Новые районы Минска заполоняют наливайки и "Вайлдберрисы". Что происходит?
В последние несколько лет в столице быстро развивается стрит-ритейл в новых районах вроде Минск Мира, Маяка Минска, Грушевки и Лебяжьего. Как правило это магазинчики, кафе и другие бизнесы на первых этажах жилых домов. Это все хорошо, но хватает тут и проблем. Например, в новых районах неконтролируемо разрастаются однотипные точки вроде пунктов "Вайлдберриса" и "Озона", а также наливайки. И гнездятся они часто рядом друг с другом. Это следует из свежего обзора стрит-ритейла от консалтинговой компании NAI Belarus. Разбираемся, почему так происходит и что с этим делать.
Стрит-ритейл (или уличная торговля) делится на две больших группы. Первая - это стрит-ритейл в историческом центре города. Вторая - стрит-ритейл новых районов. Сегодня мы рассмотрим подробнее именно ее.
Наверное, самой узнаваемой локацией стрит-ритейла новых районов в Минске сегодня можно назвать бульвар Пикассо в Маяке Минска. Там все первые (и даже вторые) этажи заняты разными кафе, магазинами, салонами красоты и другими похожими бизнесами.
Кроме того, стрит-ритейл активно развит в Лебяжьем, в Грушевке на Дзержинского, а также на Притыцкого от "Спортивной" до выезда из города.
Но отдельный интерес представляет Минск Мир, ведь в 2023 году именно этот район обеспечивал основной прирост новых площадей для стрит-ритейла в городе.
Здесь, как и во всех новых районах, наиболее востребованы объекты масс-маркета и повседневные услуги. Но в первую очередь нас заинтересовал такой вид бизнеса, как пункты выдачи больших маркетплейсов, потому что их число за год в Минск Мире выросло в разы.
Что происходит с пунктами выдачи
Как следует из отчета NAI Belarus, по состоянию на январь 2023 года в Минск Мире работал только один пункт OZON. А по состоянию на январь 2024 года было открыто уже 7 пунктов "Озона". То есть в течение года произошел рост в семь раз. Аналогичная ситуация в районе и с пунктами Wildberries, которых в локации на начало 2024 года насчитывалось 10.
Интерес к пунктам выдачи понятен: в Минск Мире живут современные продвинутые люди, которые много чего заказывают в интернете. Но проблема в том, что пункты выдачи иногда появляются почти друг на друге.
Например, на улице Кижеватова в Минск Мире два пункта выдачи "Вайлдберрис" находятся в соседних домах, третий - в 300 метрах. Говорят, у жителей домов даже появился свой юмор: давайте уже по пункту в каждом доме, и переименуем улицу Кижеватова в Аллею Ягодок.
А что с наливайками?
Еще один интересный и популярный вид стрит-ритейла - это магазины разливного пива (наливайки). И в Минск Мире они тоже гнездятся почти один на другом. На небольшой площади их сейчас 10 штук, причем две уже выставлены на продажу.
Близко к наливайкам по профилю и алкомаркеты, которых на небольшом кусочке Минск Мира уже девять. Четыре из них - это "Семь пятниц".
А в чем проблема?
Конечно, это все не значит, что в Минск Мире одни только пункты выдачи и наливайки. Там много и всяких других нужных и полезных бизнесов.
Но пункты выдачи и магазины разливного пива наиболее наглядно показывают проблему хаотичного заполнения пространства в стрит-ритейле всех новых районов. И выставленные на продажу две наливайки лишь подтверждают эту гипотезу. Получается, что их концентрация на небольшую площадь такая, что некоторые из них не выдерживают конкуренцию.
Но почему так происходит? Спросим об этом у партнера NAI Belarus Андрея Алешкина.
Он говорит, что очевидными недостатками в стрит-ритейле новых районов Минска является проблема единого управления, комплексного подхода к оперированию имеющимися площадями коммерческого назначения.
- Девелоперы предпочитают продать коммерческие помещения на стадии строительства домов или сразу после ввода. Дальнейшая судьба объектов – проблема новых собственников. Итогом бессистемного подхода становятся ситуации нерегулируемой конкуренции, когда буквально в 3-5 минутах пешей доступности бывает по нескольку однотипных арендаторов (операторов).
И что с этим делать?
По мнению Андрея Алешкина, избежать таких ситуаций можно только в случае единого управления всей коммерческой недвижимостью в жилых комплексах, когда пул арендаторов формируется по аналогии с заполнением площадей торговых центров. То есть через насыщение разнообразием функций и минимизацией прямой конкуренции, перекосов с перенасыщением определенных функций.
- В случае, если компания-застройщик в большей степени заинтересована в продаже коммерческих помещений, чем в собственном оперировании, целесообразно пытаться реализовать продажу с условиями, оговаривать границы функционального использования площадей будущими собственниками.
Но почему появляются однотипные бизнесы?
Это все хорошо, но ведь арендаторы - не слепые и умные люди. Зачем тогда они открывают десятую наливайку или третий пункт выдачи "Вайлдберрис" на одном небольшом пятачке?
- Мотивация, побуждающая к таким действиям, наверное, у каждого своя. Бурный рост пунктов выдачи заказов во многом стимулировали сами маркетплейсы, которые на протяжении всего 2023 года активно продвигали программы финансовой поддержки и обучающие курсы для начинающих. Вот кто-то видел, что в немногочисленных на тот момент ПВЗ в пиковое время образовывались очереди с хвостами на улицу и подумал: «Оторву ка я кусочек этого хвоста». Но так же подумал и второй, и третий участник… В чем-то похожая мотивация и при открытии тех же многочисленных точек разливного пива и кофеен: барьер входа довольно низкий, крупных «стационаров» нет, спрос и ресурс потребителей существуют - можно рискнуть и даже некоторое время вполне успешно поработать, - говорит Андрей Алешкин.
***
А в общем, стрит-ритейл в новых районах Минска чувствует себя прекрасно. Растет спрос и цены на помещения. Что еще происходит на рынке стрит-ритейла столицы, можно почитать в отчете NAI Belarus.