«Предпосылок к росту цен нет». Эксперты — о том, что происходит с арендой квартир в Минске
В январе эксперты фиксировали рост цен на аренду на 10-15% за год. И хоть пару месяцев назад мы замечали небольшое снижение, значительного падения цен все же не случилось. Как будет развиваться ситуация дальше и что прямо сейчас происходит на рынке аренды, Realt поинтересовался у экспертов.
«Разница между похожими квартирами в новостройке и на вторичке — 50 долларов»
— На рынке аренды сейчас абсолютный штиль — сбалансированный спрос и предложение, нет никаких форс-мажоров — и это хороший показатель. Это позволяет и собственникам, и арендаторам в спокойном режиме находить свой вариант, — комментирует руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая.
Напомню, что за прошлый год мы зафиксировали рост стоимости аренды на 10-15%. Он был связан с тем, что в Беларуси стал появляться поток арендаторов из России и стран СНГ. Эта категория арендаторов выбирала как бюджетные квартиры, так и варианты «комфорт» и «комфорт плюс». «Элит» им не был интересен, квартиры этого сегмента выбирали белорусы, сотрудники посольств и топ-менеджмент компаний, которые обосновались в Беларуси.
После того как аренда подорожала, пожалуй, каждый собственник рассуждал: вот, было бы неплохо, чтобы стоимость и дальше росла. Но сейчас мы видим, что больше предпосылок к росту стоимости аренды нет: спрос от дополнительного притока арендаторов остановился.
Сегодня цены остаются зафиксированными на определенном уровне и не растут вверх. К примеру, минимальная стоимость «единички» — 220 долларов. Изредка можно найти и более дешевые варианты, но такие не будут встречаться массово. Двушки стартуют от 300 долларов, а трешки — от 400.
Стоимость аренды отчасти стабилизирует тренд, который последние годы набирает обороты. На рынок аренды все продолжают поступать квартиры в новостройках. Последние лет пять многие белорусы приобретали такое жилье активно — чтобы вложить деньги и воспользоваться выгодными ценами квадрата. Сегодня эти квартиры выходят на рынок долгосрочной аренды. Это современные варианты с ремонтом, благодаря которым рынок постоянно омолаживается.
Новостройки всегда сдаются дороже. Если мы сравним ухоженную квартиру в панельке на вторичке и похожий вариант через дорогу в новостройке — разница будет на 50 долларов дороже в пользу новостройки. То есть «единичка» в новостройке в среднем стартует от 280-300 долларов.
Конечно, несмотря на разницу в ценах, в первую очередь арендаторы смотрят на новостройки. А если все же переключаются на возрастной вторичный рынок, хотят увидеть и там аккуратную квартиру с техникой.
Еще накануне лета хочу упомянуть об аренде квартир студентами и их родителями. Вообще, в последние годы мест в студенческих общежитиях стало больше и спрос на квартиры от этой категории ощутимо снизился. Но мы по-прежнему слышим вопрос: а что делать летом? Многие уезжают на лето из Минска и хотят сохранить арендную квартиру за собой. На рынке сформирована такая практика: арендодатель предоставляет на летний период скидку 30-50% на летние месяцы.
«К августу ждем рост цен на 5-7%»
— Рынок аренды жилья в Минске с начала 2025 года переживает устойчивый рост. По данным мониторинга объявлений, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в городе увеличилась на 7–10%. В центральных и спальных районах столицы актуальные ставки за однушку с ремонтом, техникой и базовой мебелью достигают 1 200–1 300 рублей в месяц. Это уже не исключение, а новый ориентир рынка, — замечает специалист по операциям с недвижимостью агентства «7 этажей» Дарья Рубан.
Причин у этого роста несколько, говорит специалист.
— Во-первых, спрос. С февраля 2025 года он стабильно увеличивается. Весна и лето — традиционно активный период: переезды, обновление договоров, возвращение студентов, миграция из регионов. При этом существенного увеличения объёма качественного предложения не произошло.
Во-вторых, сам характер предложений меняется. Наиболее востребованы квартиры в домах после 2000-х годов постройки, особенно новые ЖК с ремонтом, базовой техникой и нормальной инфраструктурой. Такие объекты уходят с рынка за неделю. Преимущество получают квартиры возле метро, с современными кухнями, посудомоечной машиной, бойлером.. Люди больше не хотят мириться с бытовым неудобством и готовы платить за комфорт. Рынок аренды в Минске — это больше не просто «где переночевать», это вопрос качества и образа жизни.
В-третьих, наблюдается заметный разрыв между реальной ценностью жилья и ожиданиями собственников. Особенно это касается старого жилого фонда. Многие владельцы выставляют цену на уровне 1 200–1 300 рублей, ориентируясь на соседние новостройки, не принимая во внимание фактическое состояние квартиры: обшарпанный линолеум, устаревшая мебель, отсутствие духового шкафа, плохая сантехника и мебель из 90-х. В итоге такие квартиры простаивают месяцами — и будут простаивать, пока собственники не пересмотрят подход.
Арендаторы в 2025 году стали куда более избирательны. Люди сравнивают, читают форумы, задают точные вопросы и отказываются от сомнительных сделок. Если пять лет назад съем квартиры был срочной необходимостью, то сейчас это осознанный выбор. И рынок начинает это учитывать. Все чаще арендаторы идут на увеличение бюджета, но только если за этим стоит качество и удобство.
Понижения цен в ближайшее время не прогнозируется. Напротив, к августу ожидается дополнительный рост на 5–7% в сегменте ликвидных квартир. Причина — традиционный всплеск спроса в конце лета: возвращение студентов, переезды после отпусков, обновление учебных и рабочих графиков. При этом дефицит качественного жилья никуда не исчезнет — строящегося жилья немного, а старый фонд не становится привлекательнее.
«Спрос и цены на аренду растут летом»
— Стоимость аренды квартир в сравнении с прошлым годом в определенных районах Минска выросла на 10-15%, — подтверждает и агент по операциям с недвижимостью «Гарант Недвижимость» Денис Гороховик. —Но хотелось бы отметить, с появлением все большего количества новостроек собственнику очень сложно выделить свое объявление на рекламных площадках среди конкурентов, поэтому собственники все чаще обращаются за помощью к специалистам, чтобы сдать квартиру выгодно и надежно.
Сейчас пользуются популярностью квартиры с современным ремонтом, расположенные в домах с удобным транспортным сообщением и хорошо развитой инфраструктурой. Это основные критерии при поиске жилья, именно поэтому арендаторы все чаще выбирают квартиры в новостройках и современных ЖК.
Отмечу, что рынок аренды сезонный. Как правило, спрос и цена начинают расти в летний период, а к осени снижаются. Арендатором проще организовывать переезд летом. Но я бы хотел развеять миф о том, что с наплывом студентов спрос увеличивается.
Рынок аренды меняется, собственники инвестируют в свою недвижимость и делают косметический ремонт в своих квартирах, поэтому на рынке все реже встречаются объявления о сдаче так называемых бабушатников. Студенты, как правило, снимают квартиру по 2-3 человека, и к большому сожалению не все готовы поддерживать чистоту и порядок в съемном жилье. Поэтому собственники порой отказывают студентам и скорее сдадут квартиру семье либо молодой паре.
Что насчет цен на аренду, сейчас точно нет очевидного снижения. Как правило, собственники при сдаче квартиры привязываются к курсу валют, соответственно если курс начнет рост, вероятнее всего арендаторы не будут готовы к таким ценам и спрос не будет таким высоким.