Арендные ставки в Беларуси отвязывают от валюты. Как это повлияет на рынок коммерческой недвижимости?
Сегодня на Национальном правовом портале опубликовали закон, согласно которому в Беларуси приостановлено право определять размер арендной платы в валюте. В консалтиновой компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» рассказали, как это повлияет на рынок коммерческой недвижимости.
В ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» говорят, что вопрос о переходе в отношениях по аренде коммерческой недвижимости исключительно на белорусский рубль уже поднимался неоднократно. И в целом, ранее, участники рынка коммерческой недвижимости негативно оценивали перспективы отказа от привязки к иностранной валюте в арендных отношениях.
Однако, сегодня ситуация несколько поменялась:
- Евро на сегодняшний день уже не так стабилен, текущая инфляция в зоне евро составляет 9.6%;
- Последние годы белорусский рубль был относительно стабилен, даже в 2021 году инфляция не превысила 10%, а в 2017-2019 и вовсе была 4.6-5.7%;
- Цены на строительство, объем используемых импортных материалов меняется;
- В целом ситуация с трудом поддается прогнозированию. Сложно сказать, что будет с рынком коммерческой недвижимости, экономикой, евро и прочим в ближайшие годы или даже месяцы. В любом случае, механизмы и компромиссы могут быть найдены. Хоть сегодня это дополнительный стресс для рынка. При этом показательно, что рынок за столько лет сам так и не перешел на расчет в белорусских рублях.
Можно отметить, что выводы и отношение к этому вопросу зависят от позиций и критериев, с которых проводится оценка.
Так, с позиций девелоперов, привязка ставки аренды к иностранной валюте, а точнее к стабильному платежному средству, важна по следующим причинам:
- Девелоперский бизнес предполагает относительно крупнее инвестиции собственных средств на начальном этапе, которые затем окупаются в течение 10-12 лет. При этом для принятия решения об инвестировании, прогнозирования сроков окупаемости и составления бизнес-плана необходимо понимать, на какую ежегодную выручку можно рассчитывать в течении ближайших лет;
- Во многих случаях для крупных коммерческих проектов в сфере недвижимости используются кредиты. При этом такие кредиты выражаются в иностранной валюте. Использование арендной платы без привязки к валюте не позволит полноценно прогнозировать возврат кредитов в иностранной валюте;
- Использование современных импортных материалов при строительстве может еще больше усложниться.
Ситуация с валютой аренды по-иному выглядит с позиций арендаторов. Возможности по оплате аренды с привязкой к валюте различаются в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости. Так, у ритейлеров выручка в белорусских рублях. Поэтому в моменты колебания курсов валют они либо сами несли риски издержек, либо, когда это было возможно, перекладывали эти риски на покупателя за счет повышения цен. Арендаторы офисной недвижимости. IT прежде всего, раньше работали в основном на западных клиентов и выручка была в иностранной валюте. Поэтому наличие ставок аренды, привязанных к евро, было не так критично. Сегодня же количество западных клиентов, например, у белорусских IT, сокращается, поэтому тут аренда в белорусских рублях также будет воспринята скорее позитивно.
В целом, если оценивать возможные последствия для рынка коммерческой недвижимости, можно отметить следующее:
- Нововведение потребует времени на адаптацию, на выработку новых подходов к формированию ставок аренды. Учитываю текущую непростую ситуацию, нестабильность курсов и проч., это еще больше затормозит развитие рынка коммерческой недвижимости, новых проектов пока станет меньше;
- В офисном сегменте, где и так сложился очевидный рынок арендатора и позиции арендодателей слабы, нововведение может быть использовано в интересах арендаторов и арендодатели могут не найти аргументов для внедрения паритетных механизмов определения и индексации ставок. Это, в свою очередь, может еще больше ударить по девелоперам офисов;
- Учитывая, что финансирование объектов коммерческой недвижимости осуществилось в иностранной валюте, и банки могут не менять условия кредитных договоров, может наблюдаться рост проблемных задолженностей по таким кредитам. При этом, учитывая, что крупные объекты недвижимости в Беларуси сегодня не очень ликвидны и продать их по текущей оценке почти невозможно, банки, вероятно, будут искать компромиссы с девелоперами-должниками;
- С позиции гипотетических иностранных инвесторов риски инвестиций растут, по крайней мере в ближайшей перспективе, пока не отработаны механизмы формирования ставок и сложно спрогнозировать доходную часть проекта;
- Договора аренды могут стать короче по срокам и менее стабильными: расторжения и выходы в случае сильных колебаний рубля, например;
- Арендодатели попытаются переложить валютные риски на арендаторов, но, в зависимости от рынка и сегмента, это не везде получится. И тут уже вопрос как сложится практика и какие механизмы пересмотра и установления ставок будут использоваться.
При всем при том, что новая норма способна серьезно озадачить участников рынка коммерческой недвижимости, можно констатировать, что в России уже не один год используется российский рубль при установлении размера аренды. А на сегодняшний день курс белорусского рубля достаточно сильно зависит от российского рубля.
Что касается механизмов установления и пересмотра арендной платы, то подходы тут могут быть различными:
- Привязка к официальным данным по инфляции либо изменениям курса конкретной валюты или валютной корзины и регулярная индексация ставок в соответствии с данными по инфляции или изменениями курса в Беларуси;
- В размер ставки в белорусских рублях может заранее закладываться прогнозный размер инфляции либо среднегодовая инфляция за последние несколько лет (например, ставка переводится в белорусские рубли по текущему курсу + 10%);
- Регулярный пересмотр ставок и договоров аренды исходя из текущей рыночной ситуации. Например, ежегодно исходя из аналитики по ставкам аренды;
- Иные механизмы.