"Белжилпроект"о "неубиваемости" минских хрущевок: все серии пригодны для ремонта
К концу 2018 года в Москве завершат программу по сносу хрущевок, которая началась еще в конце 90-х. Из 1722 пятиэтажек, признанных аварийными, осталось снести всего 71. Взамен людям дают жилье в новостройках, близко к тому району, где был их дом. В Минске такой программы нет. А панельные хрущевки есть. Их у нас 1345.
Что будет с этим жилым фондом, собираются ли его сносить, как в Москве, REALTY.TUT.BY рассказал Валерий Левкович, главный инженер РУП «Институт «Белжилпроект».
Модернизация хрущевки — затратный механизм
В Москве сносили дома первого периода индустриального домостроения определенных серий: К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 — панельки с тонкими перекрытиями. Реконструировать их было невозможно из-за технологий, которые использовались при строительстве. Например, первая серия панелек К-7 имела такую простую конструкцию, что могла строиться всего за 45 дней. При этом на монтаж «коробки» здания уходило всего 15 дней, остальные — на отделку.
Квартирный вопрос в СССР решился просто: в конце 1950-х годов по инициативе первого секретаря ЦК КПСС Никиты Хрущева началось строительство панельных и кирпичных многоэтажек, возводимых по индустриальной технологии. Проектированием первых типовых многоэтажек (серия К-7) занимался инженер Виталий Лагутенко, поэтому такие дома стали называть «лагутенками». Однако впоследствии в народе закрепилось более простое и короткое прозвище — хрущевки.
В Минске первый микрорайон, призванный решить жилищный вопрос граждан, был на бульваре Шевченко. Дальше хрущевки строили в районах улиц Веры Хоружей, Бирюзова, Кедышко. И сейчас все эти дома на месте: за много лет ни одного из них еще не снесли. Может, собираются?
— Зачем сносить? Все серии, построенные в Минске, пригодны для ремонта, — говорит Валерий Левкович. — Элементы, которые обеспечивают конструктивную особенность домов, сварочные соединения сохранись в прекрасном состоянии. Ограждающие конструкции — панели — частично утратили свои тепло-технические характеристики. Согласно 45 Постановлению, 90% жилых домов было утеплено в Минске.
Валерий Левкович объясняет: то, что сейчас сносят в Москве, в столице СССР начали строить раньше, чем у нас. Это другие «хрущевки».
— Они демонтируют здания массовых серий, которые не ремонтопригодны. Минск строился с учетом московских ошибок, у нас таких зданий нет. Более того, крупные кварталы: бульвар Шевченко, Веры Хоружей уже в то время разрабатывались с очень хорошей плотностью застройки — 3,5−4 тысячи метров квадратных на га. В Москве, где стоимость земли другая, сносят в том числе и с целью повышения плотности застройки и в центре города. Периферийные жилые районы панельного домостроения там по-прежнему остаются.
Валерий Левкович приводит в пример первый минский микрорайон, где были комплексно решены все вопросы — Бульвар Шевченко.
— Там присутствуют все три типовые серии панельных хрущевок — 335, 334, 464. В конце 80-х «Белжипроекту» и НИПТИСу ( ГП «Институт жилища — НИПТИС им. Атаева С. С.» — Прим. TUT.BY) была поставлена задача: разработать и провести модернизацию с надстройкой мансардных этажей и увеличением площади кухонь. Пример — модернизация хрущевки на улице Осипенко, 19, которую проектировал «Белжилпроект».
О том, как выглядит первая модернизированная хрущевка REALTY.TUT.BY писал в сентябре 2015 года. Согласно проекту, в панельной пятиэтажке появлялись все недостающие блага: увеличивался метраж комнат, разделялись санузлы, на всех этажах вместо балконов появлялись застекленные лоджии, причем это касалось и первого этажа, где балкона никогда не было. Жильцам модернизация понравилась.
Впрочем, на этом доме все и закончилось.
— Опыт был положительный, но механизм оказался затратным и мы от него отказались, — объяснил Валерий Левкович.
Такая же судьба постигла и еще один эксперимент с хрущевками: надстройку мансардных этажей.
— Опыт показал, что надстройка мансардных этажей — неэффективна, даже при расположении жилого дома в центре города, — говорит Валерий Васильевич. — Фактически программа по мансардному строительству, которая была подписана в 90-х годах, реализована только в единичных случаях. Во-первых, жилищный кодекс предполагает надстройку мансарды при условии, что на нее согласится 51% собственников жилья. Добиться согласия не просто. Во-вторых, мансарды — дорогие. Как правило, стоимость квадратного метра мансарды сопоставима с новым строительством даже при том, что есть резервы в инженерных сетях (вода и канализация).
Проблема Минске не в хрущевках, а в двухэтажках
Валерий Левкович уверен, что самый эффективный вариант для хрущевок — капремонт. Но есть уже немало случаев, когда этого капремонта люди ждут гораздо больше, чем 30 лет. Например, жильцы пятиэтажки в Курасовщине даже в суд подавали, чтобы им наконец начали ремонтировать дом, который разваливался на глазах. И ремонт людям в итоге сделали. Хороший. А что делать остальным, кто тоже ждет?
— Сейчас подошли к капитальному ремонту серии 464, 335 и 334. После капитального ремонта дома простоят еще два межремонтных срока — 60 лет. Это минимум, — уверен Валерий Васильевич. — Там даже бетон в прекрасном состоянии, он только набрал прочность за эти годы.
По программе капремонта, разработанной «Белжилпроектом» на 2016−2020 годы, сметная стоимость капремонта квадратного метра — 100 рублей.
Валерий Левкович говорит, что на хрущевки «зря повышают голос». По его словам, такие дома по-прежнему в выигрыше из-за своей эффективной планировки: маленьких кухни и прихожей, небольшой доли вспомогательных помещений, а также отсутствия колясочных, лифтовых шахт и незадымляемых лестниц.
— На вторичном рынке, соответственно, эти квартиры и стоят дешевле, — говорит Валерий Левкович. — Сейчас весь этот фонд оборудован приборами учета отопления, холодной и горячей воды (на жилое здание). А также системой регулирования тепловой энергии на отопление. По расходу на отопление 1 кв. м общей площади квартир они сопоставимы с современными жилыми домами, у которых коэффициент термосопротивления ограждающих конструкций в три раза выше.
Валерий Васильевич уверен, что проблема Минска вовсе не в жилых домах первых массовых серий, а в малоэтажной застройке 1−3 этажа. Эти дома строились в 1956—1962 годах, с деревянными балками перекрытия.
— Именно с ними надо что-то делать, говорит Валерий Левкович. — Есть целые кварталы таких домов на улице Кузьмы Чорного, Челюскинцев, в Заводском районе. Градостроительная концепция говорит о модернизации жилищного фонда в 1−3 этажа с целью эффективного использования территорий с низкой плотностью застройки. На Нововиленской уже почти снесли такие двухэтажки — город поступательно реализует программу эффективного использования внутригородских территорий.