Чемодан - вокзал - столица: покупателями каждой пятой квартиры в Минске были иногородние

В I квартале 2016 года минскую квартиру можно было купить по региональным ценам годичной давности, а столичные агентства наблюдали пик сделок с иногородними. Realt.by проанализировал данные Национального кадастрового агентства и побеседовал с представителями агентств недвижимости о том, что толкает иногородних на переезд и будет ли дальше расти население белорусской столицы.

Как следует из графика, прошлогодние цены на однокомнатные квартиры в областных центрах соответствуют актуальным ценам на недорогие квартиры в Минске. Так, в I квартале 2015 года средняя стоимость «однушек» в Бресте и Витебске составляла $ 32 тыс., в Гродно — 35 тыс., в Гомеле — 31 тыс., в Могилеве — 29 тыс. А сегодня около 2,8% предложений в базе Realt.by составляют квартиры в ценовой категории до $ 35 тыс.

Неудивительно, что в январе-феврале некоторые столичные агентства наблюдали всплеск сделок с регионалами. Тот, кто в I квартале 2015 года имел деньги на покупку квартиры в областном центре, но решил повременить, спустя год смог купить за ту же сумму недорогую квартиру в Минске.

Например, по данным группы компаний «Твоя столица», в I квартале 2016 года доля сделок с иногородними покупателями составила 22%, тогда как за 2015 год регионалы совершили лишь 13% покупок. Данная статистика учитывает как вторичный рынок, так и новостройки.

— Интерес со стороны региональных покупателей к квартирам в Минске был всегда, но в 2016 г. мы видим его существенное увеличение, — комментирует ситуацию заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Основная причина заключается в снизившихся ценах на столичные квартиры. «Дельта» между стоимостью жилья в регионах и Минске значительно сократилась. В частности, сегодня в Минске однокомнатную квартиру можно купить уже за $ 35 тыс., в то время как два года назад такие цены были даже не в каждом областном центре.

Интерес для покупателей из регионов представляют как квартиры вторичного рынка, так и новостройки. Все зависит от индивидуальных предпочтений. Спросом пользуются новостройки пригорода, продающиеся на разных стадиях строительства, особенно с отделкой. На вторичном рынке появились квартиры в очень низком ценовом сегменте: в ближайшем пригороде, на окраинах, в старых домах, а также малогабаритные или требующие ремонта. Если раньше, располагая 20−30 тыс. долларов, нельзя было и мечтать о покупке жилья в столице, то сегодня, взяв небольшой кредит в банке на недостающую сумму, иногородний клиент может купить квартиру в Минске. В дальнейшем число сделок с покупателями из регионов будет только увеличиваться.

Похожую ситуацию наблюдают риэлтеры агентства «Пакодан», где доля сделок с регионалами в январе-феврале составила 20%. В марте-апреле она снизилась до 15%, а за прошлый год ни разу не поднималась выше этой отметки.

— Обычно всплеск сделок с иногородними приходится на август-сентябрь, когда дети поступают в минские вузы, и родители решают приобрести для них столичную квартиру, - рассказывает Павел Кузнецов, директор АН «Пакодан». — Это сезонное оживление было всегда, и, наверное, еще долгое время сохранится. Но в 2016 году покупательская активность регионалов пришлась на январь-февраль. Я думаю, что цены в Минске снизились до такого уровня, что регионалы, которые долгое время копили на квартиру в Минске, смогли наконец-то ее себе позволить.

Роль сыграл еще и тот фактор, что в продаже появились квартиры по бросовым ценам. Продавцами этих квартир зачастую были россияне, а иногородние с удовольствием их покупали.

Кроме того, цены в регионах падали не так стремительно, как в Минске. От наших региональных сотрудников во время кризиса поступало много жалоб о том, что продавцы не хотят идти на уступки. Так что пока цены в Минске падали, в регионах они стояли на месте, и «дельта» между ними сокращалась.

Сейчас цены на жилье в регионах уже сдвинулись с мертвой точки и начали падать. Судя по всему, самое выгодное время для переезда в Минск из регионов как раз пришлось на январь-февраль текущего года.

В том числе за счет этого количество столичных сделок по сравнению с I кварталом 2015 года выросло на 19,4%: с 2098 до 2506.

Однако рост количества сделок в I квартале коснулся не только столицы, но и всех областных центров. Так, объем сделок в Гомеле вырос на 7%, в Могилеве — на 23%, в Гродно — на 43%, в Бресте — на 10%, а в Витебске — на 71% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Доля Минска в объеме сделок купли-продажи квартир среди 17 крупнейших городов Беларуси с начала кризиса была выше нормы, а во II квартале 2015 года достигла пикового значения в 49%. Таким образом, в начале кризиса наблюдалась волна миграции в Минск, с которой отчаянно борются белорусские чиновники. Однако во второй половине 2015 года доля минских сделок пошла на спад, а регионы стали наверстывать упущенное.

Данные аналитического центра Realt.by подтверждаются статистикой агентства «Центральное», согласно которой во II квартале 2015 года сделки с иногородними покупателями достигли пикового значения — 40% от общего числа. Второй по значимости «всплеск» здесь приходится на IV квартал 2016 года (34% сделок с иногородними), а в I квартале 2016-го их доля снизилась до 32%. В целом же объем сделок с иногородними покупателями в АН «Центральное» гораздо выше, чем в других агентствах: за последние 15 месяцев он составил 33%.

— Больше половины наших сотрудников в свое время сами перебрались из регионов и на себе прочувствовали всю сложность покорения столицы, — объясняет Александр Лосицкий, директор АН «Центральное». — И когда житель небольшого города хочет купить квартиру в Минске, он старается обратиться к земляку, который поделится собственным опытом и дельным советом. К тому же многих притягивает «волшебное» название нашего агентства.

Первый пик сделок с иногородними, который пришелся на II квартал 2015 года, подозреваю, связан с неопределенностью. Цены на жилье в Минске начали резко падать, и казалось, что ниже уже некуда, а рынок вот-вот начнет расти. Потому и покупательский спрос был довольно импульсивный. А второй пик в конце 2015 — начале 2016 года был более осознанный и, как следствие, менее активный.

Вообще, иногородние — это особый тип покупателей. Они всю жизнь собирают деньги на квартиру своим детям-студентам. Для родителей из регионов это цель всей жизни, ради которой они готовы отдать последнее. Часто им не хватает своих сбережений: приходится занимать у друзей или брать кредит.

Квартиру выбирают целым семейством: мамы, папы, бабушки и дедушки — все приезжают в Минск и вместе принимают решение. Спросом среди таких покупателей пользуются 1−2-комнатные квартиры в низкой ценовой категории. Они становятся фундаментом не только для учебы и работы в столице, но и для создания собственной семьи.

География сделок с иногородними в нашем агентстве очень обширна, но чаще остальных встречаются клиенты из Брестской и Могилевской, реже всего — из Витебской области. Основная масса иногородних покупателей приезжают из районных центров, намного меньше — из областных центров и сельской местности.