"В октябре сработает отложенный спрос". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска
В этом году спрос на покупку квартир бьет все рекорды. Это подтверждает и аналитика Realt. Летние месяцы были активными по сделкам, в особенности август. Эксперты говорили, что темп на рынке останется таким же, если не возникнет новых факторов. А они есть. События в России повлияли и на белорусов. Пока краткосрочная аренда пожимает приятные плоды из-за высокого спроса, то продавцы вынуждены ждать разрешения ситуации. Специалисты агентств недвижимости рассказали, как покупали и продавали квартиры белорусы в сентябре и какие трудности сейчас возникают.
"Частичная мобилизация в России дестабилизирует спрос"
По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в сентябре в Минске совершено 1432 сделки купли-продажи квартир. В августе же было 1687 сделок.
Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев подтверждает, что в сентябре спрос на покупку квартир немного упал. На белорусов повлияла ситуация в России и начало учебного года.
- Спрос на покупку квартиры с мая месяца шел по нарастающей, хотя никаких экономических предпосылок не было и нет: ставки кредитования существенно не снизились (сейчас от 19,5%), доходы населения не растут. Наша ситуация на рынке существенно отличается от той, что происходит в России. Когда кратковременно там поднялась ставка по ипотеке - до 20% (сейчас – 10%), эксперты заговорили, что это угробит рынок. У нас же люди продолжают покупать и брать кредиты, пусть и не так массово – сейчас их не более 15% от всех покупателей.
За январь-август этого года было продано на 1000 квартир больше, чем в прошлом году, комментирует специалист. При этом, 2021 год стал рекордным по количеству проданных квартир. Так на чем же все базируется?
- В первую очередь, огромную роль играет психологический фактор. В конце февраля люди почувствовали сильный стресс из-за конфликта в соседних странах. Это заставило покупателей задуматься о целесообразности покупки квартиры. Тогда многие отказались от приобретения недвижимости в новостройках и присмотрелись ко вторичному рынку, так как объекты не нужно ждать, они готовы.
Сейчас можно выделить два основных фактора, которые влияют на спрос. При этом они разнонаправленны.
- Первый, активизирующий покупателей, это желание людей сохранить денежные накопления максимально рационально. Не хранить крупные суммы на руках и не нести их в банк, потому как и то, и другое, в сложные времена - весьма рискованно. Они выбирают приобретение квартиры, поскольку жилищный вопрос актуален для каждой второй семьи, вне зависимости, есть у них на данный момент собственное жилье, или нет: либо расширяются (из «двушки» в «трешку»), либо покупают еще одну квартиру (перевозят родителей из регионов), либо разделяются, чтобы отселить взрослых детей, и т.д. и т.п, - рассказывает эксперт. - Второй фактор дестабилизирует спрос - введение в России частичной мобилизации. Некоторые белорусские покупатели опасаются, что это случится и в нашей стране, поэтому поставили вопрос о приобретении квартиры на паузу.
В качестве сопутствующих причин, повлиявших на спрос, можно назвать начало учебного года (родители вынуждены больше уделять внимания детям и бытовым вопросам), и обострившуюся сезонную заболеваемость (хотя многие уже успели про эту причину забыть). В итоге по сравнению с прошлым месяцем показатели спроса упали на 10%.
- 70-80% продавцов продают свои объекты, чтобы купить что-то новое. Поэтому сегодняшний продавец - это завтрашний покупатель. Такая же цепочка и с покупателем: он приходит за новой, но у него есть старая квартира, которую нужно будет оперативно продать, потому что продавец не хочет ждать. В результате, подобные цепочки могут складываться из 4, и даже 8 квартир. И в этом их сложность – когда по какой-либо причине «выпадает» хотя бы одна квартира – вся цепочка может рассыпаться, если оперативно не найти «выпавшей» квартире замену.
Именно продавцы сегодня находятся в слабом положении. У покупателей есть деньги, у большинства есть жилплощадь, поэтому они готовы ждать. Продавцу же нужно привлекать покупателя в условиях большой конкуренции. Чтобы продать квартиру быстро, нужно или обращаться к агентству, которое располагает базой спроса, или просто снижать цену.
- Однако бездумно снижать стоимость не нужно. Зачем терять деньги? Важно установить объективную рыночную стоимость для конкретной квартиры – с учетом ее особенностей и характеристик (местоположение, состояние, площадь и др.). Нередки случаи, когда некоторые продавцы по незнанию даже занижают начальную стоимость квартиры, не зная реальных цен сделок. Отчасти их можно понять – они ориентируются только на состояние квартиры, но при этом, например, могут не учитывать уровень спроса на квартиры в данной локации и узость предложения. В результате, рекомендуемая нами рыночная стоимость квартиры оказывается большей.
В ряде случаев продавец может понимать объективную рыночную цену квартиры, но при этом допускает иную ошибку – закладывает слишком большую надбавку на торг, в надежде что все же найдется тот самый покупатель, готовый купить квартиру и по более высокой цене. Но сейчас эта стратегия не работает – потому как квартир на продажу по-прежнему очень много. Покупатели просто игнорируют предложения с завышенными ценами или банально не доходят до просмотра дорогой квартиры (и торга с продавцом), покупая что-то более изначально доступное.
- На сегодняшний день максимальная рекомендуемая надбавка на торг не должна превышать 5%, - отмечает Андрей Чернышев. – А правило таково: хуже всего для продавца не скидка, а период ожидания - стагнации, как сейчас. Потому как каждый день ожидания покупателя несет в себе риски. А с каждым риском и угрозой теряет именно продавец, а не покупатель.
По словам эксперта, не изменился спрос на недвижимость в Беларуси и среди россиян. Он по-прежнему остается на том же месте, что и был все эти годы.
- До объявления мобилизации, граждане РФ кратковременно арендовали квартиры, приезжая к нам на шоп-туры, но не более. В России, на фоне растущего предложения квартир на продажу, продолжают снижаться цены на жилье и такой тренд прогнозируется до конца года. Поэтому россиянам выгоднее покупать у себя на родине, но сейчас там психологически некомфортно из-за частичной мобилизации. В любом случае, на рост спроса из-за притока россиян надеяться не стоит, особенно в нынешних условиях.
Что касается цен, то они после августа вышли на плато.
- Некоторые продавцы немного поднимают цены, чтобы компенсировать снижение цен, произошедшее в марте. Напомню, что тогда стоимость квартир снизилась на 8%, хотя и курс доллара значительно вырос. Предполагаю, что в ближайшее время цены останутся на таком же уровне.
"В сентябре сделки с продажей доли квартиры увеличились в два-три раза"
- В сентябре месяце, как и в предыдущие годы, ожидаемо снижается спрос, в связи с тем, что белорусы собирают детей в школы, а это затратно по времени и финансам, - рассказывает Александр Гринман, управляющий агентства недвижимости “Группа компаний Мариэлт.” - На белорусский рынок уже повлияла и ситуация с частичной мобилизацией в России. Люди не понимают, что будет происходить дальше. Покупатели и продавцы в режиме ожидания, поэтому изменения цен ждать пока не стоит.
Из-за нововведений у соседей ряд продавцов надеялись, что рынок пополнится покупателями из России, но мы видим, что им интересна краткосрочная аренда. В связи с этим только она повысилась в цене.
Александр говорит, что наблюдая за высоким спросом на краткосрочную аренду, только единицы решились на перевод своей недвижимости из продажи в аренду. По словам эксперта, эти участники рынка не были сильно мотивированы продать, поэтому решили попробовать что-то другое. Массовым это может быть, когда появится понимание, что это не краткосрочная реакция, а такой спрос будет продолжительное время.
- Спроса на конкретное жилье сейчас нет, так как у покупателя все зависит от продажи своей квартиры. Хоть банки и предоставляют кредиты, но люди не спешат брать их, учитывая ситуацию, а некоторые просто не могут их взять из-за смены работы или других факторов.
Одна из главных причин продажи квартиры остается желание увеличить жилплощадь. Около 20% - это те, кто уезжает из Беларуси или продает лишнюю квартиру для перспективы отъезда.
- Большой пласт клиентов продает недвижимость из-за границы. Основная трудность в таких случаях возникает с перерегистрацией собственников. А именно - военнообязанные должны лично приходить в военкоматы, что не представляется возможным по доверенности. Таких собственников можно снять с регистрационного учета решением суда. Этими вопросами, в том числе, занимается наше агентство. Процедура занимает от трех до пяти недель.
Александр отмечает, что сейчас нотариальные конторы очень загружены, поэтому советует белорусам тщательно проверять документы.
- Достаточно часто в сентябре мы начали сталкиваться с ошибками и неточностями. Например, есть разрешение на покупку, но исключительно на новостройку. Или продажа, где доверенное лицо имело право лишь взять задаток. Порой приходится белорусам обращаться в наши консульства и посольства, чтобы переделать доверенность.
Половина покупок в сентябре - это клиенты, которые искали квартиры детям-студентам. Актуальна была и покупка долей. Родители посчитали четырехлетнюю аренду квартиры и приняли решение, что гораздо выгоднее купить ее часть, а позже продать. В сентябре эта категория сделок увеличилась в два-три раза.
- Что касается иностранцев, которые покупают у нас недвижимость, то их всего 3%, по данным агентства.
Эксперт считает, что, если экономически в стране все будет стабильно и политически понятно, то в октябре сработает отложенный спрос, который должен был быть во второй половине сентября.
"Покупок квартир в качестве инвестиций в сентябре стало меньше"
Светлана Никитюк, агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ форте» тоже замечает небольшое снижение спроса. И хотя месяц прошёл достаточно оптимистично, самыми ходовыми вариантами на задатках во второй половине сентября были объекты от 40 до 80 тысяч долларов. Из этого можно сделать вывод, что в октябре возможно снижение интереса к дорогой и элитной недвижимости.
- Рынок дорогой недвижимости очень чувствительный и то, что происходит на международной арене и в частности сейчас в соседних странах на него влияет. В конце августа и в сентябре возвращается суета, связанная со школой, поэтому на это тоже нужно обращать внимание. Такого пика активности, как в летние периоды этого года не случилось. Однако, спрос и не такой низкий, как в России, где рынок очень остро отреагировал на частичную мобилизацию, а именно там снижение количества ипотечных заявок в отдельные дни составляет до 30%.
Ситуация в России больше отразилась на нашем рынке аренды посуточных квартир. Эксперт не исключает вероятность роста спроса на недвижимость в Беларуси среди россиян в ближайшем будущем.
- Если рассматривать динамику спроса по категориям покупателей, то можно выделить тех, кто хотел купить квартиру в качестве инвестиции. Именно таких покупателей стало меньше, - замечает Светлана. - Они наблюдают за ситуацией.
С февраля месяца на рынке выросло количество предложений от продавцов, которые переезжали в другую страну. Сейчас иногда встречаются случаи, когда некоторые из них возвращаются.
- У меня увеличилось количество сделок с белорусами, которые давно уехали на заработки в Россию, а на пенсии хотят жить на Родине. Однако эта категория покупателей значительное влияние на рынок не оказывает.
Сделки по покупке квартиры для студентов в этом году сильно не отличаются от прошлого года.
Если говорить про характеристики при выборе квартиры, то специалисты заметили, что потенциальные покупатели предпочитают объекты с хорошим и недорогим ремонтом, чем без него, отмечает специалист. Вторичная недвижимость это или новостройка – на каждый объект есть свой покупатель. Самое важное: район, состояние и цена.