«В июле продавцы будут более сговорчивыми». Что происходит с дачами в разгар сезона
Сезон активных продаж на рынке дач скоро закончится. Эксперты отмечают, что с каждым месяцем продавцы все больше соглашаются на торг, потому что понимают: если не продать объект в ближайшее время, высока вероятность, что придется перенести продажу уже на следующий год. О том, что происходило на рынке загородной недвижимости в июне, и повлиял ли как-то указ о садовых товариществах, подписанный в конце мая, Realt спросил у специалистов.
«Указ о СТ — это вопрос пятилетки. Пока он не влияет на рынок дач»
— В июне мы пока не видим снижения спроса и цен на загородную недвижимость. Несмотря на то, что дачный сезон уже в разгаре, спрос все равно продолжает оставаться активным, на уровне предыдущих месяцев, — говорит менеджер по загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Лариса Самусенкова. — Еще несколько лет назад на графиках по продажам дач и домов в Минске и Минской мы видели четкие пики спроса, а за ними резкое снижение.
Но уже с 2021 года мы замечаем более плавный сезонный рост и падение спроса на загородную недвижимость. Предполагаю, что более наглядно увидеть снижение спроса на дачи мы сможем по итогам июля.
А что в таком случае насчет снижения цен?
— Снижение цен может понадобиться для продавцов продающих самостоятельно - чтобы в ситуации большого предложения и снижающегося спроса попасть первыми на глаза покупателям. Сегодня у покупателей очень большой выбор, и это проблема для продавцов. Фильтруя на сайте объекты по цене, покупатель начинает их рассматривать с более дешевых. Когда их много, как сейчас - в поле зрения покупателя попадает только небольшое количество объектов. Поэтому небольшое снижение цены — это возможность попасть покупателю на глаза и привлечь внимание. Часто бывает ситуация, что продавец готов к торгу на условные три тысячи долларов, но из-за того, что в объявлении сумма указана больше, потенциальный покупатель просто не увидит этот объект.
В то время как опытный агент по недвижимости предлагает объекты потенциальным покупателям исходя не только из стоимости, а из сочетания цены и качества, включая понимание заложенной скидки на торг. Именно поэтому многие наши клиенты — это продавцы, которые сами не смогли продать.
Хоть интерес к дачам и загородным домам вырос несколько лет назад и остается на достаточно высоком уровне, но в реальности людей, которые готовы вложить деньги, не так и много. Люди интересуются, смотрят, но это далеко не всегда перерастает в реальные сделки.
Лариса обращает внимание, что интерес к загородной недвижимости — это не только покупка. Часто на летний сезон и арендуют дачи.
— Есть мнение, что если сдавать в аренду загородку, то это обязательно должно быть что-то вроде усадьбы. Но нет, такой формат — это дорого и далеко не всегда выгодно: нужно продумать концепцию, серьезно потратиться на создание аутентичной атмосферы, а в последующем, на обслуживание, выбрать чем-то примечательное расположение и прочее...
Сегодня, в ситуации усложнившихся условий выезда и пребывания за границей, сдавать в аренду можно просто хорошую дачу в товариществе с ухоженным участком. Сейчас действительно много желающих пожить за городом с конца апреля по конец сентября. И часто такие арендаторы — это завтрашние покупатели.
Последний месяц дачники обсуждают указ о садовых товариществах, который был подписан в конце мая. Кроме прочего, он позволит переводить дачи на льготное энергообеспечение. Повлияет ли этот документ на рынок загородки?
— Пока мы не видим ни фактического, ни даже прогнозируемого влияния на рынок загородной недвижимости в этом или следующем году. Дело в том, что пока что много пробелов: нет четкого понимания, как в реальности будет происходить переход на льготные тарифы. Это как высокая лестница, в которой есть только три первые и три последние ступеньки. Вроде бы и видно, что по этой лестнице можно высоко подняться, но вот как это сделать на практике, пока не очень понятно.
Безусловно, как законодательная инициатива этот закон имеет большие возможности, но продавцы должны понимать, что сегодня, а возможно и в следующем году это не окажет значительного влияния на ликвидность и стоимость дач. Это перспектива пятилетки. Только в том случае, когда механизм заработает на практике, можно будет говорить, что попадающие под действия указа товарищества, будут более привлекательны для покупателя.
Продавцы могут начитаться новостей о документе и решить, что можно поднимать цену на дачу. Но нет, это работает не так. Продавцы должны ответить на вопрос: как покупатели смогут воспользоваться этими преференциями сегодня? Если они смогут четко и детально расписать покупателю, что ему сделать для того, чтобы воспользоваться привилегиями, только в этом случае можно говорить о повышении стоимости.
«Растет число кредитных сделок по загородной недвижимости»
— Традиционно в теплую пору года покупатели активно интересуются загородной недвижимостью. В этом году весна и начало лета не стали исключением, — констатирует специалист агентства «Авангард Недвижимость» Михаил Вавилов. — Сейчас покупатели активно смотрят недвижимость разных ценовых категорий — есть интерес и к участкам в СТ до 10 тысяч, интересуются и участками в окрестностях Минска, цена которых выше в несколько раз — 40-50 тысяч долларов.
Что касается загородных домов, по наблюдениям Михаила, в начале июня количества просмотров не наблюдалось.
Но стабильный спрос есть и на дорогую недвижимость (объекты выше 500 тысяч долларов), и на дачи за 30-40 тысяч.
— Можно предположить , что стабильно высокий спрос поддерживает очередное снижение ставки по кредитам. По неофициальной информации сотрудников ипотечного отдела, число кредитных договоров на покупку загородной недвижимости растет. Стоит отметить, что количество обращений за помощью в продаже загородной недвижимости от собственников также стабильно высокое.
«Кто не хотел снижать цену в мае, в июне продают по той же сниженной цене»
— В июне продавцы понимают, что дачный сезон уже идет, и большинство тех, кто планировал покупку, купили дачи. И теперь надо где-то согласиться на торг и уступить, — говорит управляющий агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт» Александр Гринман. — Те, кто не соглашался продавать объект за определенную сумму в мае, в июне на эту же сумму соглашаются более легко, потому что понимают, что сезон заканчивается. В июле они будут еще более сговорчивы, иначе придется переносить продажу на следующий год.
Покупают дачи сейчас те, кто не успел в апреле-мае: поэтому определяются с выбором достаточно быстро. Если сравнивать июнь этого года с прошлогодним, цифры будут похожими. Но в прошлом году загородку чаще покупали, чтобы вложить деньги, а в этом понимают, что ситуация на рынке стабилизировалась. Поэтому можно говорить, что загородная недвижимость, у которой правильно определена стоимость, продается достаточно хорошо.
По наблюдениям Александра, в июне, как и в мае, популярностью пользуются дачи и домики в деревнях, куда можно заехать сразу после покупки.
— Самый активный спрос на объекты от 30 до 50 тысяч долларов. Плюс объекты до десяти тысяч долларов — на них есть спрос круглый год.
Специалист советует покупателям активнее смотреть объекты, а продавцам — следить, чтобы стоимость оставалась актуальной.
— Хорошие объекты на рынке есть, но они разлетаются достаточно быстро, поэтому стоит активнее ездить и смотреть варианты. А продавцам совет — рассматривать предложения и перед тем как отказать — посмотреть, что и за сколько продается рядом сегодня, а не на тот момент, когда они определяли стоимость своего объекта.