«Метр в хрущевках доходит до трех тысяч долларов». Что творится с квартирами в Минске
Снежная зима отразилась на количестве сделок не только на рынке загородной недвижимости, но и на рынке вторички: количество просмотров в начале года было значительно меньше. Но эти сезонные изменения никак не повлияли на стоимость квадратного метра. Стоимость квадрата в хрущевках стабилизировалась на уровне двух-двух с половиной тысяч долларов, а порой достигает и трех тысяч. Покупатели начинают привыкать к ценам и в большинстве своем не ожидают, что стоимость пойдет вниз. Что сейчас происходит на рынке квартир, Realt поинтересовался в агентствах недвижимости.
«Ждать, что цены начнут падать, смысла нет»
— Январь на рынке квартир выдался антирекордным. Но нельзя не упомянуть, что достаточно активным был декабрь: часто покупатели и продавцы стараются завершить сделки до Нового года, — говорит директор «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев. — Причин малоактивному январю две — большое количество праздничных выходных и нетипично снежная и холодная для Беларуси погода. Эти причины практически полностью парализовали показы загородной недвижимости, но даже жилую люди смотрели не так активно: выходить на улицу, когда на градуснике -20-25 градусов, покупателям не очень хотелось. Да и продавцы меньше выставляли объектов.
В конце января — начале февраля показы и сделки стали более активны, на сегодня рынок восстанавливается. В бюджетах до 200 тысяч долларов спрос очень активный. Выше — сделок-по-прежнему мало. Сделки с объектами за 300-400 тысяч долларов единичны.
Сегодня квадрат в хрущевках за 2 000-2 500 долларов — это уже не редкость, а иногда стоимость метра может доходит и до трех тысяч долларов. Процентов 30-35 наших покупателей продает свою квартиру, чтобы купить вариант взамен. Примерно столько же покупателей приобретают первую квартиру. Покупатели видят, что рост цен не останавливается. И если им надо решать вопрос с жильем, то они его решают. Ждать то, что цены начнут падать, смысла нет.
Спрос сейчас хороший также из-за стабильного рубля и доступных кредитов. Если говорить про наше агентство, около 30-35% приобретают жилье с использованием кредита. Но, что интересно, хороших объектов на рынке не так и много. Ликвидные варианты, в которых цена соответствует качеству, вымываются с рынка очень быстро. Услуга по подбору объектов у нас сейчас стала более востребована, чем когда-либо. Многие из покупателей, которые самомстоятельно подбирают себе жилье, не могут ничего найти. Спросом стабильно пользуются однушки и двушки в бюджете до 100 тысяч долларов, а также трехкомнатные квартиры от 120 до 150 тысяч.
Предполагаем, что весна будет активной. Дешевых доступных новостроек по-прежнему нет, и люди, которым надо заехать или сдавать жилье уже завтра, предпочитают вторичку. Поэтому такие варианты быстро уходят с рынка, буквально за несколько недель.
«Замечаем тенденцию более долгих сделок»
— 2026 год на рынке недвижимости по количеству сделок оказался более скудным, как по сравнению с прошлыми годами, так и предыдущими месяцами. Однако, стоит отметить, что цена за метр квадратный не снизилась, — отмечает специалист агентства недвижимости «7 этажей» Анна Почебут. — Покупатели по-прежнему активно используют кредитование на приобретение недвижимости, привлекают систему «Стройсбережений» от Беларусбанка. Также большой процент сделок-обмена, или сделок с подбором встречного варианта (продажа 1-комнатной с расширением в 2- или 3-комнатную, или же наоборот, разъезд - из 3- или 4-комнатную в две 1-комнатные). Меньший процент покупателей с ситуацией «чистая покупка» (есть вся сумма на приобретение, не нужно привлекать кредит или продажу своей недвижимости). Как правило последние рассматривают покупку как вложение средств в недвижимость для последующей сдачи в аренду.
Также отмечается тенденция более долгого выхода на сделку за счет условий со стороны продавца и покупателя (сделки обмена), что тоже могло повлиять на общее число сделок в последние месяцы. Например, условие продавца — подбор встречного варианта на расширение, а условие покупателя — продажа своей недвижимости плюс одобрение кредита (или прохождение исполкома для получения субсидии), такая сделка может реализоваться спустя 1,5-2 месяца.
Если говорить о предпочтениях покупателей, то в январе-феврале большее количество сделок было совершено с объектами недвижимости, расположенных во Фрунзенском, Московском районах и ЖК «Минск-Мир». Также ближайший пригород всегда пользуется спросом - Фаниполь, Заславль, Мачулищи. Покупатели видят в этих местах хорошую альтернативу столичной недвижимости.
«Спрос на сталинки со старым ремонтом остается»
— В январе спрос на квартиры упал ввиду перегретости рынка, отсутствия альтернатив и ожидания изменений, — считает специалист по операциям с недвижимостью Центра риэлторских услуг «Академическое» Денис Сугак. —Но из-за отсутствия альтернатив и ощущения, что завтра уже лучше не будет (имею в виду снижение цен), люди больше не питают иллюзий. Если вопрс с жильем решать надо, значит надо делать это сегодня. Конечно, есть люди занявшие выжидательную позицию и ожидают лучшего момента. Но с повседневной повестки он спал.
Традиционно сохраняется спрос на наиболее доступные по стоимости варианты однушек и двушек — тут без изменений. Но при этом остается актуальным интерес к более утонченным вариантам типа сталинок со старым ремонтом. Хрущевки с хорошим ремонтом берут в том случае, если вариант действительно хорош и привлекателен, либо из-за отсутствия большого выбора в том случае, если цену снизят.
Трешки и квартиры, большие по количеству комнат, чаще продают, чтобы взамен купить квартиры для разъезда. Покупателя интересует не только цена, но и скорость выхода на сделку. К этому можно отнести вопросы касаемые реализации своей недвижимости взамен приобретаемой. По моим наблюдениям, покупателей с кредитами сейчас около половины. А еще все чаще встречаются сделки с «Жилищным балансом».