"Чем выше, тем дороже" или почему в Беларуси не будут массово строить 25-этажные дома
Затишье на стройрынке Беларуси в 2016-м обманчиво. Напряженные задания по экспорту стройуслуг никто не отменял. Перспективной экспортной технологией выглядит панельное домостроение. Только не в привычном среднеэтажном формате, а в модернизированном высотном исполнении. «Республиканская строительная газета» собрала обзор последних трендов в отечественном крупнопанельном домостроении.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 декабря 2015 года № 1101 «О мерах по выполнению заданий на 2016 год по строительству жилых домов, объемах ввода в эксплуатацию и финансирования строительства жилья» ставятся строгие задачи. Облисполкомы, Мингорисполком совместно с Минстройархитектуры должны «принимать меры по сдерживанию роста стоимости жилья с государственной поддержкой и за счет бюджетных средств, обеспечив использование проектов (серий) экономичных домов типовых потребительских качеств». А в качестве инструмента для такого сдерживания как раз и предлагается — «при формировании программ государственного заказа на строительство (возведение, реконструкцию) жилых помещений максимально применять проекты… домов в крупнопанельном исполнении».
Как стала расти советская девятиэтажка
Почему же, несмотря на разнообразие современных технологий в строительстве, панельное домостроение продолжает оставаться наиболее распространенным? Исторически так сложилось — со времен СССР именно этому виду жилой застройки отдавали приоритет. Сформировался и этажный стандарт.
В СССР, как и сейчас, в строительстве умели считать деньги. До настоящего времени никто и нигде в мире не придумал ничего более дешевого для массового строительства жилья, чем технологии КПД. Многие страны с похожими климатическими условиями, например Финляндия, строят и в настоящее время около 60% жилья на базе КПД. Все другие дома имеют более высокую себестоимость квадратного метра. Даже здания на основе сборного железобетонного каркаса будут на 5−10% дороже.
Уже в суверенной Беларуси, по инерции, долгие годы в жилищном строительстве преобладали панельные9-этажки. Ввысь панель у нас устремилась только в 2000-х годах.
- Основные сдерживающие причины тут две, они остаются актуальными и теперь, — рассуждает Владимир ЧИК, зав. отделом проектирования жилых зданий ГП «Институт жилища — НИПТИС имени Атаева С. С.». -Во-первых, срабатывает экономический фактор. Даже при строительстве 12-этажки происходит удорожание всего здания за счет появления второго лифта и дополнительных инженерных сетей. Во-вторых, чем выше этажность, тем жестче становятся требования противопожарной защиты — в случае ЧС спасатели не должны быть никак ограничены в возможностях эвакуации людей. Если смотреть в общем, то, конечно же, квадратный метр в 9-этажке получается дешевле.
До 2008−2009 годов, вспоминает собеседник, в Беларуси не задумывались о перспективах крупнопанельного домостроения, никто не ставил задачу перехода на более высокую этажность. Между тем, традиционные проекты, с которыми привыкло работать крупнопанельное домостроение, уже перестали отвечать современным градостроительным и социальным требованиям. Хотя сохраняли свои преимущества: низкая стоимость квадратного метра жилья, высокий уровень заводской готовности и качества поверхностей деталей КПД, получаемый при сравнительно низких затратах в заводских условиях, высокие темпы и низкие энергоемкость и трудоемкость строительства. К примеру, такие здания можно строить даже зимой.
- Не собирались мы в Беларуси терять этот сегмент, а предпочли заняться модернизацией, - говорит Владимир Чик. — Сохраняя преимущества, проверенные временем, стараемся, чтобы разрабатываемые сейчас серии домов КПДбыли максимально приближены по комфортности к каркасным и кирпичным зданиям.
Лет восемь назад в «Институт жилища — НИПТИС имени Атаева С. С.» обратились первые ДСК (сейчас таковых уже около десятка) с просьбой помочь создать обновленные проекты и поднять этажность сначала до 10 уровней, а потом и выше."Панель" неспешно, но стала расти вверх. Хотя в плане высотности ни столица Беларуси, ни областные центры пока не поражают небоскребами.
- На внутреннем рынке 16-этажек и домов еще выше, основанных на базе КПД, у нас пока почти не возводят, кроме известной мапидовской 19-этажки, — говорит Владимир Чик. — В принципе, за эти годы данные односекционные «столбики» не претерпели существенных изменений, просто относительная гибкость проекта позволяет застройщику в каждом конкретном случае «подгонять» его под нужные условия. Мы же, со своей стороны, продолжаем развивать проектную составляющую модернизации серий — в прошлом году разработали проект 16-этажного здания для Гомельского ДСК. Совсем недавно прошел экспертизу типовой проект 16-этажки для Брестского ДСК. ОАО «Гродножилстрой» планирует возводить 19-этажные здания.
…и почему уперлась в потолок
Еще одно преимущество крупнопанельного высотного домостроения - для застройщика несколько облегчается решение земельного вопроса. В крупных городах Беларуси участки под застройку уже стали дефицитным ресурсом. Очевидно искушение для застройщика: на меньшем по площади участке построить и продать больше «квадратов».
— Чем выше этажность, тем сложнее проектирование, — предостерегает от излишних иллюзий по этому поводу Владимир Чик. - В принципе, по нормам 12-этажки не сильно отличаются от 16-этажек. Подниматься выше? Можно, но желательно только до 19 этажей. После этого уровня начинается очередной «переломный момент»: появляется третий лифт, а при большой площади этажа и четвертый лифт, возрастает ветровая нагрузка, возникает необходимость использовать более сложные подходы для инженерных систем и сетей. Еще более серьезными становятся требования по противопожарной защите. Кстати, они у нас жестче, чем в России, Казахстане. По моему мнению, где-то и чересчур жесткие, но тут уж ничего не поделать.
Реально ли в Беларуси будет увидеть жилые дома выше, чем в 25 этажей?
— Перспектив для появления 25-этажных (и выше) зданий на базе изделий КПД в настоящее время и в ближайшей перспективе в нашей республике нет, — убежден зав. отделом проектирования жилых зданий «Институт жилища — НИПТИС имени Атаева С. С.». - Реально работаем над проектами вплоть до 24-этажной застройки. Выше — возникает много дополнительных требований, повышающих стоимость, требующих применения иных расчетов, конструкционных решений, изменения некоторых нормативов. В наших экономических условиях непременно сработает принцип «чем выше, тем дороже».
Ищем нишу в России и Казахстане
- В экспорте проектировочных услуг в этом сегменте есть определенные успехи, — рассказывает Владимир Чик. - Белорусский опыт востребован в Казахстане, наш институт сделал уже 5 типовых проектов для зарубежных партнеров.
Транспортное «плечо» экономической эффективности таково, что поставки продукции панельного домостроения выгодны в пределах 100−250 км. Везти за тысячу км и дальше панели не имеет экономического смысла, на месте произвести дешевле.
Экспорт проектировочных услуг в Россию замедляют и разнящиеся нормативные требования, например, по объемно-планировочным решениям. У россиян может нормироваться одна площадь, у нас — другая.
- Сейчас в России строится много жилья для переселенцев, и белорусские строители пытаются в этот процесс влиться, заработать. Но уже на стадии проектирования случаются заминки. Так, российскими нормами «нормируется» площадь кухонь спален меньше, чем оговорено в нормах Республики Беларусь. Можно сказать, что в общем белорусские минимальные требования предусматривают более комфортное жилье, — замечает Владимир Михайлович. - Вынуждены мы в той или иной степени перерабатывать проектные решения под российские нормы. А в последнее время и вовсе стараемся делать проекты под конкретных заказчиков. В том числе и типовые проекты перерабатываются, при необходимости. И проектировщикам, и строителям не так просто пробиваться сейчас на российский рынок.
Технологи работают над внедрением новых материалов в строительстве. С 2010 года многие отечественные ДСК выпускают панели с применением композитной арматуры. Она дешевле и прочнее традиционной, не коррозирует, не создает «мостиков» холода. Есть свои отечественные производители. Но пока область ее применения достаточно узка: в основном, закрепление наружного (облицовочного) слоя. Использовать ее в качестве рабочей арматуры в чистом виде нельзя, поскольку композитная для этого, говоря простым языком, -слишком хрупка. По словам Владимира Михайловича, сейчас ученые «Институт жилища — НИПТИС имени Атаева С. С.» совместно с коллегами из Брестского государственного технического университета работают над задачей поиска конструктивных решений и областей применения, в которых композитная арматура будет использоваться в качестве рабочей.
Модернизация активизировала экспорт
Уже с 2013 года белорусский домостроительный комплекс начал работать в новом формате. И сегодня в жилищном строительстве Беларуси рационально и эффективно сочетаются разные подходы: наряду с теми же КПД задействуются, к примеру, монолитные технологии. А модернизация ДСК позволила не только нарастить производственные мощности, но и достигать стабильно высокого качества строительной продукции, использовать новейшие технологии в области энергосбережения, приемы и методы современного архитектурного оформления.
Такое широкое предложение позволяет белорусским предприятиям успешно продвигать свои услуги на внешние рынки. В России панельное домостроение сейчас востребовано, причем как в крупных мегаполисах, так и в областных центрах. А значит, есть все шансы у наших проектировщиков и строителей смело добиваться для себя новых проектов даже в условиях жесткой конкуренции, существующей, скажем, на стройрынке Москвы. Там в последнее время актуальным является не только возведение жилых домов повышенной этажности, но при этом и обеспечение комфортности для будущих жильцов. Опыт подобной работы есть и у белорусских специалистов: в этом плане они стараются не отставать от требований времени и запросов рынка.
— Процесс модернизации панельной серии домов, самих панелей в масштабах нашего предприятия уже завершен, — отмечает Виктор ЧЕБОТКОВ, заместитель генерального директора ОАО «Гомельский ДСК». — Более того, в августе-сентябре текущего года должны начать строить в областном центре одну (а если городские власти сочтут нужным, то и сразу несколько) 18−19-этажек. Задумались над обновлением панельных серий года полтора-два назад, почувствовали — крупнопанельные высотки будут востребованы рынком. Можно сказать, в каком-то смысле двигались вслед за первопроходцем, столичным «МАПИДОМ». Мы доказали, что и на региональном уровне строители могут успешно осваивать возведение зданий повышенной высотности.
На Гомельском ДСК решительно настроены закрепиться с данной стройуслугой и на российском рынке. Гомельчане уже участвуют в строительстве высоток микрорайонов Витебский квартал в Смоленске и Веснушки в Калуге. На калужской земле сдана в эксплуатацию 10-этажка, к которой приложили руку гомельские строители. Но есть шанс побороться за право построить в Калуге еще восемь «свечек» (в 19 этажей каждая). Возможно, их возведение начнется уже в конце 2016-го и продолжится в следующем году.