Однокомнатная квартира может стоить 10 тысяч долларов

Однушка в панельном доме, 34 квадратных метра, второй этаж, 10,9 тысячи долларов, торг. Однушка 30 квадратных метров, кирпичная хрущевка, третий этаж, 11 тысяч долларов, торг. А вот квартира в 42 квадратных метра, с паркетом на полу, за 12 тысяч с торгом. Это реальные, не самые плохие квартиры, которые продаются в Беларуси. Только первая находится в поселке Уречье, вторая в Новолукомле, третья в агрогородке Знаменка под Брестом. Их объединяет одно — цена квадратного метра «по триста».

Если внимательно изучить рынки каждого отдельного населенного пункта, выясняется: механизм, который регулирует цену на жилье — это соотношение спроса и предложения — един для всех, но нюансы, определяющие это соотношение, существенно разнятся.

В маленьком населенном пункте «по триста»

В населенном пункте, который покидает трудоспособное население, цена жилья падает ниже любого психологического барьера. В вымирающей деревне далеко от крупных населенных пунктов легко купить крепкую хату за 1−2 тысячи долларов. Потому что продают уже не жилье, а набор стройматериалов, который нужно разобрать и перевезти.

Чуть сложней с многоквартирным жильем. Его не увезешь. Цена такого будет завесить уже от того, за сколько возьмут. Читай, от доходов тех, кто нуждается в жилье — молодых семей, переселенцев из деревень и соседних городков.

В Любанском районе средняя зарплата около 280 долларов — собрать на жилье и 10 тысяч — большая проблема. В Чашникском районе, к которому относится Новолукомль, средняя зарплата — около 300 долларов. В самом городе, обслуживающем электростанцию, и выше — но жилой фонд активно освобождается. Основатели города, заселившие первые его хрущевки, в том возрасте, когда метры освобождаются естественным способом. Дети их, в большинстве своем, имеют жилье. А внуки город покидают. Значит, и спрос на квартиры минимален. На данном этапе достигнут баланс — метр в среднем стоит 300 долларов. Цену от обрушения сдерживает только то, что в городе наметилась любопытная тенденция — сюда приезжают на пенсию доживать выходцы из этой местности, и некоторое количество квартир продается россиянам и минчанам под дачи. Потому что в Новолукомле есть большое озеро, где можно рыбачить.

Но с озерами не всем повезло. Вот, например, 55-метровая трешка в Пружанах, была выставлена за 15,7 тысячи долларов.

Отдаленные населенные пункты с многоквартирным жильем — что в Брестской области, что в Гродненской, что в Витебской — все выставляют цену квадратного метра в районе 280−330 долларов. А значит, квартиры по 10 тысяч для Беларуси — далеко не редкость.

Так что формирует цену?

Если бедность гарантирует невысокие цены в отдалении от крупных областных центров и производств, то в крупных райцентрах, где средние доходы выше, на цену в большей степени влияет предложение нового жилья. Яркий пример — Мозырь. В райцентре есть работа. Сюда стремятся перебраться из соседних деревень и районов. Средняя зарплата в городе — около 400 долларов. И здесь активно строится новое жилье.

В 2016 году местный УКС ввел в эксплуатацию 5 домов на 578 квартир. Коммерческая цена для любого составила от 757 до 807 рублей за квадратный метр — от 380 до 410 долларов.

Наличие нового жилья с ценой квадратного метра равной средней зарплате по городу держит рынок в тонусе. Вторичка в Мозыре вынуждена реагировать снижением цены. Однокомнатную квартиру — хрущевку или панельку — в городе можно купить за 10−15 тысяч.

— Если говорить честно, то для Мозыря цена квартиры 400 долларов за квадратный метр — это дороговато, — объясняла Realt.by заместитель начальника планового отдела ГП «УКС Мозырского района» Ирина Турко. — Цена квадратного метра в УКСе была ниже (в последние два года — около 300 долларов в эквиваленте, — TUT.BY), когда строительство инженерной (внутриплощадочные и внеплощадочные сети) и транспортной инфраструктуры финансировалось за счет бюджетных средств. Сейчас эти затраты ложатся на стоимость квадратного метра жилья для неочередников.

И новые квартиры уже не расхватывают, как горячие пирожки.

Застройщики в регионах, судя по заявлениям чиновников, жалуются: сложно продать построенное. Даже по цене метра, равной средней зарплате. Но дело, пожалуй не в перенасыщении рынка. Все просто: если средняя зарплата 500 долларов, метр — 500 долларов, то среднестатистический покупатель может на 250 жить, еще 250 откладывать. И накапливать по полметра в месяц. Но если и метр и зарплата 250, откладывать что-то уже вряд ли получится.

При каких условиях в Минске квартира может стоить 10 тысяч?

В Минске цена квадратного метра тоже привязана к доходам граждан, правда, в соотношении один квадратный метр — 2−2,5 средние зарплаты. Средняя зарплата в Минске — около 500 долларов в эквиваленте. Цена квадратного метра сейчас — около 1100. Но в Минске — огромный спрос. Не только со стороны молодых минчан, но и со стороны иногородних, работающих в столице и решивших тут обосноваться. Последние, по данным риелторов, самый распространенный вид «чистого» покупателя. Продав свое жилье или наследство за пределами столицы, доложив накопленное лично или родственниками, они покупают свою скромную первую квартиру.

Существенное снижение цены жилья в Минске возможно, только если Минск перестанет быть привлекательным местом для жизни и работы. Если средние доходы рухнут.

— Если не платить зарплату, то квадратный метр может стоить и $ 200, — объяснял председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько. —  В 2001 году средняя зарплата в стране была $ 200−250, а жилье стоило $ 300/кв.м. Если предположить, что зарплата в Минске опустится до $ 100−150, то квартиры снова будут стоить по $ 300/кв.м.

Но, пожалуй, такая ситуация никого не обрадует.