Когда начнут падать цены? Эксперты — о том, что будет с рынком квартир в 2025 году

С конца лета и на протяжении осени неоднократно увеличивались ставки по кредитам на недвижимость, что в итоге дало весомую прибавку +3%. По словам Андрея, рынок приближается к отметке, когда спрос в скором времени начнет снижаться. И подтверждение этого уже можно увидеть. 

— Во-первых, начиная с осени количество сделок по Минску уменьшилось. И по оперативным данным декабря, предполагаю, что последний месяц года будет далек от рекордных показателей. Примерно на уровне 1600-1650 сделок, что является средним показателем за 11 месяцев 2024 года.

Во-вторых, по итогам сделок ноября впервые за 2024 год скидка на торг выросла с 2,5 до 3,5%. 

— Может кто-то подумает, что 1% это мало, но скажу, что скидку нужно рассматривать не от 0 до 100%, а от 2 до 10 %. Это единственный возможный диапазон, который был на рынке Минска. Максимальная скидка в 8% была зафиксирована в марте 2022 года. В 2015 году мы периодически видели и 10% в стрессовые моменты. Тогда там тоже шел спрос вниз. В нормальный период — 2-3%.

В-третьих, из-за уменьшения сделок, количество квартир в продаже немного выросло. Да, одной ногой мы по-прежнему стоим в зоне дефицита. Если не вернется пиковая активность покупателей, то объем квартир на продажу продолжит понемногу расти. Это постепенно стабилизирует спрос и предложение, а может даже и «передаст мяч» из рук продавцов в руки покупателей.

— В такие периоды на рынке в сложной позиции находятся продавцы. Им нужно каждый день спешить, чтобы успеть продать по выгодной цене и взамен так же выгодно приобрести жилье, если говорим про цепочные сделки. 

Андрей утверждает, что сегодня сложно сказать, каким будет 2025 год. Для прогнозов нужны четкие исходные данные, но их нет: курс нестабилен, от него зависят и ставки по кредитам, и наличие самих кредитов. 

— Первый фактор, за которым всем нужно следить — курс доллара. Если он стабильно и существенно растет, то сделок станет меньше. 

Механизм следующий: если обменный курс перевалит за 3,8-4 рубля, то цены остановятся. Почти целый год они росли на 1,5% в месяц. Когда курс пошел вверх в ноябре, рост стоимости квартир замедлился до 0,5%. Главное, что нужно понимать, — при долларе в 3,8+ рубля и отсутствии существенного роста доходов рост цен невозможен. 

Курс доллара потянет за собой вверх и ставки по кредитам. Тогда уже точно цены остановятся. А вскоре это комбо начнет давить на цены сверху в сторону снижения. 

— Собственники будут предлагать скидки. Мяч перейдет из рук продавцов к покупателям. Также между продавцами начнется конкуренция. На рынке станет накапливаться предложение, и мы выйдем из дефицита. После — плато на 3-4 месяца. Но тут тоже все зависит от кредита и стабилизации курса.

Учитывая текущий скачок курса доллара и повышение ставок кредитования, можно предположить, что цены на жилье достигли своего пика. Вероятно, в следующем году рынок не сможет повторить рекорды 2024 года.

2024 год показал, что рынок недвижимости Минска продолжает развиваться, задавая новые стандарты и тренды. Но главный вопрос — как эти достижения отразятся на перспективах рынка в 2025 году. 

— Слишком много неизвестных X, которые будут влиять на ценообразование. Основные события, которые будут воздействовать на рынок — это президентские выборы и геополитическая обстановка у стран-соседей. Это отразится на нашей инфляции, на ставке рефинансирования, доступности кредитов. Я слышал, что кредитные программы у банков будут расширяться. Они станут более гибкими. Это хорошая поддержка, но население в первую очередь смотрит на ставки. 

Если никаких форс-мажорных факторов не будет, то рынок сперва упадет в небольшую яму, потом наступит плавное снижение цен. Цены в среднем упадут на 5%, если отталкиваться от нынешней ситуации.

— Если говорить про инвестиции, то в недвижимость продолжат вкладывать, по большей части в новостройки. Думаю, что этот тренд этого года перейдет в 2025. Стоимость аренды за хорошие новые квартиры по-прежнему высокая. Этот фактор повлиял на спрос в этой категории. От 7 до 15% годовых можно получить за счет сдачи квартиры в аренду. Это выгоднее, чем хранить деньги под подушкой или в банке, так как ставки по валютным вкладам небольшие. А вот бабушатники для этого дела рассматривают все меньше. При этом нужно отметить, что такого массового ажиотажа на новостройки не будет. Нет сейчас крупных и бюджетных проектов, как Минск Мир, квартир в котором осталось не так уж и много.

Впрочем, для Беларуси нынешняя ставка в 17% годовых на вторичное жилье не запретительная, считает Наталья. Психологически многие готовы докредитоваться, ведь периоды ставок в диапазоне 14-17% долго не длятся. Главное, чтобы банк эти деньги выделил. 

— В январе 2023-го ставка по популярной кредитной программе «Ипотека Экспресс» была 17,4%. Дальше ставка снижалась весь 2023 год, и медленно подрастала весь 2024-й. И вот снова видим 17-17,71%. При этом в 2023-м цены были ниже, чем в 2024-м. И тут возвращаемся к «народным настроениям»: не чувствовали люди в 2023-м уверенности. А в 2024-м к ситуации в соседней стране немного привыкли, вместе с ростом доходов в валютном эквиваленте стали видеть и перспективы. Да и белорусский рубль демонстрировал до ноября стабильность, плавал около 3,2 рубля, а летом даже дешевел. 

Если посмотреть на графики, то именно стабильность и снижение курса доллара вместе с доступными кредитами привели к хапуну, активизации квартирных инвесторов и, как следствие, — к росту цен.  

Но чего же ждать от 2025? По мнению эксперта, спрос в первом полугодии будет на уровне 1400 сделок. То есть рынок будет вполне бодрым при условии наличия кредитования.

— Предложение никуда не денется, ведь коммерческого жилья возводят достаточно. Вторичка давно не в дефиците, да и не будет. 

Наталья предполагает три сценария развития рынка.

Первый — официальный. По нему доллар подешевеет, средний курс составит 3,35–3,38 рубля. Реальная зарплата в валюте растет за год на 4,7%, а ставка рефинансирования — стабильна. Кстати, Нацбанк даже предполагал, что возможно снижение до 9 процентных пунктов.

— При таком прогнозе можно ожидать, что ставки по кредитам не повысятся, а останутся на нынешнем уровне. В этом случае получаем стабильность спроса и цен, но спрос станет более избирательным. 

Второй сценарий большинству наблюдателей кажется более вероятным. Тут доллар все же будет 3,5 рубля и ставки по кредитам на недвижимость подрастают до 17,7%+. Подход к доходам заемщиков не меняется, доходы населения в валютном эквиваленте не растут. Этот сценарий предполагает, что цены будут медленно ползти вниз. За год получим примерно минус 8%.  

Ну и третий, не оптимистичный для рынка сценарий, держится на рисках.

— Курс весь 2025-й скачет, доходы населения в валютном эквиваленте снижаются, часть банков перестает кредитовать недвижимость, еще часть повышают ставку выше 18%. Растут ставки по коммерческим кредитам для нуждающихся в улучшении жилищных условий, а то и вовсе исчезают.  При таком сценарии цены во втором полугодии снижаются активней, и к концу года снова видим средние по рынку 1350-1450 долларов за квадратный метр.