Ломать не строить
Перепланировка по-новому: расширять площадь квартиры за счет балкона или лоджии запретили, а изменить конструкцию пола разрешат только после согласования с местными властями и разработки проекта.
Перепланировка по праву считается одним из самых эффективных и недорогих способов преобразить собственное жилище. Однако на пути тех, кто затеял масштабный ремонт, нередко появляются подводные камни. О чем нужно знать, начиная перепланировку, разбиралась корреспондент “НГ”.
Во время отпуска далеко не все планируют поездки в жаркие страны или даже на дачу. Многие жильцы многоквартирных домов предпочитают использовать долгожданные деньки отдыха с пользой и наконец-то заняться ремонтом собственного жилища. Именно так пару лет назад поступила семья Никитенко.
Однокомнатная квартира на столичной улице Кольцова давно уже требовала ремонта, но владельцам приходилось откладывать начало работ: то времени не было, то денег не хватало. А тут и отпускные можно пустить в расход, да и 28 дней вполне хватит, чтобы осуществить большую часть задуманного. Закупив обои и прочие строительные материалы, Сергей и Ирина призадумались: а не осовременить ли типичную “однушку” за счет сноса стен?
Снос не по правилам
При этом перепланировку молодая семья решила делать без официальных согласований. Решение это, по словам Ирины и Сергея, было вполне “обоснованным”: знакомый из соседнего дома снес стену без разрешения, и никаких последствий! А когда сами стали сносить стену, заметили, что на стыке с балконом расползлась огромная трещина. Почуяв неладное, Сергей обратился за советом к тому самому знакомому.
— Да что ж ты наделал! — стал укорять его мужчина. — Ты же даже проект своей квартиры не посмотрел! Стена, в которую вмонтирован балкон в твоей квартире, — несущая. Теперь он и обвалиться может.
Идея с перепланировкой с треском провалилась. Стену возвели заново и сделали простой косметический ремонт. Через пару лет желание преобразить жилище снова возникло, но на этот раз супруги решили сделать все по правилам и поинтересовались, как получить разрешение на перепланировку квартиры и что в это понятие входит.
Все точки над “i” в этом вопросе расставило положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений, утвержденное постановлением Совмина, которое и взялись изучать наши герои.
По полочкам
Перепланировка по своей сути — изменение планировочных решений жилого или нежилого помещения в ходе выполнения ремонтно-строительных работ. С этим понятием тесно связано другое — переустройство, означающее изменение конструктивных элементов и инженерных систем в жилых и нежилых помещениях в процессе ремонта. К таким изменениям относятся демонтаж, установка и перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и другого оборудования.
Затевая ремонт квартиры, нужно знать, что входит в эти понятия, ведь для проведения многих работ потребуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа и даже разработка проектной документации. Итак, к работам по переустройству и перепланировке относятся установка, замена, перенос и демонтаж основных систем “жизнеобеспечения” дома: водо-, газо- и электроснабжения, отопления, канализации, мусороудаления, вентиляции и газоудаления, электрического, санитарно-технического, отопительного оборудования. К этому же разряду работ причисляют перенос полотенцесушителя, устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, изменение конструкции пола, несущих конструкций, площади и количества жилых комнат и подсобных помещений за счет сноса стен или установки новых перегородок, устройство и увеличение проемов в перегородках.
Самоволка, или Возвращение к первоначальному
Постановление Совмина запрещает перепланировку без соответствующего разрешения или без наличия необходимой проектной документации. Если даже после отказа исполкома перепланировку все-таки сделали, инициаторам придется... привести помещение в первоначальный вид за собственные деньги. И это в лучшем случае: ответственность за такое самоуправство предусмотрена действующим законодательством.
Семье Никитенко все же удалось найти выход из положения: им не разрешили снести стену полностью, но дали добро на создание арки из комнаты в кухню. Теперь законная перепланировка позволит Ирине и Сергею сделать квартиру своей мечты не только уютной, но и безопасной.
“Противопоказания” для ремонта
В новом постановлении прописан целый ряд “противопоказаний” для перепланировки и переустройства. Так, запрещаются работы, при которых будут нарушены строительные, противопожарные, санитарно-эпидемиологические требования, законодательство об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Также отказ в перепланировке инициатор получит, если строительные работы приведут к снижению несущей способности оснований и конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор и кровель, нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции и огнестойкости конструкций.
Популярный способ увеличения площади комнат за счет присоединения балконов или лоджий к отапливаемым “метрам” постановление категорически запрещает. Как и обустройство жилых помещений без естественного освещения или установку перегородок, попадающих в оконные проемы. Также жильцам запретили устанавливать дополнительное оборудование центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет за собой превышение проектных расчетных нагрузок на одно помещение.
Незаконными признают работы, связанные с изменением архитектурного и цветового решения фасада дома, а также ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций. Нельзя производить ремонтные работы, если дом признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению. Помимо этого, запрещены работы, связанные с ухудшением работы вентиляционных шахт и каналов.
Именно последнее правило нарушил один из жителей высотки в столичном микрорайоне Сухарево. Изобретательный мужчина решил расширить свою жилплощадь за счет перестановки холодильника, который он поместил в вентиляционную шахту, чем и перекрыл вентиляцию во всех остальных квартирах дома.
Председатель товарищества собственников оказался не менее находчивым: чтобы вычислить нарушителя — не ходить же по квартирам всех девятнадцати этажей, — он в ту самую шахту с верхнего этажа бросил ломик. У горе-переустроителя тяга к самодеятельности пропала: холодильник удара не выдержал.
С чего начать?
Прежде всего нужно определиться с фронтом предстоящих работ. Следующий шаг — подача в местный исполнительный и распорядительный орган заявления и соответствующих документов.
При рассмотрении органом власти представленных бумаг организатор должен в согласованное с ним время предоставить доступ в квартиру организации, оказывающей жилищно-коммунальные услуги или осуществляющей эксплуатацию жилфонда, и представителям исполкома. После визита будет составлен акт технического осмотра помещения, в котором будут указаны сведения о текущей планировке и техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования. Именно на основании этого акта и представленных документов местный исполком вынесет решение о согласовании.
После получения разрешения инициатор может обращаться к разработчику проектной документации, если для проведения запланированных работ требуется проект. Оснований для отказа местного исполнительного и распорядительного органа не так уж много. Исполком запретит перепланировку в том случае, если инициатор представит документы с недостоверными сведениями, если работы по переустройству запрещены самим положением или же при ремонте может возникнуть угроза обрушения конструкций жилого или нежилого помещения в результате проведенных работ.