В первом квартале 2012 года «вторичка» немного упала в цене

Первый квартал текущего года позади, а посему можно подводить некоторые итоги касательно изменения стоимости «квадрата» за этот период в Беларуси.

Предлагаем вам мониторинг рынка жилой недвижимости за период январь-март 2012.

Так изменялись цены на вторичном рынке:

Как мы видим, цены на вторичном рынке жилья проявили завидную стабильность и на конец марта соответствуют уровню по состоянию на начало года. 

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цены на квадратный метр упали на 5,5 процента. Напомним, что в марте 2011 года цена на квадратный метр составила 1369 долларов.

По мнению realt.by, в большей степени, почти на 8 процентов, цены снизились на однокомнатные квартиры. 

Комментарий эксперта: Несмотря на серьезные опасения за будущее рынка недвижимости, которые не покидали специалистов весь прошлый год, финансовые проблемы и курсовая свистопляска не смогли уронить рынок недвижимости. Все его участники приобрели за прошлый год бесценный опыт действий в экстремальных условиях и в нынешнем году демонстрируют завидную активность. Количество сделок за март – 1112 квартир. Такого объема сделок не было и в лучшие годы. Ежедневно в Минске в марте продавалось не менее 50 квартир. Отрицательная динамика цен вполне обоснована снижением реальных доходов населения, фактическим отсутствием кредитования сделок с недвижимостью. Но в прошлом году можно было ожидать падения как минимум на 20-30% за год. Получили только -5,5% и этого оказалось достаточно, чтобы покупатели начали действовать и заключать сделки. 

Теперь, касательно предложения. Так распределилась статистика по типам квартир:

Более детально:

За три месяца количество квартир в базе Realt.by увеличилось на 21 процент и к первому апреля их общее число составляет 5 479 квартир. А так распределились средние цены по кварталам в городе:

Что касается первичного рынка, цены в этом году изменялись следующим образом:

Говорить о каких-то серьезных изменениях также не приходится, с начала года стоимость «квадрата» выросла всего на 6 долларов. 

Теперь предлагаем вашему вниманию прогноз на ближайшую перспективу от нашего эксперта: 

Совершенно очевидно, что на сегодня мы имеем две ярко выраженные тенденции, дальнейшее развитие которых будет иметь решающее значение для рынка долевого строительства жилья. Во-первых, мы имеем дело с постоянно снижающимся платежеспособным спросом населения. Коммерческие застройщики не только потеряли «льготников», финансирование которых осуществлялось за счет государственного кредитования (да, на такой категории дольщиков более 5% не заработаешь, но в долевое строительство они вступали активно, а «Беларусбанк» деньги перечислял исправно), но и столкнулись с тем, что покупатели с реальными деньгами все более предпочитают готовое жилье или жилые дома со сроком ввода в текущем году и не желают принимать на себя риски долевого строительства. Все это является причиной множества акций и скидок, сообщениями о которых пестрят рекламные объявления застройщиков. Цель одна: перехватить немногочисленных дольщиков у конкурентов и получить, по возможности, 100% оплату под будущие квартиры. Стоит признать, пока это работает. Например, со слов представителей застройщика «Маяка Минска», в домах первой очереди квартиры полностью распроданы, а в будущих домах продажи уже составили не менее 50 процентов. Тем не менее, средняя цена предложения на рынке долевого строительства, как показано выше, упала до пятилетнего минимума.

Однако падение спроса и, соответственно, цен на «долевку» не единственная головная боль девелоперов. Серьезную тревогу вызывает непрекращающийся рост себестоимости строительства жилья. На сегодняшний день себестоимость строительства каркасно-блочного дома по индивидуальному проекту составляет порядка 750-800 дол/кв.м. и это при условии отсутствия у застройщика обременений в виде сноса различных объектов с пятна застройки или необходимости прокладывать магистральные сети. По ряду объектов расчетная себестоимость строительства уже превышает 1000 дол/кв.м. К сожалению, очевидно, что в ближайшее время себестоимость строительства будет только расти – зарплаты строителей необходимо поднимать (иначе очередной массовый отъезд на работу заграницу) и ожидаемый дефицит ряда отечественных строительных материалов по приемлемым ценам (прежде всего цемента, солидные объемы которого будет поглощать строительство АЭС в Остравце).

Как мы видим, запас прочности (разница между себестоимостью и продажной ценой) в среднем составляет не более 20 процентов. Но при этом не стоит забывать, что надо учитывать и непредвиденные расходы, и коммерческие риски на ближайшие год-два, и проценты по кредитам и привлеченным средствам, да и, в конце концов, налоги придется уплатить с полученной маржи. Уже сейчас по отдельным объектам застройщики балансируют на грани нулевой рентабельности. Именно экономическая нецелесообразность стала одной из основных причин разрыва отношений между «Итерой» и Мингорисполкомом. Было бы сверхприбыльно строить – росли бы дома как грибы после дождя на территории «Минск-Сити». 

Будущее долевого строительства во многом зависит от решения проблемы с кредитованием (снижением процентных ставок и развитием реально работающей ипотеки и системы стройсбережений). Ну а пока застройщикам остается только демпинговать в конкуренции друг с другом и искать пути удешевления себестоимости строительства (в том числе переходя на строительство панельных домов), а потенциальным дольщикам обстоятельно размышлять - вступать ли в долевое строительство и если да, то какой из объектов и кого из застройщиков выбирать.

В условиях, когда в избытке предложения построить квартиру по цене 1000-1100 дол/кв.м., цены на вторичном рынке также проявили тенденцию к некоторому снижению. Сегодняшний уровень средних цен в диапазоне 1200-1300 дол/кв.м. выглядит вполне обоснованным. Достаточно активный спрос со стороны покупателей (особенно четко он проявился в марте) не позволяет ценам продолжить падение, а низкие цены на первичном рынке способны урезать аппетиты большинства продавцов готового жилья. Во многом сценарий развития событий на рынке жилья будет зависеть от экономической ситуации и в Беларуси, и в России, да и во всем мире. Будет стабильность в постепенном экономическом росте и в финансово-денежной системе – цены могут зафиксироваться на текущем уровне на достаточно продолжительный период. Можно бесконечно долго говорить о том, что средняя зарплата должна соответствовать стоимости квадратного метра. Может в целом для страны это и справедливо, но мой собственный анализ соотношения среднего размера зарплаты к средней стоимости квадратного метра в столицах европейских государств позволяет вывести коэффициент 3:1 (за исключением Германии – в Берлине традиционно невысокие цены на недвижимость). Такой баланс наблюдаем мы сегодня и в Минске.

Мой прогноз: средняя цена предложения на вторичном рынке жилья в г. Минске во II кв. 2012 года составит 1250 дол/кв.м.

Наш эксперт Вайнилович Артем Олегович. 33 года. Юрист по образованию. Аттестованный риэлтер. На рынке недвижимости - 15 лет. Специализируется в сегменте элитного жилья и долевого строительства. Участвовал в реализации более 30 проектов-новостроек, в том числе таких значимых, как жилой дом премиум-класса «У Троицкого» и бизнес-центр класса А «Royal Plaza».