Эксперты: сейчас востребованы бюджетные и многокомнатные квартиры - цены сделок ползут вниз
Один из основных вопросов, который всегда волновал покупателей жилья, был «Покупать сейчас или подождать еще?». Что на вторичном рынке жилья происходит сейчас, на что можно рассчитывать покупателям и как вести себя продавцам? По заявлениям риелторов, в этом году цены остаются стабильными, динамика отрицательная, но это практически незаметно.
Экскурс в историю
— Существует мнение, что в мире кризисы цикличны, это применимо и к рынку жилья, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — Последний период роста цен начался во второй половине 2012-го и длился до начала 2014-го. Людей обнадеживала стабилизация экономики и начавшийся рост заработных плат. Те, кто искал в тот период квартиру, помнят высказывания продавцов в духе, «на следующей неделе цена будет уже выше». И это было правдой — понравившаяся квартира могла буквально за несколько дней подорожать на несколько тысяч долларов. Либо «найти» другого хозяина. В особенности подобная ситуация была характерна для однокомнатных квартир, которые в то время приобретались не только для проживания, но и для сдачи в аренду.
В 2013 году средняя стоимость не самой ликвидной по расположению однокомнатной квартиры (Заводской район, Шабаны и т.п.) была на уровне 47 тыс. долларов, сейчас подобную квартиру можно приобрести на 10 тысяч дешевле. Почему я говорю именно о местоположении? Потому что в 2013-м, на «подъеме» рынка, состояние квартир покупателей волновало гораздо меньше, чем сейчас. Большинство из них, в ожидании дальнейшего улучшения экономической ситуации в стране, а соответственно и своих доходов, в любом случае планировали сделать ремонт «под себя».
Под данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», за 2012−2013 годы цены на квартиры стандартных потребительских качеств выросли более чем на 30%. В 2014 г. наступил период их стабилизации — до конца года они балансировали примерно на одной отметке 1690 USD/кв. м для однокомнатных (156% по отношению к ценам июня 2017 года), 1520 USD/кв. м. для двухкомнатных (151%) и 1 440 USD/кв. м. для трехкомнатных (148%) квартир. Однако наступление очередного финансового кризиса не оставило шансов и уже в новом 2015 г. они уверенно пошли вниз.
Только за первый квартал 2015 г. цены упали практически на 10%.
— Как бы нам этого не хотелось, но мы понимали, что это не предел и цены будут продолжать свое снижение и дальше, — говорит Светлана Ивановна. — На это были объективные предпосылки, в частности значительное ослабление белорусского рубля. Исходя из этого, мы рекомендовали нашим клиентам-продавцам при установлении цен идти «на опережение» падению. Нам не верили, так что мы выслушали много нелестных слов в свой адрес. К сожалению, некоторые люди до сих пор не понимают, что задача риелтора помочь решить жилищный вопрос. В случае с продавцом это означает помочь продать квартиру не только безопасно, но и при этом как можно выгоднее. Но если в ситуации роста цен спешить некуда, то на «падающем» рынке каждая неделя промедления, не говоря уже о месяце, для продавца может стоить очень дорого. В итоге, те продавцы, которые не хотели идти на уступки покупателям и упорно стояли на своей цене, «потеряли» на продаже квартиры гораздо больше того дисконта, который мы им рекомендовали изначально.
В течение 2015 года и первой половины 2016 года рынок был в состоянии падения. Покупатели ждали ценовое «дно» чтобы приобрести квартиру по минимально возможным ценам. А когда стало понятно, что снижение цен только набирает обороты, некоторые предприимчивые граждане даже решались на продажу собственной квартиры, чтобы в последующем, когда цены еще больше опустятся, приобрести аналогичную квартиру, но за меньшие деньги, либо большую по площади, но за те же деньги.
Очередной переломный момент, когда столичный вторичный рынок жилья из стадии падения перешел в фазу ценового плато, можно отнести на II квартал 2016 года. Именно тогда в Минске появились однокомнатные квартиры стоимостью от 28 тысяч долларов. Снизившийся курс доллара и накопившийся большой объем предложения создавали все условия для решения жилищного вопроса. В результате в июне 2016 года было зафиксировано рекордное за последние 10 лет количество совершенных сделок купли-продажи квартир.
— Лето и вторая половина 2016-го были очень активными по части совершаемых сделок. Высокая активность покупателей начала вводить в заблуждение некоторых продавцов, и они начали пытаться увеличивать цены. Однако это было лишь их желание, без объективных предпосылок. Увеличение количества заключаемых сделок было ответной реакцией рынка на снизившиеся до приемлемого для покупателей уровня цены. Однако ни о каком увеличении цен ни тогда, ни сейчас говорить не приходится, потому как доходы населения до сих пор снижаются, — поясняет Светлана Ивановна.
В настоящее время можно увидеть небольшую, но отрицательную динамику цен. объясняют ее не столько реальным снижением, сколько переориентацией покупателей на бюджетные квартиры и на многокомнатные квартиры, которые по цене квадратного метра всегда стоят существенно дешевле среднерыночного уровня. В то же время на долю готовых к проживанию квартир приходится только 30% от всех заключаемых сделок.
Кроме того, уменьшается разница между ценой предложения и ценой сделки — изначально завышенных цен стало гораздо меньше. Еще до конца прошлого года многие продавцы не хотели признавать необходимость снижения цен. Реальное сближение цен предложения и продажи началось только в этом году. В настоящее время средний уровень предоставляемой продавцами скидки составляет 6%, в то время как годом ранее он находился на уровне 11%.
С приближением «отпускного» сезона спрос на квартиры снижается, но в текущем году основной его подпиткой становятся недорогие кредиты.
Количество покупателей, привлекающих кредитные средства, с начала года постоянно растет. Растет и количество кредитных программ различных банков.
— По общению с клиентами мы давно видели, с какими трудностями они сталкивались, пытаясь самостоятельно выбрать наиболее подходящее предложение, — говорит Светлана Куделко. — Поэтому мы заключили партнерские соглашения с крупнейшими банками и обучили собственных ипотечных консультантов. Теперь для наших клиентов, которым не хватает средств для покупки жилья, ипотечные консультанты бесплатно подбирают кредиты на максимально приемлемых условиях, рассчитывают ориентировочные суммы ежемесячных платежей, готовят пакет документов для банка.