО „Мой продукт“ вправе обратиться в Министерство строительства и архитектуры для возможности согласования отступлений от технических нормативных актов по конкретному объекту строительства с учетом предоставления соответствующих обоснований компенсирующих мероприятий и аргументированных обоснований о необходимости отступлений», — уточняет Шимук.

Что сейчас?

Пока шли разбирательства, «Мой продукт» снял охрану, а недобросовестные, но деятельные граждане приступили к демонтажу ограждения с выносом его в неизвестном направлении. Рядом выросла заправка с кафе, ровненько напротив — крытые навесы для торговцев сезонными продуктами с приусадебных участков. Целесообразность строительства магазинчика или кафе, которые по нормам не влазят в выделенный пятачок, отпала сама собой.

— Уже и Верховный суд пройден как этап. Можно судиться и с другой формулировкой, но какой конечный результат будет? Любому понятно, что происходит. Но факт остается фактом: деньги нам не возвращают. Забор стоит — так что нельзя утверждать, что мы не приступили к освоению участка. Рядом президентская дорога — ее как раз расширяют. Договор аренды у нас действует. Я не против мирового соглашения — верните деньги, мы уберем забор, и все всё забудут.

Дмитрий уточняет: он не единственный, кто попал в такую ситуацию. В 2014-м на аукционы попадали и другие участки с сюрпризами — если документы на них готовили к аукционам до 2014 года. Но после нескольких «проколов» чиновники исправились: с 2014-го к акту выбора участка прилагается и градостроительный паспорт — документ, в котором указано, что на участке можно строить, где именно должно быть расположено капитальное строение и какие параметры его допустимы.

В частных беседах чиновники соглашаются: Дмитрий прав, допущена небрежность, и надо бы ему уплаченное на аукционе вернуть. Но «нет системы, которая бы позволила сделать это во внесудебном порядке». Так что руководителю «Моего продукта» снова рекомендуют идти в суд, изменив формулировки иска.

— В досудебном порядке можно расторгнуть договор по соглашению сторон, — убежден Дмитрий. — Для этого чиновники должны признать, что допущена ошибка. Но кажется, они опасаются, что может возникнуть вопрос, кто конкретно ошибся. Люди-то на своих местах по-прежнему работают, установить некомпетентных не сложно. Так что им удобней годами гонять меня по судам, оттягивая время.

REALTY.TUT.BY будет следить за развитием ситуации.