«Некоторые берут кредит на 90% стоимости жилья». Что происходит на рынке квартир прямо сейчас?
Август на рынке недвижимости был очень активным. По прогнозам экспертов, месяц может стать рекордным по количеству сделок, в крайнем случае — цифра будет близка к максимальной. Покупатели более смело берут кредиты на покупку квартиры — у некоторых сумма кредитных денег достигает 90% от всей стоимости. Что происходило на рынке квартир в последний день лета и чего ждать дальше, Realt поинтересовался у специалистов.
«Более 40% купленных квартир — готовые к проживанию»
— В этом месяце мы ожидаем очередной рекорд по количеству сделок, — говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Прошлый рекорд был в июне, но сейчас он может быть побит, точно сказать об этом мы сможем через несколько дней. Пока что ситуация выглядит так: за рекордный июнь было зафиксировано 1850 переходов права собственности (с учетом долей и комнат), а за август на 6 сентября эта цифра уже достигла 1830. Сделки августа продолжают вносить в базу и вполне возможно, что рекорд будет побит, в крайнем случае цифра будет очень близка к рекордной.
Андрей говорит, что сейчас стало больше иногородних покупателей.
— Мы и раньше говорили, что покупателей из других городов было много — на уровне 19-20%, сейчас эта цифра подросла до 23%. Отчасти это связано с тем, что родители покупают квартиры детям-студентам. Здесь совмещаются два желания — и инвестировать деньги, и сделать это на благо детей.
Давайте посчитаем. Если мы хотим арендовать самую бюджетную квартиру для студента, за год придется отдать от двух тысяч долларов — это весьма приличная сумма, которую логично отдавать не впустую арендодателю, а, например, рассчитываясь за кредит, но уже собственной квартиры.
Поэтому чаще всего в этом случае покупают недорогую однушку, делают косметический ремонт. Если ребенок уже поступил, то он переезжает в Минск и живет в своей квартире. Если поступать через год-два, на это время квартиру сдают в аренду и за это время окупается косметический ремонт.
Эта теория подтверждается тем, что начиная с конца весны мы видели рост количества обращений в наш отдел аренды, чтобы сдавать квартиру по доверенности. Человек живет, например, в Солигорске и сдает квартиру в Минске.
Еще из особенностей, отмечает специалист, сейчас стали еще чаще покупать готовые к проживанию квартиры.
— Интерес к квартирам со свежим косметическим ремонтом без дефектов, куда можно заехать сразу после покупки, мы наблюдали и раньше, но в первом и начале второго квартала таких квартир продавалось порядка 28-30%, а начиная с поздней весны эта цифра постоянно растет и сейчас, по итогам июля-августа, достигла более 40%. Это очень высокий показатель.
На наш взгляд, это говорит о том, что люди не хотят ввязываться в ремонт и научились рационально подходить к покупке в ситуации ограниченных средств. Они понимают: лучше взять хорошую ухоженную квартиру немного дороже (обычно это плюс 200 долларов с «квадрата» в среднем), но в будущем сэкономить время и деньги на ремонт.
Объясню, что я имею в виду, говоря о ситуации ограниченных средств. Продавцы могут сказать: так есть же кредиты. Безусловно, кредиты действительно выступают тем последним мостиком, который поддерживает высокую активность. Но давайте посмотрим на конкретные цифры. Год назад однушка за 45 тысяч долларов в переводе на белорусские рубли выходила около 117 тысяч, а по нынешнему курсу мы получим уже 144 тысячи белорусских рублей. Мы видим, что за год обезличенная однушка не в самом лучшем состоянии подорожала на 27 тысяч белорусских рублей
Суммы кредитов, которые берут покупатели, тоже выросли.
— По данным нашего сектора ипотечного кредитования, на покупку вторички в 2023 году в среднем берут порядка ста тысяч белорусских рублей, что эквивалентно приблизительно 30 тысячам долларов. В 2022 году эта сумма была меньше — 65-70 тысяч белорусских рублей. По курсу доллара прошлого года это выходило около 23 тысяч долларов.
- А что насчет цен?
— Несмотря на рекордные показатели по количеству сделок, за июль и август мы не видим никакого движения цен. А за период с начала года по реальным сделкам было +2%, но это можно отнести скорее к колебаниям, чем к тенденции.
Средняя скидка, по наблюдениям Андрея, сейчас находится на уровне 4,1-4,2%. И вот что это значит.
— Минимум, до которого скидка опускалась, мы замечали в рекордном июне. Тогда показатель составил 3,5%. В стрессовые периоды эта цифра может достигать 8-9% - когда покупатели взволнованы и настаивают на скидке. Такое мы видели в марте 2022 года. В активное время (это и 2018 год, и лето 2023 года) скидка балансирует на уровне 3,7-4,2%. Это говорит о том, что сделки совершаются быстро, покупатели мало торгуются. Но это не значит, что они покупают прямо по предложенной стоимости - скорее в ситуации широкого предложения покупатели выбирают те варианты, которые им подходят по цене наиболее близко.
А из-за большого предложения продавцы сами ориентируются на объективные цены и не завышают, как было в 2013-2014 годах.
«На квартиру за 70 тысяч долларов в кредит берут 63 тысячи»
— По активности сделок август превзошел все наши ожидания. Такой активный рост количества сделок говорит о том, что это будет очередной рекордный месяц: такому результату не помешали никакие причины — ни рост курса доллара, ни возвращение детей в школы, — говорит специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — Как и в прошлом году, август этого года оказался на рынке квартир очень активным.
Такую активность Светлана связывает в первую очередь с доступными кредитами.
— Приемлемая ставка рефинансирования все-таки делает свое дело. Некоторые, как и раньше, кредитуются на небольшие суммы, но сейчас стали появляться и те покупатели, которые берут чуть ли не 90% от стоимости недвижимости. У меня сейчас проходит сделка, где покупают объект за 70 тысяч долларов, из которых личных денег — 7 тысяч, а все остальное — кредит. И это не единичный случай, таких ситуаций достаточно.
По наблюдениям Светланы, цены в августе в объявлениях немного подросли, однако в реальных сделках рост практически не заметен. По предположениям специалиста, сентябрь на рынке квартир будет тоже активным.
«Квартиры от 90 метров с «квадратом» от 1500 долларов слабо пользуются спросом»
— Существенных изменений в августе в сравнении с прошлыми месяцами я не наблюдаю: рынок активен, покупатели берут кредиты. И по закону спроса и предложения цены на квартиры держатся на достойном уровне и даже немного подросли, — констатирует руководитель отдела продаж Центра Недвижимости «Моя 7я» Дмитрий Кураксин. — В июле на протяжении месяца цены немного росли, потом произошло снижение до 1% - и дальше мы наблюдаем плавный и уверенный рост. Спросом в первую очередь пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры типовых планировок в районе 48-50 квадратных метров. А вот квартиры большой площади от 90 «квадратов» с ценой от 1500 долларов за метр практически не получают отклика.