«Права потребителя может защитить только договор». Риэлтеры о том, стоит ли покупателю работать с агентством, если оно имеет договор с продавцом
На протяжении более 14 лет при работе риэлтерских организаций с потребителями услуг сложилась правоприменительная практика, которая позволяет агентству недвижимости одновременно оказывать услуги и продавцу, и покупателю. Это не противоречит действующему законодательству и не ущемляет права добросовестных потребителей.
Тем не менее, в последние годы лицензирующий орган придерживается иной позиции, которая выражается в том, что покупатель заключать договор на оказание риэлтерских услуг не обязан, а агентство должно оказывать услуги покупателю в рамках договора с продавцом. Эта позиция вводит в заблуждение покупателей, предполагающих, что по уже заключенному в соответствии с Гражданским кодексом договору покупатель платить не должен.
Риэлтерские компании в недоумении, что случилось и почему при действующем законодательстве, которое не менялось почти 15 лет и за это время изрядно устарело, вдруг встал такой вопрос.
Покупатели тоже в растерянности. Они не понимают, почему должны обращаться за услугами в другое агентство. Но есть и те, кто, получив услуги, отказываются их оплачивать, ссылаясь на рекомендации Министерства юстиции.
За разъяснениями ситуации мы обратились в риэлтерские организации.
Чем руководствуется регулятор и почему расцветает потребительский экстремизм
Директор АН «Мольнар», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Анатолий Звездин говорит о том, что дискуссия по данному вопросу ведется давно, особенно остро звучит эта тема в последние два года. Риэлтерское сообщество высказало свое мнение и внесло конкретные предложения по изменениям законодательства, регулирующего риэлтерскую деятельность. Однако этот вопрос до сих пор не решен.
- Министерство юстиции оперирует тем, что риэлтеры не имеют права понуждать потребителей к заключению договора. С этим трудно спорить. В гражданском праве есть такое основополагающее понятие, как свобода договора. Статья гласит, что понуждение к заключению договора не допускается. Гражданин сам решает, заключать ему договор или нет, - говорит Анатолий Звездин. – Регулятор также придерживается позиции, что агентство недвижимости не имеет права брать деньги за одни и те же услуги по объекту и с продавца, и с покупателя. С этим тоже трудно спорить, если не вдаваться в подробности. Но при более тщательном изучении вопроса картина вырисовывается несколько иная.
Председатель совета БелАН акцентирует внимание на том, что регулятор ежегодно подводит итоги работы риэлтерских организаций, где анализирует, сколько договоров на риэлтерские услуги заключено риэлтерами, сколько расторгнуто, сколько жалоб поступило на работу агентств, в том числе обоснованных, и т.д. Статистика показывает, что количество обоснованных жалоб на риэлтеров составляет менее 1% от общего количества проведенных с их участием сделок.
- Это мизерный процент, который можно отнести на математическую погрешность. Поэтому обвинение риэлтеров в том, что они массово понуждают покупателей к заключению договоров, не имеет ничего общего с реальностью, - уточняет директор агентства «Мольнар».
Далее Анатолий Звездин ссылается на сложившуюся практику организации и проведения агентствами сделок. Он говорит о том, что с момента введения государственных тарифов риэлтеры оказывали услуги обеим сторонам сделки. Эта практика себя оправдала. Все риэлтерские компании прошли многочисленные проверки Министерства юстиции, Комитета госконтроля, налоговых органов. Никто из этих организаций не увидел в этой практике ничего крамольного.
- Когда мы рассуждаем о том, что, с одной стороны, нельзя потребителя понуждать к заключению договора, а с другой стороны, недопустимо агентству оказывать одни и те же услуги и продавцу, и покупателю и брать с них деньги, то надо говорить о том, что перечень услуг и тарифы на них устарели. Некоторые услуги уже давно не востребованы потребителями. Но жизнь не стоит на месте, рынок развивается. Появились другие услуги, в том числе связанные с цифровыми технологиями, которые оказывают риэлтеры. Но их нет в перечне, и они предоставляются потребителям бесплатно, - дополняет Анатолий Звездин.
Председатель совета БелАН также говорит о том, что когда потенциальный покупатель приходит в агентство и хочет, чтобы ему оказали услугу по проверке истории квартиры, то агентство не может этого сделать официально. Причина банальна – такой услуги нет в перечне. Риэлтеры предложили внести ее в новый проект постановления №386, касающегося тарификации. Однако регулятор не счел это нужным, и в новой редакции постановления данной услуги по-прежнему нет.
Министерство юстиции рекомендует проверять историю квартиры в рамках договора с продавцом. Но в этом вопросе тоже есть одно маленькое «но». Риэлтерская организация заключает с Белгосстрахом договор обязательного страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, которое повлекло за собой причинение вреда потребителю. Однако по действующему законодательству возмещение ущерба потребителю возможно лишь в случае наличия договора на оказание риэлтерских услуг. Если покупатель не заключает договор, то рассчитывать на страховку он не может.
Директор агентства «Мольнар» не проходит мимо и такого больного для всех риэлтерских организаций вопроса, как их экономика и рентабельность.
- Если мы будем работать только с одной стороной сделки, то пострадает экономика агентств и потребители, которые пожелают заключить договор с риэлтерской организацией хотя бы потому, чтобы в будущем иметь защиту в виде страхования. Лицензирующий орган и на этот счет имеет свою позицию. Он предлагает потребителю пойти в другое агентство и заключить с ним договор на услуги, - уточняет Анатолий Звездин.
Председатель совета БелАН считает: для того чтобы разрубить этот гордиев узел, необходимо принять новые формулировки понятий "риэлтерская услуга" и "риэлтерская деятельность". Чтобы не пострадала экономика риэлтерских компаний, а сегодня их рентабельность недопустимо низкая – от 3% до 5% - и не позволяет развиваться, риэлтерское сообщество предложило отменить тарифы на услуги.
- Если агентствам запрещать работу с покупателем при имеющемся договоре с продавцом, агентства недополучат 30-40% выручки. А для того чтобы поддерживать должный уровень оказания услуг, не говоря уже об их качестве, особенно в то время, когда во всем мире активно внедряются цифровые технологии, нужны доходы. При их снижении бюджет недополучит деньги в виде налоговых поступлений, снизятся и отчисления в Фонд социальной защиты населения, - дополняет Анатолий Звездин.
- Все-таки если предположить, что рано или поздно в законодательных актах все же будет прописана норма, запрещающая агентствам работать и с продавцом, и с покупателем, какой выход ими может быть найден?
- Выход может быть один. Риэлтерская организация будет регистрировать вторую свою дочернюю компанию. Если покупатель пожелает, чтобы ему оказали услуги, не выходя из офиса, ему предложат заключить договор с другой организацией, - отвечает Анатолий Звездин.
- Что мешает сегодня двум агентствам работать по системе партнерских продаж?
- Такой инструмент, как партнерские продажи, заработал на рынке два года назад. Сделки между агентствами-партнерами проходят каждый месяц. Однако партнерские продажи вводились в первую очередь для того, чтобы быстрее найти потребителю подходящий вариант сделки и решить его квартирный вопрос, - поясняет Анатолий Звездин.
Председатель совета БелАН также отмечает, что в сложившейся ситуации начинает расцветать потребительский экстремизм. Потребители заключают с агентством договор, получают услуги, а потом отказываются их оплачивать, ссылаясь на рекомендации Минюста.
Предложения регулятора должны защищать имущественные права потребителей
Директор АН «Смарт Риэлт», председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец считает, что любые подходы к изменению сложившейся практики требуют тщательного анализа текущей ситуации и глубокой оценки последствий принятия законодательных инициатив.
- Сегодня риэлтерская компания заключает договор на оказание услуг с продавцом и находит покупателя на его объект. В моей компании является обязательной процедура, по которой покупателю объекта предлагается заключить договор на оказание риэлтерской услуги. У потребителя есть право выбора: заключать договор или не заключать. В рамках договора с покупателем и в его интересах мы проводим сбор необходимых документов и проверку так называемой истории квартиры. Предвижу скептицизм ваших читателей. В моей компании пакет документов, который мы собираем в интересах покупателя, совсем не ограничивается развернутой копией лицевого счета и справками из диспансеров. В тех компаниях, которые серьезно относятся к юридической составлявшей нашей деятельности, подтвердят, что сделки с каждым годом становятся все сложнее. Это связано не только с текущими пожеланиями наших клиентов, но и изучением документов и обстоятельств предыдущих сделок по объекту, - говорит Татьяна Недерева-Архипец.
Такую работу в агентстве всегда проделывают в интересах конкретного потребителя – покупателя объекта недвижимости. В случае если в процессе проверки выясняются обстоятельства, препятствующие оформлению сделки, то эта информация доводится до клиента. Как правило, после этого следует расторжение договора как с покупателем, так и с продавцом. Компания не зарабатывает, ведь клиенты привыкли платить только за результат.
- В подобной ситуации агентство помогает одному конкретному человеку – покупателю, который решил воспользоваться риэлтерской услугой и в интересах которого оно работает. Для меня в подобных историях важно, что мы «спасли» конкретного покупателя. Пусть одного. Но это отличный результат. Он не купил тот объект, который в будущем мог доставить ему проблемы, и не потерял деньги, - дополняет Татьяна Недерева-Архипец.
Что сейчас предлагают агентству? Лицензирующий орган полагает, что проверку объекта риэлтерская компания должна осуществлять в рамках договора с продавцом. Но как это будет работать на практике?
- Предположим, в агентство обращается продавец и хочет продать свою квартиру. По мнению представителей Министерства юстиции, риэлтерская организация сразу должна проверить ее историю и принять решение о том, можно ли продать объект. Агентство выясняет, что квартиру продать нельзя. Что происходит дальше? Продавец расторгает договор и уходит. Для кого и в чьих интересах мы проделали такую работу? – задает вопрос Татьяна Недерева-Архипец. – И главное, ведь после того, как продавец расторгает договор с агентством, он будет продавать квартиру самостоятельно. Благо, система госрегистрации и нотариата делает это возможным и довольно простым. И в отличие от риэлтеров, ни нотариусов, ни регистраторов не занимает «история» объекта.
Директор агентства «Смарт Риэлт» говорит, что количество проблемных объектов недвижимости, по которым могут быть оспорены права, с каждым годом растет. Каждый день добросовестные агентства принимают решения о том, можно или нельзя провести сделку. Работая в интересах конкретного покупателя, они проверяют историю квартиры и защищают его интересы как добросовестного покупателя. Проделывая эту работу в интересах продавца, агентство не защищает вообще ничьи интересы.
- Развивая инициативу лицензирующего органа, необходимо предусматривать механизмы, которые помогут защищать имущественные права потребителей. Такой подход лицензирующего органа мог быть поддержан профессионалами при условии, что в стране был бы создан реестр объектов, в отношении которых были выявлены обстоятельства, препятствующие осуществлению сделки. Такой ресурс должен быть доступен и нотариусам, и регистраторам. Они должны предупреждать каждого добросовестного приобретателя о возможных рисках. Получив эту информацию, покупатель будет сам решать, приобретать ему этот объект или нет. Только в этом случае мы сможем говорить об имущественной защите потребителя. Такой подход госрегулятора имеет смысл еще и в том случае, если риэлтерская услуга при продаже объектов недвижимости в стране станет обязательной, - считает председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец.
По ее мнению, все это требует глубокой проработки и соответствующего анализа сложившейся практики, анализа оспариваемых сделок. Необходимо принимать решение о стандарте проверки, о том, что необходимо делать в отношении тех объектов, права по которым могут быть оспорены. Вероятно, стоит говорить и о титульном страховании. Такой подход был бы в полной мере государственным и защищал бы имущественные права наших граждан.
Услуги продавцу и покупателю вправе оказывать одно агентство
Заместитель директора по общим вопросам, ведущий риэлтер «ТВОЯ СТОЛИЦА∙ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Андрей Кудакаев говорит о том, что интересы продавца и покупателя – разные, а значит, и разный набор услуг и обязательств.
Для покупателя важен перечень определенных гарантий. Во-первых, ему необходимо быть уверенным в защите своих интересов на этапе подготовки сделки: в соблюдении сроков, учете вероятных курсовых колебаний, условиях при возможном отказе от сделки продавца и т.д. Во-вторых, он хочет быть застрахован от любых форс-мажоров со стороны продавца при передаче и освобождении квартиры, например, получить ключи от квартиры в оговоренный срок и в оговоренной комплектации, переехать в новое жилье в соответствии с условиями. В-третьих, покупателю важно получить комплекс дополнительных услуг, например, в оформлении и получении кредита. И, самое главное, купить квартиру с проверенной чистой историей от первого владельца.
- Для подготовки сделки мы, например, проверяем: приобретена ли квартира в браке, были ли у предыдущего владельца наследники, куда он переедет с несовершеннолетними детьми и действительно ли переедет, не нарушаются ли права детей и других лиц и многое другое. Продавец зачастую не заинтересован во вскрытии всех фактов по квартире, которые могут воспрепятствовать сделке. Нам приходится регулярно отказывать продавцам в оказании услуги и проведении сделки по причине возможных проблем в будущем у покупателя. И, парадоксально, у нас есть судебная практика, когда на нас в суд подавал продавец, потому что мы отказали ему в проведении сомнительной сделки, руководствуясь интересами покупателя. Это – не для продавца, это - для покупателя. Защита интересов покупателя – это не одна услуга, а их большой перечень. И мы предлагаем все в комплексе для обеспечения их качества и гарантий чистоты всей сделки, защиты интересов на каждом этапе, - дополняет Андрей Кудакаев.
В последнее время существует точка зрения, что при заключенном договоре с продавцом покупателю не нужно подписывать аналогичный документ с агентством и платить за услуги. Однако юрист акцентирует внимание на том, что запрета на заключение договора с обеими сторонами сделки нет. Специалист подчеркивает, что заключение договора на риэлтерские услуги носит исключительно добровольный характер. Потребитель может заключать его, а может и не заключать. Но если он отказывается от договора, то не вправе ничего требовать от агентства.
- Согласно статье 2 Гражданского кодекса договор – это добровольный акт. Никто не вправе понуждать к заключению договора. Риэлтерская услуга не является обязательной при приобретении недвижимости, и есть сделки, в которых стороны решают вопрос самостоятельно. Некоторое количество покупателей недвижимости, реализуемой с нашей помощью, не заключают договор и ничего не оплачивают. В таких случаях покупатель принимает все риски на себя: без договора он не вправе что-либо требовать от риэлтерской компании, так как права и обязанности возникают только в рамках договора возмездного оказания услуг. И эти риски очень велики. К примеру, порядка 150 договоров купли-продажи объектов недвижимости в Беларуси ежегодно признаются недействительными – то есть добросовестные покупатели остаются и без денег, и без квартиры. У нас за 24 года работы ни одного такого случая не было, - уточняет Андрей Кудакаев.
Юрист риэлтерской организации также обращает внимание на то, что если сделка в будущем по каким-то причинам будет признана недействительной по вине риэлтерской компании, то без договора на оказание услуг покупатель не вправе рассчитывать на возмещение ущерба Белгосстрахом.
- В законодательстве существует инструмент, гарантирующий защиту интересов сторон сделки купли-продажи недвижимости в случае признания ее недействительной, который работает только при наличии договора между потребителем и риэлтерской организацией, - говорит специалист. - Этот инструмент - обязательное страхование ответственности риэлтерских организаций за причинение вреда в связи с ее осуществлением (страховая сумма по договору обязательного страхования – не менее 10.000-кратного размера базовой величины). Примеров выплат страхового возмещения по данному виду обязательного страхования достаточно.
Также читайте у нас: