«В перспективе рынок может стать серым». Руководители агентств недвижимости − о новом законе

− С 2006 года мы работаем по Указу № 15, в котором зафиксирована двухуровневая система работы специалистов по недвижимости. У нас есть агент по операциям с недвижимостью и риэлтер. Такая система существует во всем мире. Достаточно эффективно и надежно она показала себя и в Беларуси. Наше основное пожелание — не трогать эти нормы и перенести их в новый Закон в существующем виде. Потому что те революционные изменения, которые мы видим в проекте, для риэлтерского сообщества могут стать просто губительными.

Дело в том, что документ предлагает ликвидировать такую профессию, как агент по операциям с недвижимостью. Обосновывается это тем, что некоторые агенты порой ведут себя как опытные риэлтеры (готовят документы и т. д.), не имея на то полномочий. Регулятор считает, что это должно быть запрещено. При этом в законе подробно прописано, чем может заниматься риэлтер (подбором вариантов, консультированием, подготовкой документов, проведением сделок и т. д.). А вот агент полностью исключен из участников производственного процесса. Я понимаю, что это сделано по аналогии с нотариусами и помощниками нотариуса. Но дело в том, что риэлтер и агент по недвижимости — это абсолютно разные профессии.

По сложившейся на рынке практике именно агент у нас занимается подбором вариантов сделки — общается с людьми, ездит на показы, работает с информационно-рекламными ресурсами. Теперь же всем этим должны заниматься риэлтеры. Регулятор объясняет нововведение тем, что от потребителей поступают жалобы на агентов. Но мы анализировали их количество — в процентном соотношении число жалоб не достигает даже статистической погрешности. То есть реальной проблемы нет!

Второй момент — аттестация риэлтеров. В Законе прописано, что за полгода все риэлтеры должны пройти переаттестацию. Мы изучили опыт переаттестации юристов и педагогов и выяснили, что эту процедуру не проходит более половины действующих специалистов. Как правило, с большим с большим опытом работы. Именно поэтому у нас есть опасения, что в результате переаттестации риэлтеров, с рынка будут вынуждены уйти сотни профессионалов. У некоторых агентов нет высшего образования, у кого-то отсутствует опыт работы с юридическими документами, кто-то просто не станет трепать себе нервы. Сейчас агентами успешно работают и бывшие преподаватели, и инженеры, и другие. Куда пойдут все эти люди после запрета на профессию агента?

При этом для меня, как для руководителя, агент гораздо ценнее, чем риэлтер. В любой сфере экономики высококлассный продажник — это самый главный человек. А нам предлагается разбрасываться этими кадрами? Поручить им протирать столы или подносить ключи? Конечно, за это зарплату платить никто не будет, и люди будут вынуждены менять сферу деятельности.

По нашим данным ежегодно по всей стране проходит около 40 тысяч сделок. Большая часть из них осуществляется при участии агентств недвижимости. Сейчас рынок, на котором работает более 800 аттестованных риэлтеров и более 1800 агентов, справляется с этим цифрами. Но что будет, если количество специалистов уменьшится в разы? Нагрузка на оставшихся риэлтеров вырастет, а время ожидания для потребителей увеличится. А ведь скорость в вопросах подбора вариантов (особенно в цепочных сделках) — самое важное. Поэтому агенты и по вечерам, и по выходным просматривают с потенциальным покупателем по 3-4-5 квартир. Кто будет этим заниматься? На мой взгляд, запрет на работу агентов негативно отразится на качестве работы, а больше всего пострадают потребители.

− Новый Закон принимается для того, чтобы рынок стал лучше, чтобы выросло качество риэлтерских услуг, чтобы потребитель был доволен.  Действительно, в проекте Закона решены некоторые проблемные вопросы, история которых тянется уже много лет. И в этой части я аплодирую регулятору, который сумел согласовать с прочими ведомствами эти непростые вопросы. Отрадно, что ряд наших предложений регулятор также услышал и включил в проект. Но, как и у любой медали, у проекта есть другая сторона – сомнительные, с моей точки зрения, решения насчет агентов. Действительно, есть факты, когда отдельные агенты, не имеющие аттестата риэлтера (возможно, по причине отсутствия профильного образования и невозможности даже подать  заявление на аттестацию) выполняют де-факто функции риэлтера. Но стоит ли из-за этого демонтировать сложившуюся и зарекомендовавшую себя с положительной стороны систему разделения труда и ответственности между риэлтерами и продажниками? Ведь для решения проблемы достаточно просто отменить образовательный ценз (что в проекте частично предлагается сделать) и дать возможность опытным агентам стать риэлтерами. Мне кажется, эта проблема лежит в организационном плане, а не законодательном. И организационное решение может взять на себя как раз создаваемая Палата риэлтеров.

Также у меня вызывает глубокие опасения массовая аттестация в кратчайшие сроки. Ведь аттестовать придется чуть менее 2000 нынешних агентов и свыше 800 действующих риэлтеров. Получается, что в отведенные «всего-то» полгода (это − двадцать шесть недель), каждую неделю придется аттестовывать не менее сотни человек. Боюсь, что у Минюста нет такой возможности. Поэтому хочу предложить предусмотреть переходный период, в течение которого всем желающим будет гарантированно предоставлена возможность пройти аттестацию, и только после этого некоторые нормы закона вступят в силу. Это будет честно и справедливо по отношению к работающим в нашей отрасли.

Третье, что сильно меня расстраивает − это фактический запрет на занятие профессией лицам без высшего образования. В отношении будущих сотрудников это не так страшно − мы просто их не будем брать на работу изначально. Но такое решение глубоко не справедливо в отношении тех людей, которые уже годами работают в сфере, сложились как специалисты. Что им теперь делать? Столы протирать, чай-кофе подавать? Поэтому мое предложение − дать возможность пройти аттестацию уже работающим в сфере специалистам без высшего образования. Это будет честно по отношению к этим людям.

Возвращусь к позитиву. Закон разрешит многолетние проблемы, и это будет реальный шаг к лучшему. А если при этом еще удастся ничего разрушить, в особенности ничьих судеб, то это станет по-настоящему тектоническим сдвигом!

− Очень важно, чтобы к изменениям мы пришли эволюционным, а не революционным способом. На данный момент, помимо плюсов, я вижу в проекте Закона минусы, которые могут навредить всему рынку. Основной – это запрет на профессию агента. Ведь купля-продажа квартиры – это не только юридическая проверка чистоты сделки (то, чем занимаются риэлтеры), это еще и умение красиво и правильно продвинуть объект, искусство общения, грамотный маркетинг и так далее. Всем этим сейчас занимаются агенты. Найти человека, который совмещал бы все эти роли в одном лице – сложная задача. Поэтому на рынке должны остаться и риэлтеры, и агенты. Ведь если вход в профессию станет сложнее, а рынок лишится сотен профессионалов, то вместе с людьми из профессии уйдет конкуренция и качество. Улучшит ли это рынок недвижимости? Точно нет. 

Также мне не совсем понятно планируемое создание Палаты риэлтеров. Да, с одной стороны − это неплохой инструмент для решения наших вопросов, но с другой стороны – риэлтеры у нас не работают как самостоятельные единицы. Каждый риэлтер – это наемный сотрудник, работающий на ту или иную частную компанию. Поэтому у меня есть опасения, что решения, принятые риэлтерами в Палате риэлтеров, будут расходиться с решениями собственников бизнеса.

− Я работаю в сфере недвижимости уже более 20 лет, из них 10 лет, как управленец. И, конечно, сейчас все участники рынка находятся в шоковом состоянии. Получается, что та структура, которую мы выстраивали годами, пытаясь прийти к цивилизованной работе, может быть просто разрушена.

Так сложилось, что в большинстве компаний риэлтеры на сегодняшний день − это мини-руководители подразделений, занимающиеся юридическими вопросами. Теперь же риэлтеры должны стать фактически рядовыми сотрудниками. Они должны бегать по показам, работать на звонках и так далее.

В результате таких перемен многие компании могут просто разориться. Ведь какой смысл будет держать огромный штат сотрудников (отделы продаж, отделы маркетинга, отделы аренды, отделы новостроек), когда над сделкой смогут легально работать только несколько человек — аттестованных риэлтеров? Особенно от этого пострадают те, кто всегда стремился работать в правовом поле − компании, соблюдающие действующее законодательство. Те же, кто нарушает сейчас, не оформляя специалистов в штат, или работая вовсе лицензии – продолжат работать, как работали.

То есть, в перспективе мы рискуем получить множество мелких непрофессиональных компаний, либо вообще черных маклеров, которые будут работать безо всяких аттестаций. Получается, что в итоге вместо развития нашей отрасли мы увидим ее деградацию.

К тому же, нас ставят в очень жесткие рамки. В течение полугода все риэлтеры должны пройти переаттестацию. Но какой шанс, что все желающие успеют это сделать? Не выйдет ли так, что пока все ответственные компании будут парализованы переаттестацией, нарушители и черные маклеры будут работать на полупустом рынке?

Конечно то, что сейчас на сделку порой выезжает только агент без риэлтера (в этом состоит претензия регулятора) − порочная практика. Но что помешает нарушителям после огульной переаттестации отправить вместо риэлтера и агента кого-то еще? Например, ассистента риэлтера? Это и сейчас является нарушением, и после принятия закона будет нарушением. Если ничего в этой части не измениться, зачем лишать десятки и сотни специалистов без жалоб права на профессию?

Еще один спорный момент − Палата риэлтеров. Декларируется, что она будет защищать права риэлтеров, и членство в ней станет обязательным. Но фактически для агентств недвижимости это означает лишь дополнительные расходы в виде взносов.