Покупка дома, квартиры, участка на "государственном" аукционе: кто отвечает за чистоту сделки
Участки, квартиры от государственных застройщиков, дома от ОАО и ООО, коттеджи, конфискованные по уголовным делам и за долги, дачи и пустующие сельские клубы — все это в Беларуси продают на аукционах. И белорусы охотно участвуют в торгах. С молотка государственных организаторов аукционов уходят все объекты, которые устраивают покупателей по цене и условиям покупки. Складывалось впечатление, что покупка недвижимости с аукциона — сделка без сюрпризов. Что само государство гарантирует победителю аукциона: проблем не будет. Заплатил — получи и пользуйся.
Но сейчас на слуху история с коттеджами от ОАО «Минский Агросервис» в Сенице. Недостроенные дома агросервиса были проданы через Минский областной центр инвестиций и приватизаций. Один из покупателей почти год назад перечислил всю сумму. Второй перечислил задаток. Но ни недвижимости, ни денег покупатели до сих пор не увидели. Опустим пока подробности, суть: не в порядке оказались документы у агросервиса. И покупатели теперь ходят по судам.
Объекты, история которых не самая простая, регулярно продаются с аукционов в частную собственность: конфискованные по двум уголовным делам, находящиеся в залоге у банка. Такая информация не скрывается, участникам аукциона о будущих трудностях в обязательном порядке сообщают. Но гарантируют ли, что заплативший сможет воспользоваться своей покупкой?
Что вообще гарантирует «государственный организатор торгов»?
Госкомимущество: с госимуществом сбоев не было
В Государственном комитете по имуществу объяснили: имущество делится на государственное и негосударственное (например, то, что продают ЗАО, ООО, даже если 99% акций у государства, считается коммерческим предприятием). Государственное имущество находится в собственности либо РБ, либо административно-территориальных единиц. Так вот, если объект принадлежит государству, к продаже готовило Госкомимущество и продается объект через территориальный Фонд государственного имущества (Минскгоримущество, Брестоблимущество, Витебскоблимущество, Гомельоблимущество, Гроднооблимущество, Могилевоблимущество или Минскоблгосимущество) — проблем быть не должно. Поскольку в этом случае и продавец и организатор торгов — государство. Так успешно продаются неиспользуемые складские помещения, здания бывших сельских клубов, библиотеки и школы.
Процесс подготовки документов объекта к продаже тут длительный и скрупулезный, но если уж он дошел до аукциона — сделка будет чистой.
Продавец отвечает сам
Но аукционы проводят и другие госорганизации, которые не находятся в непосредственном подчинении у Госкомимущества. В частности, Минский областной центр инвестиций и приватизаций и Минский городской центр недвижимости. Эти структуры — на самоокупаемости. Продавать могут как принадлежащие территориальным единицам объекты, так и объекты, принадлежащие негосударственным юрлицам — ЗАО, ООО, ОАО. В случае торгов по объектам, принадлежащим юрлицам, эти центры выступают исключительно организаторами торгов.
То есть ключевое тут не «государственный», а «организатор торгов». Ситуацию с коттеджами ОАО «Минский Агросервис» в Сенице Минский областной центр инвестиций и приватизаций не мог предупредить.
— Основная доля акций в этом ОАО принадлежит Минской области. И претензия области в том, что ОАО «Минский Агросервис» обязан был согласовать с областью продажу этих коттеджей, объясняет начальник отдела организации аукционов и сопровождения инвестиционных проектов Мария Урадина. — У нас нет никаких оснований и полномочий проверять, правильно ли их наблюдательный совет или собрание акционеров согласовали продажу. Мы проверяем все в рамках документов на сами объекты — чтобы не было на них ареста, чтобы они не были в ипотеке, а если ипотека есть, чтобы было согласие на продажу от залогодержателя.
Что мы могли предложить со своей стороны, мы предложили. Предлагали покупателям вернуть денежные средства без штрафных санкций. Но покупатели хотят купить эти объекты — сейчас они свои права отстаивают в суде. И суд решит, кто прав, кто виноват.
— Через вашу организацию продается основная масса участков под строительство жилья в Минском районе и прилегающих. Тут можно с уверенностью сказать, что проблем у покупателей не будет?
— Можно. Тут другая процедура. Продажа идет только на основании решения местного исполнительного комитета, на территории которого находится этот земельный участок. Определен порядок определения стоимости. Здесь все однозначно.
Проблемы могут быть только если земельный участок изъяли и прежний собственник хочет обжаловать порядок изъятия. Но о том, что участок был изъят, мы сообщаем участникам аукциона. Мы всегда предупреждаем об известных нам нюансах. Нам проще отменить аукцион, и назначить его, когда все вопросы будут урегулированы, чем провести, а потом доказывать, что мы не виноваты. Мы стараемся блюсти интересы и покупателя и продавца.
Любая сделка — определенный риск
Стоит отметить, что предсказать результаты даже самой легитимной сделки не всегда возможно. Яркий пример — Минский городской центр недвижимости продал по поручению Мингорисполкома коммерческому застройщику право построить за «Воротами Минска» многоквартирный дом. Застройщик заплатил, что положено, потратился на проект. А потом Мингорисполком же запретил там строить дом. Потому что общественность, как выяснилось, не спросили. А минчане оказались против. Конечно, организатор торгов не мог даже вообразить, что такое может случится. И никак не мог бы подстраховать покупателя.
— Чистоту сделки должен обеспечить продавец, — соглашаются в Минском городском центре недвижимости. — Это его зона ответственности.
Де-факто центр недвижимости проверят документы на объект. В обязательном порядке ставит в известность покупателей о том, что на объекте были обременения, либо он был конфискован. Но продавца не проверяет — не имеет таких полномочий.
— Так и рядовой покупатель, который пришел покупать на аукцион квартиру, участок, дачу самостоятельно — тоже не может проверить продавца.
— Риск существует при любой сделке, даже если она легитимна. Если покупаете квартиру, может объявиться наследник третьей лини, который не знал о смерти любимой дальней родственницы и наследстве, которая она оставила. Да и продавец о нем может не знать. Таковы реалии — риск, пусть и минимальный, есть всегда.