«Минск потерял 20% покупателей». Эксперты — о том, что происходит с продажей квартир
Сентябрь немного уступает по сделкам августовским показателям. Все просто: цены на жилье растут, увеличились ставки по кредитам, нуждающимся изменили условия кредитования. Эксперты говорят, что новые вводные существенно повлияют на рынок. Часть продавцов потеряет одну большую категорию покупателей. При этом часть собственников сейчас могут продать квартиру по цене выше рыночной. Рассказываем обо всем подробнее.
«Цены на квартиры растут из-за того, что покупатели хотят сэкономить на ремонте»
По данным Национального кадастрового агентства в сентябре в Минске было зарегистрировано 1606 сделок по купли-продажи квартир. По-прежнему однушки пользуются большей популярностью — это тренд, который зародился еще летом. Сентябрьские показатели оказались ниже, чем в предыдущие месяцы, хотя обычно осенью начинается вторая волна активности на рынке. Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» связывает это с тем, что покупатели приближаются к материальной планке, которую уже не смогут перепрыгнуть.
— Несколько месяцев назад мы говорили, что сейчас время для продавцов, но не для всех. Это по-прежнему так и есть, только благоприятное время может скоро закончиться и поэтому если стоит задача продать максимально выгодно, то стоит поторопиться. Как это сделать? Для начала определить, насколько ваша квартира соответствует покупательским предпочтениям. Условно все выставленные на продажу квартиры можно разделить на три группы — исходя из их востребованности. Именно она определяет, насколько продавец может рассчитывать на максимизацию стоимости и быструю продажу.
Первая группа — это самые ликвидные квартиры, которые находятся в свежих домах — до 10 лет, рядом с метро или в локациях с развитой инфраструктурой. Здесь места общего пользования пребывают в хорошем состоянии. В самих квартирах сделан хороший ремонт. По сути, они являются идеальной альтернативой новостройки. У продавцов таких объектов есть возможность продать их по цене выше среднерыночной.
Находятся в топе спроса и квартиры в домах до 20 лет, если жилье также имеет хороший ремонт, дом выглядит аккуратным, общая территория ухоженная.
Во вторую группу входят квартиры, которые продаются по средней цене. Плюс ко всему, по ним может быть торг. Такие варианты могут требовать косметического ремонта, но не глобального, наподобие замены оконных проемов, дверей, всей сантехники и т.д. Если говорить про новостройки, то в квартире должна быть сделана чистовая отделка, а ее локация — привлекательной.
— В двух этих группах покупатели стараются сэкономить не за счет стоимости квартиры, а проведения ремонта. Они находят баланс по стоимости и состоянию квартиры. В уставших объектах нельзя спрогнозировать точный бюджет и время, которые человек потратит на то, чтобы привести жилье в порядок. По сути, если покупается аккуратная и ухоженная с ремонтом квартира, то покупатели просто включают ремонт в сумму кредита и растягивают выплаты на 20 лет. А благодаря нестарому возрасту здания объект остается таким же заманчивым на рынке, как и новостройки.
В третью группу входят квартиры со стоимостью ниже средней по рынку. У их продавцов нет возможности рассчитывать на рост цены. Это те квартиры, где требуются масштабные изменения, да еще и в домах без капитального ремонта; в домах с очень уставшими местами общего пользования, на последних этажах без лифтов, вдали от инфраструктуры и др. Если эти факторы можно соотнести с выставляемой квартирой, то нужно быть аккуратными при ценообразовании. Подобные продавцы в группе риска.
— Повторюсь, цены на квартиры сейчас растут не из-за роста доходов, а из-за того, что покупатели хотят сэкономить на ремонте. Однако продавцам нужно понимать, что такая ситуация не будет продолжаться всегда. Сейчас самое лучшее время для решения жилищного вопроса. Но для этого осталось три месяца до конца года. Обычно этот период связан с изменениями: например, меняются курс доллара, условия кредитования и другое. Продавцам нужно успеть обезопасить себя от рисков и продать по максимальной цене.
Изменения на рынке произошли уже сейчас. Во-первых, поднялись ставки по кредитам – 16-17% годовых. Даже один процент весомо бьет по ежемесячному бюджету.
— Покупатели приближаются к планке, которую они не смогут перепрыгнуть и морально, и материально. Показатели по продажам хорошие, но они стали ниже. Скажем так: людям хочется, но не можется.
Постепенно начинает влиять на рынок и еще одно нововведение. Нуждающиеся, которым было доступно льготное кредитование, пользовались этой возможностью, покупая жилье в столице, а не у себя в регионе. Сейчас условия изменили — кредитные средства ты можешь тратить только там, где стоишь на очереди.
— Получается, что Минск теряет около 20% покупателей. То есть пострадали продавцы немного второй и в основном третьей группы квартир —хрущевок, брежневок, панелек 70-х годов. Они потеряли значительную часть спроса. Сейчас около 35% объектов покупают при поддержке кредитов, а еще месяц–два назад эта цифра была 40%. Если ставка дальше пойдет вверх или увеличится курс доллара, спросу не на чем будет стоять.
Поэтому пока есть возможность взять кредит, есть спрос, сейчас лучшее время для покупателей и продавцов решить свои нужды, считает специалист.
— Нужно грамотно формировать стоимость. Не забывать про безопасность: проверять историю квартиры с момента ее появления.
«Однушек и двушек стало меньше»
Оксана Русак, руководитель АН «Твой Маентак» также отмечает активный спрос в сентябре и уменьшение количество сделок. По ее словам, покупатели рассматривают жилье разных характеристик. Цены на квартиры по-прежнему растут благодаря доступным кредитам.
— Около 40% сделок идут с кредитами. Многие из этих покупателей являются участниками цепочных сделок, что сильно отражается на рынке. Мы также наблюдаем за стабильным курсом белорусского рубля и небольшим ростом доходом населения. Именно эти три факта и влияют на сегодняшнюю ситуацию в недвижимости.
Покупатели, которые пользуются кредитной поддержкой, в первую очередь рассматривают жилье с ремонтом, чтобы не тратить время и деньги на дополнительную работу. В спросе и новостройки без отделки. Они популярны не только в Минске, но и в регионах. На них цены тоже растут.
— Количество сделок в сентябре уменьшилось из-за того, что изменились некоторые условия кредитования. Раньше граждане, нуждавшиеся в улучшении жилищных условий, могли получить кредит, который не обязывал покупать жилье в определенном месте. Поэтому некоторые белорусы делали свой выбор в пользу Минска. Сейчас же приобрести квартиру они могут только там, где стоят на очереди. Из-за этого рынок столицы потерял 10-15% покупателей, — считает эксперт. — Помимо этого, у нас два государственных банка подняли ставки по кредитам. Изменились условия по доходам кредитополучателей: порог стал выше. Если условия будут ужесточаться, то это отразится на стоимости квартир, количестве сделок и спросе.
Оксана также замечает, что сентябрь отметился и уменьшением предложения: ходовых квартир — однушек и двушек стало меньше. А вот количество трешек за последнюю неделю подросло. Некоторые продавцы получат только выгоду от снижения конкурентного предложения. Они либо будут держать цены, либо вообще увеличат их.
— Если три фактора, о которых мы говорили в начале, не изменятся, то в целом ситуация на рынке сохранится. Возможно, жилье продолжит расти в цене, но последние данные говорят о том, что этот процесс снизил темпы.
«Значительно уменьшились продажи квартир свыше 100 тысяч долларов»
Специалист Светлана Никитюк говорит, что в агентстве «ЭТАЖИ юнайтед» сентябрь показал практически идентичные результаты по сделкам в сравнении с августом. По ее словам, в агентстве пока не почувствовали снижения покупательской активности.
— И также, как и в августе, у нас было много сделок с квартирами свыше 100 тысяч долларов. Однако, абсолютное большинство сделок с такими квартирами было проведено в диапазоне 100-120 тысяч, выше 140 тысяч были единичные продажи. Несмотря на то, что в агентстве нам удалось сохранить хорошие результаты, в целом по Минску уже снизилось количество сделок из-за увеличения кредитных ставок и территориальной привязки льготного кредита «Ипотека экспресс» от «Беларусбанка». Также по общей статистике значительно уменьшились продажи квартир свыше 100 тысяч долларов. Если в августе было продано 300 таких квартир, то за сентябрь — меньше двухсот.
Конечно, молодые люди и пары в первую очередь рассматривают жилье в новостройках. Семьи с детьми, которым нужны изолированные комнаты, находят альтернативу по метражу, планировке и цене в старом жилфонде. Спрос там также держится на привязанности к району: кто-то в нем вырос, рядом родители, сады, школы не так перегружены. Квартиры с хорошим ремонтом по адекватной стоимости раскупают как горячие пирожки, и создается впечатление, что таких вариантов не хватает на рынке.
— Думаю, более информативным будет именно октябрь. Ведь до середины сентября покупатели с периферии еще могли покупать квартиры в Минске по одобренным ранее кредитам с льготными ставками. Резкое ухудшение погоды в октябре может не самым лучшим образом повлиять на количество просмотров и, как следствие, сделок. В прошлом году пик купли-продажи был в августе, а потом в декабре, когда люди стремились закрыть все свои дела перед новым годом. Возможно, в этом году мы увидим похожую активность. В октябре рынок стабилизируется и заложит определенный темп, а в декабре мы увидим увеличение количества сделок относительно осенних месяцев.
Эксперт отмечает, что значительная часть покупателей решается на покупку недвижимости из-за возможности взять кредит. Дешевые кредиты поддерживали рынок последние несколько лет. И сейчас действительно хорошее время для продажи квартир. Если условия по кредитам продолжат становиться жестче, то спрос и цены пойдут вниз.