«Продались дома, которые висели пять лет». Эксперты — о том, что происходит с загородкой зимой
Январь для рынка недвижимости (а загородной — особенно) самый непростой месяц. Праздники и сложность просмотров из-за непредсказуемой погоды приводят к традиционно самым низким показателям по количеству сделок. Но несмотря на это именно в этом месяце продались объекты, которые висели по три-пять лет, замечают эксперты. Что происходило на рынке загородной недвижимости в январе и чего ждать дальше, Realt спросил у специалистов.
«Повышать цены на загородку из-за подорожания квартир — ошибка»
— Благодаря хорошей погоде январь позволил рынку загородной недвижимости не просесть — дачи по-прежнему активно продавались. Взаимосвязь погоды и количества показов дач мы видим каждый год, — констатирует менеджер загородной недвижимости «Твоей столицы» Лариса Самусенкова. — Хотелось бы дать несколько советам продавцам.
Во-первых, тем, кто снимал объявление на зиму (хотя мы советуем этого не делать), выставлять снова.
Но важнее всего — быть готовым к показам день в день. Ведь есть категория покупателей, которые хотят приехать на просмотр прямо сегодня, а продавцу порой сложно выехать на показ день в день. И это очень губительная история. Когда покупателю надо ждать до выходных или «а давайте через неделю», потенциально успешные сделки часто срываются: предложений хватает. Даже если покупатель и согласится подождать, то за это время он посмотрит еще несколько вариантов и, скорее всего, остановятся на них. Поэтому важно быть готовым либо показывать объект в удобное время в подходящий момент, либо найти людей, которые сделают это за вас.
Второй момент, на который бы хотелось обратить внимание, это повышение цен продавцами. Сейчас многие продавцы, наблюдая за ростом цен на рынке квартир, повышают цены и на загородку. Но это ошибочно. Во-первых, квартира — это необходимость, а не роскошь. И даже ярые приверженцы жизни за городом для экономии порой меняют загородный дом на квартиру. Законы по поднятию цен при стабильном спросе не распространяются на загородку. Да и на рынке загородной недвижимости предложение по-прежнему гораздо больше, чем спрос. Плюс без загородного дома все еще можно прожить, это не недвижимость первой необходимости. Учитывая эти факторы, мы категорически не рекомендуем поднимать цены. Сейчас это необоснованно и не к месту. В этом случае продавцы играют против себя.
Еще одна ошибка продавцов — поднимать стоимость исходя из того, что подорожали цены на объекты, за которыми они следят. Но мы всегда повторяем, что ориентироваться на объявления о продаже (то есть на желание таких же продавцов) это неправильно. Порой объекты могут висеть годами. Если они ошибаются, то за ними пойдет цепочка таких ошибочных выставлений цены. Отсюда и появляется пузырь роста цен. У любого поднятия стоимости должно быть экономическое обоснование. А сегодня его нет. Что делать в этом случае? Смотреть не на цены предложения, а на цены реальных сделок. И пока мы видим, что они стоят на месте. Узнать цены реально сделок можно в агентстве, обратившись за бесплатной консультацией, или получить платную выписку в кадастровом агентстве.
Хотелось бы отметить еще один тренд на рынке загородной недвижимости. Все чаще мы замечаем случаи, что меняя большую квартиру на загородной дом, покупатели выбирают не привычные направления под Минском — Боровляны, Колодищи или Сенницу, но и города-спутники — Заславль, Дзержинск или Фаниполь.
Подытоживая, хочется сказать, что в этом году «весна» по части продаж загородки уже началась — благодаря хорошей погоде. Поэтому активно продавать нужно начинать уже сейчас.
«Вернулись объявления, которые снимали пару лет назад»
— Январь на рынке загородной недвижимости показывает постоянные результаты уже на протяжении последних пяти лет: рынок остается стабильным, — говорит риэлтер «Группы компаний „Мариэлт“» Дмитрий Плянта. — Но пока продавцы ждут прихода покупателей на стоимость их объектов, у покупателей меняются взгляды и требования к качеству объекта за эту цену. Ряд продавцов на зиму замораживали продажу с надеждой, что в весенний сезон продадут именно по той цене, как они рассчитывают. Рынок же, как правило, диктует свои условия без оглядки на времена года. В скором времени узнаем, что покажет весна и произойдет ли чудо в этом сезоне. В январе те продавцы, которые остались на рынке, воспользовались возможностью и продали свой объект. Были проданы и объекты в дорогом сегменте, которые ждали своего момента 3-5 лет, поскольку цена пришла к рыночной, конкурентов было меньше.
Также в продажу вернулись объекты, которые были сняты год-два назад из-за того что на тот момент собственники были не готовы принять реальную рыночную цену. Но время шло, а ситуация на рынке не менялась, а вопрос с продажей, который раньше мог и подождать, все равно пришлось рано или поздно решать. Если в последнее время цены на квартиры становились все выше, то роста цен на загородные дома не наблюдается. В плюсе остались собственники домов, которые смогли принять реальную рыночную цену и реализовать свой объект уже давно.
А вот на рынке земельных участков, в отличие от домов, тенденция положительная. На участки, которые соответствуют некоторым факторам, цены выросли.
Во всех сегментах загородной недвижимости есть свои покупатели, которые готовы платить реальную рыночную цену за объект.
В январе смотрели все — участки, жилые дома, незавершенные строения, дачи. Если диалог по цене складывался и приходил к реальной рыночной, то объект продавался.
Что с цифрами и ценами?
Согласно реестру цен, в январе 2025 года (мы говорим о периоде до 25 января) прошло в Минском районе было продано 100 капитальных строений. Самый дорогой дом — в агрогородке Колодищи, который стоил 360 тысяч долларов. А вот какая ситуация была по районам.
- Смолевичский район – 42 дома; самый дорогой в Миколаевичах – 119 тысяч долларов;
- Пуховичский район – 29; СТ «Подлесное» - 65 тысяч долларов;
- Дзержинский район – 34; Курганье – 92 тысячи долларов;
- Молодечненский район – 22; Молодечно – 60 тысяч долларов;
- Воложинский район – 16; СТ «Надежда-МЭТЗ» - 38 тысяч долларов;
- Логойский район – 20; СТ «Новые хутора» - 210,5 тысячи долларов;
- Червенский район – 7; Смиловичи – 28 тысяч долларов;
- Узденский район – 12; Озеро – 69 тысяч долларов.
Знать, что и за какие деньги было продано, полезно, особенно для продавцов. Это совсем не те объекты и цифры, которые видны в объявлениях.
На сегодня покупатели кроме того, что дают сравнительную оценку объекту (смотрят, сравнивают и анализируют объект), начали все чаще прибегать к оценке замещения (затратному методу) объекта. Кроме физического износа, покупателя все больше отпугивает моральный износ объектов (несовременная планировка, новые архитектурные решения, новые строительные материалы и технологии и пр.). Именно поэтому если вы продаете объект недвижимости, построенный лет 5-7 назад, не откладывайте в долгий ящик! Несмотря на то, что новых современных домов и дач на рынке дефицит, они все же появляются и удовлетворяют имеющийся спрос. И если покупатели постоянно отслеживают рынок и иногда просто упускают свой вариант, то продавцы и вовсе не замечают эти проданные объекты, с которыми им приходится конкурировать.
Определив диапазон рыночной цены, который формируют не только конкуренты, но и условия продажи, продавец выигрывает вдвойне: как по времени, так и по цене продажи.
Желаю успешных продаж и готов оказать профессиональную помощь в жилищном вопросе!
«Многие покупают дома вместо квартир»
— Этот январь на рынке загородки количеством сделок не удивил. Первый месяц года как был худшим месяцем для недвижимости, таким и остался, — замечает специалист агентства «ЭТАЖИ юнайтед» Светлана Никитюк. — Поясню, что небольшое количество сделок в январе — это результат не только малого количества задатков в начале января из-за праздничных дней, но и малого количества задатков в конце декабря, когда все готовятся к праздникам. Отсюда и провальный по количеству сделок результат в этот месяц из года в год.
По данным Национального кадастрового агентства на 12 февраля, в январе в Минском районе было продано 82 объекта, из них 36 дач и 46 домов. Эти цифры гораздо ниже значений предыдущего месяца — в декабре было продано 116 объектов. Зато в эти месяцы количество проданных объектов выше 100 тысяч одинаковое — 14 сделок.
Цифры, которые приводит Светлана, могут немного отличаться от цифр предыдущего эксперта Дмитрия, потому что Светлана берет в расчет только дома и дачи, а Дмитрий рассматривает всю загородную недвижимость, в том числе и незавершенные законсервированные строения.
В январе дороже 100 тысяч долларов было продано 13 домов и одна дача.
Самые дорогие дома были проданы в Дроздово (270 тысяч долларов) и в Колодищах (240 и 230 тысяч долларов). При этом хочется отметить, что самый дорогой дом декабря также был продан в Дроздово - за 240 тысяч долларов. А дома в Колодищах практически на регулярной основе из месяца в месяц присутствуют с списках проданных объектов.
Одна дача в январе была продана выше ста тысяч долларов, но это фактически дом для круглогодичного проживания в СТ «Водолей-2010» рядом с хвойным лесом и водохранилищем Вяча, который обошёлся покупателю в 225 тысяч долларов. Все остальные дачи были проданы дешевле 100 тысяч. Например, в СТ «Нива-2» дача была продана за 90 тысяч, в СТ «Восход-91» за 85 тысяч долларов и далее ещё ниже по стоимости.
Ситуация с современными домами около 100-130 тысяч долларов повторяется уже не первый месяц: таких вариантов на рынке не хватает. Это связано и с тем, что на рынок загородки в 2024 году достаточно сильно повлиял рынок вторички с подорожавшими квартирами. Например, за 100 тысяч долларов сложно найти хорошую трешку с отделкой в новостройке. Но за эти деньги можно было купить современный дом с двумя-тремя изолированными комнатами, одним-двумя санузлами и собственным участком. Из-за того, что часть покупателей квартир переориентировались на покупку загородки, современные дома до ста тысяч долларов для круглогодичного проживания в деревнях продавались очень быстро и по ним сейчас особо нет предложения.
На большой торг уже рассчитывать не стоит. Тем, кто хотел торговаться, стоило покупать недвижимость в ноябре-декабре. Собственники уже готовятся к новому сезону и сейчас торгуются не так охотно.