Цены на загородные дома обвалились. И это тоже еще не дно
Цены на загородные дома традиционно намного медленнее, чем на квартиры, реагируют на тенденции рынка. Так, на протяжении всего 2015 года квартиры дешевели (результат — снижение цен на 20−40%). «Загород» стал показывать свою реакцию на кризис лишь с ноября прошлого года.
Объяснение тому простое: спрос на коттеджи в ноябре 2015-го вплотную приблизился к нулю. «В стабильные 2013−2014 годы потребительская активность просматривалась уже в январе-феврале, а пик сделок приходился на сентябрь-октябрь. В 2015—2016 годы рынок после ноябрьской спячки оживился только в апреле», — говорит директор агентства «Загородный дом» Дмитрий Чернушевич.
По данным АН «Твоя столица», на фоне спада покупательной способности рост объемов предложения коттеджей продолжался. Этот показатель в январе-марте 2016 года увеличился к аналогичному периоду 2015 года, по разным оценкам, на 15−20%.
Например, если в марте 2013-го года на продажу выставлялось 585 коттеджей и домов, в марте 2015-го — 1168, то этой весной можно было выбирать из 1350 загородных домов.
Прогнозируемая реакция продавцов домов на ситуацию низкого спроса и большой конкуренции — снижение цен. К апрелю коттеджи в Минском районе подешевели по сравнению со стабильным январем 2015 года на 40−50%.
Если в стабильные 2013−2014 годы сделка начиналась в среднем со 100 тысяч долларов, то в 2016-м уже — от 50−60 тыс. долларов.
Столь резкое удешевление объектов загородной недвижимости, констатируют эксперты, наблюдается впервые за последние пять лет. Тем не менее ценам еще предстоит нащупать свой нижний предел.
Например, дом в д. Крестиново ранее выставлялся на продажу за 500 тысяч долларов, а продан был уже за 200 тыс. долларов.
Бревенчатый коттедж 2008 года постройки находится в престижном месте — на берегу Дубровского водохранилища, граничит с лесом. Эти места называют «Белорусской Швейцарией».
Дом в д. Раубичи был выставлен за 360 тыс. долларов, а продан за 185 тыс. долларов в эквиваленте.
Фасад коттеджа отделан в стиле фахверк. Цоколь — натуральный камень, крыша — немецкая металлочерепица.
Двухэтажный дом площадью 210 кв. м в аг. Лошаны, который в августе 2015 года хотели продать за 690 тыс. долларов, сейчас продается за 270 тыс. долларов.
Конец «халабудам» по цене дворцов?
Территории под частную застройку в Минском районе испещрены «следами» строительного бума 90-х годов. За годы «замки» обветшали и утратили былую ценность. До недавнего времени данный факт владельцами игнорировался.
«Вторичный рынок пребывал, по сути, в состоянии анабиоза. Люди законсервировали огромное количество «незавершенки», — рассказывает менеджер отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» АН «Твоя Столица» Татьяна Мигай.
«Объективно оценить реальную стоимость готовых и даже незавершенных домов невозможно. Длительное время цены выставлялись „из головы“. Владельцы желали не просто вернуть затраченные на строительство деньги, но также получить от продажи как минимум 50-процентную рентабельность», — отмечает Татьяна Мигай.
К примеру, старый деревянный дом на окраине города или в километре от кольцевой дороги мог стоить как хороший трехуровневый коттедж в 25 км от Минска. Раньше найти покупателя на дома стоимостью порядка 400 тыс. долларов было более-менее реально. Сейчас — очень сложно.
«Люди пребывают в наивном ожидании возвращения пиковых, неоправданно вздутых цен 2010−2012 года. Но этого уже не будет», — констатируют эксперты.
Рынок домов ждет «отрезвление» и «похмелье»?
Рынок загородной недвижимости ожидает тотальная трансформация, констатируют специалисты. Это связано с кардинальным изменением структуры спроса на загородные объекты. В нынешних условиях покупательские предпочтения все активнее смещаются с уже готовых домов либо законсервированных недостроев в сторону пустых земельных участков, где возводятся новые, более современные дома.
«Ситуация изменится в ближайшие годы. Наступил период, когда станет востребована грамотная, комплексная оценка недвижимости, ее потенциала на реконструкцию с ориентацией на новую конъюнктуру спроса. И рынок загородной недвижимости, вероятно, встанет наконец на цивилизованные рельсы», — говорит архитектор Леонтий Зданевич.
Элементы европейской культуры постепенно закрепляются не только в сознании белорусов, но уже реализуются в отдельных объектах. Откат от пафосного, показного, крикливого, рациональность и функциональность, надежность и энергоэффективность — явные тенденции, говорит архитектор.
Постепенно снижается, например, этажность домов. Покупатель понял, что, если в доме более двух этажей, — это неудобно. Потребитель все чаще отдает предпочтение поризованному кирпичу вместо ячеистого бетона (так называемого газосиликата).
В последнее время становится более востребованным индивидуальное жилье из натуральных материалов. По оценкам экспертов, за последние годы количество желающих обзавестись домами из бруса или оцилиндрованного бревна возросло на 15−20%.
«Если говорить о каркасном домостроении, то сложилось так, что наша традиция не расположена к этой хорошей технологии. Мы любим все капитальное. Строим дома капитальные, рассчитанные на детей и внуков, хотя жизнь показывает — дети очень редко остаются с родителями, а уж тем более внуки, — говорит архитектор. — Каркасное домостроение является бюджетной альтернативой традиционному домостроению из дерева — прежде всего благодаря более низкой стоимости строительства.
Больной вопрос рынка земли
Чтобы развитие рынка загородной недвижимости продолжалось в конструктивном русле, государству необходим грамотно сформированный рынок участков. Рынок, который есть сегодня, не предусматривает наличия основополагающих вещей.
«Государство, предлагая людям участки, не берет на себя ответственность за развитие надлежащим образом инженерной и социальной инфраструктуры прилегающей территории (системы ливневой канализации, дорог
«Развитие цивилизованного рынка загородной недвижимости тормозится отсутствием у нас так называемых планов детальной планировки (ПДП)», — развивает мысль собеседник. Хотелось бы, чтобы в ПДП были, в частности, определены территории, стратегическая инфраструктура для участков различного назначения и перспективы развития, в том числе, например, коттеджной застройки.
«Грамотно сформированный рынок земельных участков в совокупности с рыночным законодательством является основой основ инвестиционного климата рынка земли», — резюмирует специалист.