«На одного арендатора - пять квартир». Эксперты - о том, что сейчас происходит с арендой жилья в Минске
На рынке аренды уже несколько месяцев предложение значительно превышает спрос. В то же время курс доллара давно стабилизировался. Как это повлияет на цены и что делать собственникам и арендаторам, Realt поинтересовался у экспертов.
— Из-за того, что курс доллара опустился до старых значений, многие собственники хотят поднять цены снова. Но, к сожалению, мы вынуждены огорчить собственников: сейчас возвращать цены назад нельзя, — говорит начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая.
Маргарита называет несколько причин, почему не стоит поднимать цены на аренду. Первая заключается в том, что на рынке перевес предложения над спросом.
— Это базовый закон: при высокой конкуренции и недостатке спроса ни о каком повышении цен не может быть и речи. Это не значит, что собственники не могут этого сделать, но наша задача — объективно обрисовать ситуацию, а они принимают решение под свою ответственность, — говорит специалист. — Мы сравнили, как изменился спрос и предложение с аналогичным периодом прошлого года. В бюджетном сегменте спрос от арендаторов уменьшился на 38%, в сегменте «комфорт» — на 44%, а в «элите» остался примерно на старом уровне.
А вот с предложением ситуация противоположная.
— В сегменте «бюджет» количество предложений от собственников выросло на 140%, в «комфорте» — на 91%, а в «элите» — на 24%. Если в 2018-2019 годах на одну квартиру приходилось несколько арендаторов, то сейчас наоборот — на одного арендатора приходится порядка пяти квартир.
Многие собственники, отмечает Маргарита, рассуждают не с точки зрения математики, а на эмоциях.
— Из-за этого эмоционального подхода в сложные периоды у таких людей большие потери: они не хотят уступать, разрывают текущие договоры аренды в надежде найти других арендаторов. А если бы они просто посчитали, сколько потеряют за один месяц простоя, увидели бы, что гораздо проще было сбросить 10-20, а то и 30 долларов. А сейчас простой длится не один месяц. Поэтому сегодня главный враг собственников квартир — это не скидка, которую просят арендаторы, а простой квартиры.
Еще один фактор, почему не стоит поднимать стоимость аренды, по мнению специалиста, заключается в том, что, несмотря на то, что доллар пошел вниз, доходы у потенциальных арендаторов не выросли.
Семьям с детьми и животными снять квартиру стало проще
Более половины квартир, которые снимают, — это однушки, еще 30% — двушки, 10% — трешки. Маргарита приводит ТОП-5 локаций, которые пользуются спросом у арендаторов.
— На первом месте это «Маяк Минска». В основном, это квартиры комфорт-класса, стоимость аренды которых начинается от $300. На втором месте — Новая Боровая. Здесь можно найти квартиры немного дешевле из-за того, что юридически это не Минск, и местонахождение за кольцевой. Там — от 280 долларов. На третьем месте микрорайон Лебяжий — снять квартиру здесь можно от 350 долларов. Но речь идет о больших площадях, маленьких квартир там нет. На четвертом месте — Минск Мир, где можно найти малогабаритные квартиры, которые востребованы молодыми арендаторами. И пятое место — это свежие дома в районе метро «Петровщина».
Специалист отмечает, что один из сложных вопросов на рынке аренды сегодня, — фиксация аренды в белорусских рублях.
— Арендаторам хочется, чтобы была зафиксирована стоимость в рублях, но не все собственники готовы на это идти. Собственник должен понимать, что сейчас главная ценность — это его арендатор. Например, в марте стоимость зафиксировали по определенному курсу — 1000 рублей. А теперь, когда доллар стал ниже, его ставка выходит 940 рублей, и арендатор просит скидку. Если собственник пойдет на принцип и будет настаивать на тысяче, он окажет себе медвежью услугу и арендатор найдет новую квартиру.
Кстати, по наблюдениям эксперта, сейчас стало гораздо проще снять квартиру семьям с детьми и домашними животными — в этом случае просто детально оформляют договор по части исходного состояния квартиры и ответственности арендаторов за ее сохранность. А вот с курящими людьми ничего не поменялось.
— Если кот подрал стену, то это можно исправить бюджетно и быстро, но если в квартире курили, сложно вывести запах.
«Несколько месяцев назад арендаторы уезжали из Беларуси, а теперь возвращаются назад»
О фиксации стоимости в белорусских рублях говорит и специалист по операциям с недвижимостью агентства «7 этажей» Наталья Зубковская.
— Если несколько месяцев назад многие фиксировали курс, то сейчас мы рекомендуем собственникам фиксировать в договоре цену в белорусских рублях.
По наблюдениям Натальи, в феврале-марте, когда курс доллара был выше, арендаторы уезжали, а сейчас многие из них возвращаются назад в Беларусь.
— У меня есть клиент, которая покупает квартиры в новостройках, делает аккуратный бюджетный ремонт и сдает в аренду. И она рассказывает о том, что люди возвращаются. Это не единичные случаи. Например, семья айтишников, которые снимали в Новой Боровой, три месяца назад уехали в Грузию, сейчас вернулись, а квартира уже сдана. Говорят, что там высокие цены, а условия квартир не соответствуют.
У арендаторов, отмечает специалист, по-прежнему высокий интерес к новостройкам.
— У меня нет задачи рекламировать Минск Мир, — улыбается Наталья, но именно этот ЖК пользуется популярностью у молодых людей, айти-специалистов. Здесь можно снять студию от 270 долларов.
Оживления на рынке аренды, говорит специалист, стоит ждать в августе, когда у студентов начнется новый учебный год.
— Обычно студенты снимают квартиры не в новостройках, а в домах постарше. Чаще всего это аренда двушки на несколько человек.
Несмотря на то, что предложение сейчас превышает спрос, нельзя говорить, что собственники соглашаются на все варианты.
— У нас была история, когда мы сдали квартиру, заключили договор. И только после этого арендатор рассказала, что у нее в квартире будет кулинарная мастерская — собирается печь тортики, вести блог. Собственнице это не очень понравилось и она разорвала договор.
Обсуждайте эту статью в нашем телеграм-канале!