А это вообще законно? Разбираемся, как на вторичке появляются квартиры от очередников
Мы часто пишем о выставленных на продажу квартирах в свежих новостройках для очередников. К примеру, рассказывали о квартирах на Ангарской, рассматривали варианты в новеньком доме на Червякова, оценивали однушки для нуждающихся в Лошице. При этом если с продажей квартир в обычных новостройках все понятно (кто рискнул вложиться в котлован, тот и заработал на финише), то появление на вторичке квартир в домах для нуждающихся порой вызывает вопросы. Мол, как же так, человек построился по сниженным ценам, а сразу после сдачи дома выставил квартиру на продажу по рыночной стоимости! Это вообще законно? Об этом мы решили поговорить с нашими экспертами.
«За время стройки у человека могли измениться планы на жизнь»
Оксана Русак, директор агентства «Твой Маёнтак»:
− Начнем с того, что любой человек, имея в собственности недвижимость, имеет право ею распорядиться наилучшим для себя образом. Либо пользоваться этой квартирой, либо продать, если она его по каким-то параметрам не устраивает.
То есть, сама по себе продажа квартир, которые построены для нуждающихся в улучшении жилищных условий, не является противоправным действием или каким-то мошенничеством. Ведь посудите сами, люди на очереди порой стоят достаточно долго. И в процессе пути, что называется, «собачка могла подрасти». То есть, у собственника за время стройки мог измениться состав семьи или в целом, планы на жизнь. Кто-то решил, что будет жить за городом, у кого-то родились или уже выросли дети, кто-то за время стройки передумал по поводу района. Ситуации у людей могут быть абсолютно разными, и соответственно, построив квартиру, они решают ее продать. Ничего в этом сверхъестественного нет.
С точки зрения покупателя, вообще не принципиально, каким образом квартира попала в собственность продавцу. Самое главное, чтобы он был легальным − купля-продажа, наследство, дарение, строительство. То есть, если квартира поступила к продавцу легально (а не каким-то криминальным способом), то продажа квартиры в новостройке от очередника ничем не будет отличаться от любой другой продажи. Конечно, если на квартиру не наложен запрет или арест.
Отдельный случай – продажа квартиры с использованием льготного кредита. При таком варианте необходимо учитывать определенные требования законодательства. Так, льготной квартирой можно распорядиться только после досрочного погашения этого кредита и при наличии положительного решения исполкома. Для того чтобы исполком дал такое разрешение, соответственно, должны быть основания. Среди них − переезд в другую местность, расторжение брака, смерть кредитополучателя, улучшение жилищных условий. Если продавец подпадает под эти условия, то он может продать квартиру, купленную с использованием льготного кредита, не дожидаясь положенных 5 лет.
«Жирный плюс в том, что дома для нуждающихся всегда сдаются с черновой (а то и с чистовой) отделкой»
Оксана говорит, что спрос на квартиры, которые строятся госзастройщиками (УКСами, МАПИДом, Минскстроем и т.д) для очередников, нельзя выделить в какую-то отдельную категорию. Сейчас, по ее словам, в Минске пользуются спросом все квартиры, особенно если их цена выгодно отличается от конкурентов.
– Если сравнивать качество строительства от частных застройщиков и, к примеру, УКСов, то особой разницы не будет. Да, частные застройщики могут сделать какое-то интересное благоустройство или предложить дольщикам какие-то плюшки, но при этом и цена у частников, скорее всего, будет выше. При этом дома от госзастройщиков также могут быть интересными по наполнению, построенными по индивидуальным проектам. Так, если брать планировки, то сейчас госзастройщики уже пошли в сторону актуальных квартир. Многие предлагают студии, евродвушки и евротрешки, где кухни, объединены с гостиными.
И конечно, жирный плюс в том, что дома для нуждающихся всегда сдаются с черновой (а то и с чистовой) отделкой. Такого, что у вас в квартире нет ни стен, ни черновой отделки, ни унитаза, а только провода при входе торчат, тут не бывает. В домах от госов, как минимум, будут разведены электрические сети, будет штукатурка и так далее.
Если же мы говорим про квартиры с социальной отделкой (где сразу есть обои, линолеум и плита на кухне), то они тоже нередко попадают на вторичный рынок. И я скажу, что это − очень хороший объект для последующей аренды. То есть, такие квартиры можно рассматривать в качестве инвестиции и сразу же после покупки сдавать. Так как жилье уже полностью готово к проживанию, никаких вложений в него не понадобится. Можно сразу заселять квартирантов.
В целом, вопрос, для кого строился тот или иной дом (для очередников или для всех желающих) интересует покупателей не в самую первую очередь. Обычно на первый план выходит район, планировка, цена, инфраструктура. Единственное, что у нас в обществе еще остается – это некая предвзятость в отношении многодетных семей. Некоторые покупатели волнуются, что в таких домах может быть более шумно, неаккуратно в подъездах или слишком тесно на детской площадке. Такой момент порой проскальзывает.
При этом за квартирами, к примеру, в новостройке на Жуковского от Минскстроя (а там строились как многодетные семьи, так и обычные очередники) в свое время, можно сказать, охотились. Повышенное внимание к этому дому объясняется его удачным расположением. Рядом – метро, но при этом – тихое место, не такая плотная застройка как в Минск Мире, сложившаяся инфраструктура. К тому же, это не панельный дом, а каркасник с интересными планировками. Так что, все в первую очередь зависит от дома, а не от того, для кого он строился.
«Некоторых возмущает тот факт, что очередники строятся подешевле, а продают подороже»
Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости:
− Знаю, что у некоторых граждан вызывает возмущение тот факт, что очередники строятся подешевле, а продают подороже. Кто-то даже предлагает, чтобы им запретили продавать жилье лет на пять. Но давайте пройдем по фактам. Во-первых, те, кто воспользовался господдержкой, и так не имеют права продавать квартиру сразу после получения ключей. Во-вторых, все очередники оплачивают 100% стоимости возведения своей квартиры плюс 5% прибыли застройщика. То есть льгота для тех, кто не брал льготный кредит или субсидию, состоит только в том, чтобы иметь возможность строится с ограниченной прибылью застройщика. В-третьих, с очереди людей, как улучшивших жилищные условия, снимают. Так что нет никаких логичных оснований вводить ограничения. В-четвертых, зачастую у очередника нет особенного выбора, где строиться. Где предложили, то и берут. Но далеко не всем хочется жить там, где предлагают, а поменять локацию можно, только продав квартиру по рыночной цене.
Ну и наконец, пока дом строится, кто-то разводится, у кого-то случается пополнение в семье, и в итоге − квартира нужна уже другая. К примеру, две однушки вместо трешки, или наоборот. И было бы неправильным не дать возможность людям дальше самостоятельно решать свои жилищные вопросы.
