«Оказалось, что сестра тоже имеет право на квартиру». Три истории о том, как внимательность риэлтера спасла чьи-то деньги
В последнее время количество негативной информации о деятельности агентств недвижимости увеличилось. Ругать риэлтеров стало настоящим трендом. И хотя оспоренных сделок с участием агентств недвижимости - единицы, на каждый подобный случай обязательно найдется кто-то, кто скажет: «Ну и зачем нам эти агентства?». На наш взгляд, это несправедливо. Давайте будем объективными и посмотрим на те случаи, когда риэлтеры спасли своих клиентов. К сожалению, об этом нигде не говорят и не пишут. Realt.by начинает серию публикаций со специалистами из разных белорусских агентств о том, почему риэлтеры бывают необходимы при сделке с недвижимостью.
В практике каждого агента недвижимости есть десятки историй о том, как благодаря вовремя заданному вопросу или запрошенному документу, его клиентам удалось избежать рискованных сделок. Вскрывшиеся обременения, неожиданные родственники, наркологический учет, долги по приватизации – это лишь малый список того, на что могут наткнуться специалисты при проверке квартиры.
Несколькими случаями из своей практики с нами поделился аттестованный риэлтер, заместитель директора АН «Мариэлт» Дмитрий Дьяченко.
История первая. Про «дарственную» с нюансами
- Не смотря на то, что оформить дарственную на квартиру можно непосредственно в БТИ, часть людей по старинке любят ходить за этим к нотариусу. Как правило, договора дарения заключаются между близкими родственниками: родителями и детьми. Пожилые родственники уверены, что таким образом их отпрыск гарантированно получит жилплощадь. Однако в каждом договоре дарения, составленном нотариусом, имеется приписка о том, что документ подлежит регистрации в БТИ в течение 3-х месяцев (статья 26 Жилищного кодекса). К сожалению, на эту приписку порой не обращают внимания, что может потом аукнуться при последующей продаже квартиры.
В Минске довольно распространены случаи, когда одариваемый не спешит оформлять собственность, путая «завещание» и «дарение». В итоге, о договоре дарения так и не вступивший в права собственник вспоминает только тогда, когда даритель умирает. Далее человек бежит в БТИ, оформляет право собственности и, как правило, скрывает факт смерти дарителя (у регистратора по его инструкциям нет причин для отказа), продает квартиру и… спустя время узнает, что сделка оспаривается в суде другими родственниками. Все дело в том, что он стал собственником уже после смерти дарителя, а это – существенное нарушение законодательства. Такой договор считается ничтожным и юридической силы не имеет: после смерти собственника в силу вступают законы наследования.
Если одариваемый - единственный наследник, то проблем обычно не возникает. Если же есть другие претенденты на жилплощадь, суд признает первую сделку ничтожной и возвращает все в первоначальное состояние, дабы родственники разделили квартиру согласно принципам наследования.
Совсем недавно к нам обратился мужчина, у которого умерла мать. Он получил однокомнатную квартиру по договору дарения и сразу же решил с ней расстаться. О том, что он оформил собственность на себя только после смерти матери, мужчина не сообщил.
После того как мы нашли на квартиру покупателя, мы в его интересах начали проверять лицевые счета и другие документы, из которых увидели, что мать продавца была собственником жилья до дня своей смерти. Получается, что договор дарения уже недействителен. Более того, мы узнали, что у мужчины есть сестра, которая из-за просроченного договора дарения может законно претендовать на наследство.
В итоге, в интересах всех участников сделки мы прервали переговоры и расторгли договор с мужчиной. Молодому человеку разъяснили, что ему сначала придется уладить все споры с сестрой, по суду отменять регистрацию и только потом думать о продаже квартиры.
Если бы покупатель приобретал подобную квартиру без агентства, он мог бы остаться и без денег, и без собственности. Ведь если бы сестра продавца по суду признала сделку ничтожной, то квартира бы вернулась в собственность семьи (родственники продолжили бы делить ее между собой), а покупатель, скорее всего, еще долго довольствовался небольшими денежными переводами от несостоявшегося продавца.
История вторая. Про «султана» из Бахрейна
- Как-то в агентство обратился человек, который хотел продать дорогостоящую квартиру с хорошим ремонтом в одной из новостроек Уручья. Собственником квартиры значился гражданин Бахрейна (он участвовал здесь в каком-то проекте, завершил его и уехал обратно на родину), а продавцом по доверенности выступал его соотечественник.
Мы выставили квартиру в продажу, нашли покупателя и приступили к переговорам. Так как доверенное лицо собственника подтвердило, что владелец квартиры и в момент покупки, и в настоящее время, продолжает находится в браке, мы по нашему законодательству запросили у него согласие супруги. Каково же было наше удивление, когда мы узнали о том, что у хозяина квартиры – сразу три законных жены.
Доверитель собственника искренне пытался нам объяснить, что у них там свои законы и все урегулировано (мол, жены в обиде не останутся и препятствовать сделке не будут). Но агентство должно действовать согласно белорусским законам. Да и покупатель, когда узнал о наличии нескольких жен у продавца, слегка забеспокоился и его не устраивало просто заявление стороны продавца об отсутствии супруги, могущей претендовать на имущество. В итоге, нам удалось взять согласие у всех трех супруг, перевести все документы на русский и провести сделку. Обе стороны, включая жен, остались довольны.
История третья. Про «бородатые 90-е»
- Помогал я однажды продавать очередную квартиру в Минске. Покупателя нашли легко, и достаточно быстро подошли к подписанию предварительного договора: продавцу нужны были деньги, а у покупателя они были «живые» (не кредитные).
Уже изучая документы, я заметил, что хозяйка получила право собственности, благодаря приватизации в 1995 году. Чтобы узнать всех участников приватизации, мы заказали справку о начисленных жилищных квотах, так как в договорах приватизации до 1999 года не всегда понятно отображены все, кто в ней участвовал. В справке из РСЦ все было чисто: там был указан только продавец. А вот в развернутом лицевом счете, который мы также заказали, нашлись еще несколько человек близких родственников, которые были прописаны в квартире в 1995 году на момент приватизации.
Хозяйка квартиры за давностью времени ничего пояснить не смогла, и мы поехали разбираться в РСЦ. И вот там выяснилось, что архивные документы из администрации района до РСЦ так и не дошли. В итоге, несмотря на то, что на всех прописанных в квартире людей были начислены квоты (то есть, они все имели права на эту квартиру), работник РСЦ за неимением информации и, вероятно, опыта, выдал подобную справку, где фигурировал только один собственник.
На наше счастье, все прописанные в квартире на момент приватизации люди до сих пор жили в Минске и находились в хороших отношениях. В результате, ситуация решилась довольно легко. При этом, данный случай – еще одно подтверждение тому, как легко лишиться прав на недвижимость, не выяснив всех обстоятельств, при которых сделка будет признана судом недействительной. Чтобы не потерять и имущество, и деньги, еще до покупки квартиры обязательно нужно узнать, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования до подписания договора.
