«Продают квартиры в старых домах, чтобы вложиться в новостройки». Что творилось на рынке квартир в июле?
Первый месяц лета в этом году был ударным - на рынке новый рекорд по сделкам купли-продажи квартир. В июле повторить результат не удалось, но цифры неплохие - 1490 проданных квартир. Эксперты рассказали, что такую активность поддерживают доступные кредиты. Часть покупателей пришли на рынок вторички из-за высоких цен на новостройки, но ситуация в ближайшем будущем может измениться. Особенно остро это прочувствуют собственники квартир в старом жилфонде. Риэлтеры еще раз подчеркивают: лучшего времени, чтобы продать квартиру в старых домах по нынешним ценам, не будет. Покупателям также не стоит долго ждать, ведь никто не знает, что будет с кредитами и долларом завтра.
"Некоторые покупатели пришли с рынка новостроек"
Прошлый месяц побил рекорд по купли-продаже квартир. В июле подвиг повторить не удалось. Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» говорит, что это закономерно, так как каких-либо факторов, которые еще больше подстегнули бы людей к продажам нет. Но показатели все равно остаются на высоком уровне: после внесения регистраторами всех сделок за июль, их количество (без учета продажи долей в квартирах) прогнозируется на уровне 1500-1550, что соответствует февралю-марту текущего года.
Предпочтения у покупателей не изменились, отмечает эксперт. В основном большая часть покупателей нацелены на получение кредита и его доступность является самой главной мотивацией в приобретении недвижимости в городе. Наибольшим спросом, в продолжение тенденции мая июня, пользуются однушки.
- Мы уже говорили, что около 35% сделок завершаются за две недели при условии адекватной цены на квартиру. Нужно отметить, что это возможно во многом благодаря наличию доступных кредитов и тому, что агентства активно сотрудничают с банками и покупатели могут узнать всю информацию по их кредитованию быстро. Покупка в кредит - сейчас треть сделок на рынке.
Андрей также замечает, что активность на рынке вторичного жилья создали и покупатели, что пришли с рынка новостроек. До наступления весны еще можно было найти квартиры от застройщика по цене меньше 1000 за “квадрат”.
- Когда в Минск Мире поднялась стоимость, другие застройщики также повысили цены. Для их потенциальной аудитории они стали дорогими. Отмечу, что это не массовое мнение, но оно есть. При этом, в том же Минск Мире есть квартиры от собственников и подрядчиков, с которыми застройщик рассчитывался квартирами, по гуманным ценам. Они тоже продают их без отделки. Каждый день из-за роста доллара люди теряют деньги, ведь рубль обесценивается, поэтому ждать новостройку могут не все, вторичка - хорошая альтернатива.
Если поступательное поднятие цен на новостройки продолжится и дальше (+8% с начала 2023 г.) при отсутствии положительных изменений по части доходов покупателей и/или еще большего снижения ставок кредитования недвижимости, то застройщики могут упереться в «потолок» покупательской способности и будут вынуждены активизировать маркетинговую составляющую - привлекать клиентов акциями, считает Андрей. Сохранить прежний уровень цен смогут лишь те объекты, что находятся в хороших локация, например, у метро. Но опять же, признак «у метро» тоже имеет свою стоимость, и главное ее понимать.
Все, кто хочет приобрести жилье, куда сразу можно заехать, выбирают свежую вторичку до 5-10 лет с ликвидным состоянием внешнего вида дома.
- Последний квартал лидерами в гонке купли-продажи являются квартиры стандартных потребительский качеств - те, что требуют хотя бы косметического ремонта. Они занимаю в среднем 60-70% от всего числа проданных квартир. Второй тип квартир - готовые к проживанию. Они продаются со свежим ремонтом и иногда с мебелью. Совсем маленький процент занимает третья группа - элитная недвижимость. Сразу скажу, элитная квартира в панельке или хрущевке находится не может. На эту приставку очень влияет расположение и качество строения: низкоэтажная застройка с определенным социальным окружением. Например, клубный дом. Квартира с дизайнерским ремонтом в Минск Мире считаться элитной не может. Она готовая к проживаю и с дизайнерским ремонтом - вся ее характеристика. Все потому, что Минск Мир предназначен для массового потребителя и там высокая плотность населения, со всеми вытекающими из этого «особенностями» проживания.
Можно сказать, что доступные кредиты сказались и на покупателях из регионов. По нашим данным, их сейчас 21-22% - высокий показатель. До 2021 года эта планка очень редко поднимался выше 14-15%. До этого лета - держалась в пределах 20%.
- Если объективно и всесторонне посмотреть на сегодняшнюю ситуацию, то можно увидеть, что она одинаково выгодна, как покупателям, так и продавцам. Но все упирается в вопрос – сколько еще это будет продолжаться: доступное кредитование, более-менее стабильный обменный курс и т.п. И в этом проявляется вся неустойчивость этой ситуации – если вдруг начнутся негативные форс-мажоры, все может очень быстро повернуться на 180 градусов. Поэтому если есть необходимость в решении жилищного вопроса, его нужно решать сейчас, пока для этого созданы все необходимые условия.
"Старый фонд физически не может вырасти в цене"
Директор АН “Группа компаний Мариэлт” Дмитрий Дьяченко также отмечает активность рынка. Снижение ставки рефинансирования сделало свое дело и те, кто не решался на покупку еще несколько месяцев назад, сегодня, доверившись банкам, решают жилищный вопрос.
- Нужно отметить и то, что у людей появился огромный выбор. Некоторые берут кредит не на космические суммы, до 50 тысяч рублей, чтобы расшириться. В агентстве мы наблюдаем, что увеличилось количество покупок трехкомнатных квартир, - говорит Дмитрий. - Квартиры в новостройках с ремонтом и раньше пользовались спросом, но сейчас на такие объекты он стал ещё выше. Такая динамика на рынке немного повлияла и на рост цен - плюс-минус 5%.
- Ситуация с продажей первых квартир в Северном Береге показала, что старый фонд физически не может вырасти в цене. Вкладывать в новостройку выгоднее на этапе котлована, потом цены в ЖК пойдут вверх. Поэтому многие пытаются продать квартиры в старых домах, чтобы вложить в новостройки - перераспределить средства. Бум на квартиры в «Минск Мире» идет к концу, следующим объектом, очевидно, станет ЖК «Северный Берег».
Это не означает, что квартиры в панельках и хрущевках прекратят покупать. Такая вторичка ценится местоположением - близостью к центру, где вряд ли появятся новостройки, а также развитой инфраструктурой.
- К примеру, если семья будет нуждаться в расширении на ещё одну комнату из-за пополнения в семье, им легче остаться в районе, где уже есть школа и сад. Новостройка - это история скорее про свободные деньги и инвестиции. Перераспределение денег - половина покупок в новых ЖК. Вторую половину покупают в основном те, кто не обременен семьей и молодые специалисты.
"Хороший интерес к объектам выше 100 тысяч долларов"
Рынок живет и бурлит - так описывает его Светлана Никитюк из “ЭТАЖИ Форте”. Об окончательных цифрах говорить рано, так как часть сделок еще дозакрывается и статистика будет еще лучше. Выбор белорусов хранить свои сбережения в «бетонометрах», относительно стабильная ситуация по курсам валют, большой выбор вариантов, возможность выгодно кредитоваться - благодаря этим многим факторам у нас стабильный спрос на недвижимость.
- Сейчас идеальное время для продажи своего старого жилья: на рынке много покупателей, цены стабильно высокие. Квартиры в Северном береге разобрали как горячие пирожки - за один день. Такого ажиотажа никто не ждал. Этот проект принесет много новостроек. А впереди еще ждет застройка микрорайона Зеленый Бор. Когда рынок наполнится новыми объектами и цены на них станут более приемлемыми, спрос на старый жилфонд упадет. В некоторых случаях он уже проигрывает новостройкам в пригороде: Прилуках и Заславле, Смолевичах, где “квадрат” заметно вырос.
На стоимость квартиры на вторичном рынке влияют даже мелочи. Практически все квартиры под ремонт в старом жилфонде, с которыми работала Светлана, были проданы за “квадрат” 1000-1200 долларов, и это квартиры в действительно плохом состоянии. С учетом того, что в старом доме кроме самого ремонта, нужно проделать достаточно много работы чтобы к нему преступить, то разница в стоимости межу старым и новым на данный момент не такая большая. И сейчас есть возможность выгодно продаться и купить что-то более новое. Покупатели останавливаются на хрущевках, так как в новостройках больший метраж, и как следствие стоимость. Поэтому купить квартиру с 2-3 изолированными комнатами некоторые могут только рассматривая более бюджетные в итоге варианты.
- Также сейчас благоприятный период для улучшения своих жилищных условий, много вариантов когда 2-3 комнатные квартиры стоят в рынке с совсем небольшой разницей в стоимости. По июлю, хотелось бы ещё отметить, хороший интерес покупателей к объектам выше 100 тысяч долларов, таких сделок в этом месяце более 10%.
Спрос со стороны родителей поступивших студентов Светлана ждет в августе. И конечно же ждём, что август будет таким же активным, как и прошлые месяцы.