Как выбрать ликвидную квартиру? Отвечаем на вопрос, который волнует всех
В чатах, посвящённых недвижимости, много копий ломается при обсуждении «это ликвидный объект» или «это неликвид». Копья ломаются только потому, что люди не всегда понимают, о чем именно спорят. Разбираемся, что такое ликвидная и неликвидная квартира, и рассказываем, что все это означает для обычного покупателя.
Так что разберемся с терминами. Ликвидность – это способность актива быть быстро и легко проданным по цене, близкой к рыночной, то есть превратиться в деньги. Чем быстрее и проще актив можно обменять на деньги без существенной потери стоимости, тем выше его ликвидность.
То есть ликвидность квартиры – не про доходность от перепродажи или сдачи в аренду. Это только про скорость перевода бетонометров в денежные единицы без потерь в стоимости в случае острой необходимости.
Понятия ликвидность и доходность путают, отсюда и чатовские баталии.
Что максимально ликвидно?
Что у нас покупается очень быстро, если цена не завышена? Прежде всего - локация.
Центр города (он у нас один и больше его не станет никогда).
Квартиры возле метро (городское население хочет гарантированной доступности общественного транспорта).
Квартиры с видом на парк, воду.
Квартиры в традиционно престижных районах.
Если в одной локации будут одинаковые квартиры в старом и новом доме, новое уйдет быстрей.
Что по площади? Это легко смотреть по статистике реальных сделок – спрос сконцентрирован на однокомнатных, евродвушках, компактных двухкомнатных квартирах. Тут тоже понятно – покупают активнее то, что стоит «итого» дешевле.
Ликвидной может быть и трехкомнатная квартира, но ее ликвидность все же будет ниже, чем у евродвушки. Просто потому, что покупателей с высокими бюджетами в процентных соотношениях всегда меньше.
За последние 10 лет дважды фиксировалось дно цен (когда средние цены в реальных сделках были ниже 1150 долларов за квадратный метр). При падении платежеспособного спроса все равно легко продавались компактные квартиры в хороших локациях.
Элитка равно неликвид?
Говорить о ликвидности элитных квартир на нашем рынке гораздо сложней. Потому что речь идет о высоких бюджетах, и единичных покупателях. Быстро продать дорогую недвижимость по рыночной цене – большая удача. Как правило, объявления о продаже висят в базах недвижимости более полугода, иногда и годами.
Так что если строго следовать формулировке «быстро продать по цене, близкой к рынку», элитное жилье - неликвид. Что не исключает приличной доходности при перепродаже объекта в удачное время.
Что такое высоколиквидная новостройка?
Правила те же. Быстрее всего продастся компактная новая квартира в хорошей локации. То есть те же параметры: близость к центру, метро, или зеленая зона, вода, одна-две комнаты.
Часто спрашивают про ликвидность новостроек в длящихся проектах. Тех, которые будут реализовываться поочередно еще десяток лет. Как правило, там все прекрасно с ликвидностью. Особенно если квартира выбрана с лучшим видом из окон.
Но если говорить о доходности при перепродаже, то тут уже нужно считать, смотреть прогнозы экономистов и помнить: при снижении цен на рынке у застройщика больше возможностей играть с ценой предложения.
Объясним на простом примере.
Ваш дом строился при ценах в 1300 долларов. Сейчас цены у застройщика на аналогичные квартиры со сроком сдачи через два года - 1700. Ваша квартира готова, и вы можете ее быстро продать по 1800-2000 долларов за квадратный метр. То есть и ликвидность высокая и доходность приличная.
Дальше. Сейчас цена в строящемся доме 1700. Когда дом сдадут, цена продажи квадратного метра с умеренной доходностью должна быть не менее 1800 долларов за квадратный метр. А лучше – 2000+. Но представим, что рынок существенно просел и застройщик через два года предлагает в строящемся доме аналогичные квартиры снова по 1300.
Массовый покупатель, конечно, хочет готовую квартиру. Но и переплачивать не хочет. Получится ли быстро продать в этом ЖК квартиру по рыночной цене? Безусловно. Но рыночная цена будет на уровне 1500-1600. Существенно ли потеряете при срочной продаже? По ощущениям – да. То есть ликвидность снижается и доходность может оказаться минусовой.
А значит, нужно помнить, что наличие альтернатив в длящемся проекте может - в случае просадки платежеспособного спроса и рыночных цен - и понижать ликвидность и существенно влиять на доходность.
Что это все означает для обычного покупателя?
Если покупаете свою первую квартиру, и предполагаете, что через несколько лет семья вырастет и понадобится что-то более просторное, лучше выбирать квартиру, которая относится к высоколиквидным. И уже не важно, на высоком рынке будете ее продавать, или на низком. Поскольку разница между компактной квартирой и просторной трешкой пропорционально сохраняется. Дешевле продаешь свою – дешевле купишь встречный вариант.
Условно, сейчас в «свежем» доме у метро однушка/евродвушка площадью 40+ квадратных метров (не берем совсем уж фантазийные ценники) стоит $90-100 тысяч, трехкомнатная около 75-85 квадратных метров - $140-160 тысяч. На «низком» рынке такая однушка стоила около 70 тысяч, трехкомнатная около $110-120 тысяч.