Что нужно знать арендодателю коммерческих помещений сейчас? Подробные комментарии юриста
Владельцы и арендаторы коммерческой недвижимости сейчас столкнулись с множеством проблем. Собственникам сложно найти арендаторов на освободившиеся площади, а арендаторам — найти баланс между выплатами и выручкой. Некоторых трудностей можно было бы избежать, если бы договор аренды был составлен правильно, с учетом всех нюансов. Мы обратились к экспертам юридической фирмы Sorainen с тем, чтобы разобраться: что нужно знать владельцу и арендатору коммерческих площадей, чтобы не только выживать в непростое время кризиса, но и приумножать свою прибыль. Сегодня мы поговорим с юристом о том, что важно знать собственникам помещений.
С последствиями начавшегося мирового кризиса уже столкнулись владельцы крупного и малого бизнеса.
Оказалось, что многие белорусские бизнесмены не были готовы к выживанию в условиях пандемии, все чаще появляются новости о закрытии тех или иных фирм. Арендаторы сетуют на владельцев помещений за то, что те не всегда идут на уступки по размеру аренды, собственники коммерческих площадей объясняют свою стратегию принципами выживания в условиях кризиса. Не будем судить, кто прав — кто виноват, а просто вместе с юристом юридической фирмы Sorainen Алесей Ходасевич разберемся, о чем нужно знать обеим сторонам при составлении договора аренды. Сегодня поговорим об арендодателях.
Какие обязательные пункты должны быть в договоре аренды
Чтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюсти интересы арендодателя, в договоре следует предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:
Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):
- арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК);
- арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).
Дополнительные условия:
1. Цель использования объекта арендатором. Это нужно, чтобы собственник помещения мог контролировать соблюдение арендатором пределов такого использования, а в случае нарушения – привлекать к ответственности.
2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов, гарантийный депозит. Чтобы исключить споры по оплате, например, коммунальных, эксплуатационных или иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.
Также следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. Например, в интересах арендодателя может быть предусмотрено положение об авансовой оплате, а также необходимость внесения арендатором арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован по причинам, не связанным с виновными действиями арендодателя.
Дополнительно может быть предусмотрено условие о внесении арендатором гарантийного депозита, за счет которого обеспечивается соблюдение интересов арендодателя в случае невнесения арендой платы и иных платежей арендатором.
3. Срок аренды. Срок аренды может быть определен в договоре путем указания:
- временного периода;
- даты начала и даты окончания срока аренды (может быть указана конкретная дата или отсылка к определенному событию).
Примеры формулировок: «Объект передается в аренду на срок 5 (пять) лет с даты его передачи арендодателем арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи». «Объект передается в аренду на срок с 1 июня 2020 г. по 31 мая 2025 г.».
Важно! Отсутствие указания срока аренды в договоре либо указание лишь временного периода без даты начала течения срока аренды приведет к признанию такого договора аренды заключенным на неопределенный срок. Это влечет за собой право любой из сторон, в частности арендатора, в любое время отказаться от исполнения договора, направив другой стороне письменное уведомление за три месяца до запланированной даты прекращения действия договора, даже при наличии прописанного в договоре запрета одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (Постановление).
4. Порядок передачи и возврата объекта
Чтобы избежать споров, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по приемке, а впоследствии возврату объекта; предъявления арендатором претензий к состоянию передаваемого объекта либо его неудовлетворительного состояния на момент возврата, следует четко прописывать:
- сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
- требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
- порядок и сроки устранения арендатором несоответствия состояния возвращаемого объекта условиям договора.
Важно! При этом в интересах арендодателя предусмотреть условие о невозмещении арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.
5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему
Для исключения риска нарушения интересов арендодателя и третьих лиц, а также обеспечения возможности арендодателя осуществлять контроль за использованием объекта, следует включать соответствующие положения в договор. Например, в отношении рабочих часов объекта, обязанности арендатора предоставлять беспрепятственный доступ арендодателю к объекту в целях проверки соблюдения арендатором условий договора аренды при его использовании.
Кроме того, необходимо предусмотреть возможность беспрепятственного доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающих поставку коммунальных ресурсов.
Важно! Для определения пределов использования арендатором объекта также можно заранее установить запрет или порядок согласования передачи объекта (его частей) в субаренду, проведения работ по перепланировке и иных изменений объекта.
6. Распределение обязанностей сторон
В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон.
Например, в интересах арендодателя указать в договоре в части обязанностей арендатора:
- в отношении выполнения текущего ремонта – сроки, объем и порядок выполнения, согласование действий с арендодателем;
- страхование объекта в пользу арендодателя;
- организация и осуществление обращения с отходами (особенно в случае, если в результате деятельности арендатора образуется большой объем отходов или иные виды отходов, помимо бытовых);
- обеспечение всех необходимых мероприятий по соблюдению пожарной безопасности на объекте.
7. Меры и объем ответственности сторон
8. Порядок и случаи расторжения (прекращения) договора
Следует учитывать, что для возможности реализации права одностороннего отказа от исполнения договора аренды, такое право должно быть четко прописано в самом договоре (п. 32 Постановления).
Что нужно знать о повышении ставки аренды
На практике в договорах аренды чаще всего предусматривается возможность повышения ставки арендной платы не более одного раза в год. Такая же периодичность применяется и в случае отсутствия в договоре аренды условий о порядке изменения размера ставки арендной платы (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).
Вместе с тем, стороны могут согласовать и иную периодичность повышения ставки арендной платы, в том числе ежеквартальную (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).
Важно! При этом следует помнить о том, что по общему правилу ставка арендной платы изменяется по соглашению сторон (п. 3 ст. 585 ГК). Таким образом, при отсутствии согласия арендатора и его отказе от подписания дополнительного соглашения к договору, реализация такого условия договора аренды окажется невозможной. В связи с этим в интересах арендодателя включить в договор положения об одностороннем порядке изменения размера ставки арендной платы. В таком случае арендатор будет обязан вносить увеличенный размер арендной платы с момента получения соответствующего уведомления арендодателя или с иной даты, определенной в договоре.
Пример формулировки: «Арендодатель вправе ежеквартально в одностороннем порядке изменять размер ставки арендной платы путем направления арендатору письменного уведомления. При этом арендатор обязуется вносить арендную плату, рассчитанную на основании измененного размера ставки арендной платы, с первого числа месяца, следующего за месяцем получения письменного уведомления арендодателя».
Что делать, если условия аренды не выполняются, а арендатор не хочет съезжать
Для предупреждения подобных рисков следует изначально прописывать в договоре аренды факт нарушения арендатором его условий, в том числе неустранение такого нарушения после получения требования арендодателя, как основание для одностороннего отказа последнего от исполнения договора. Это позволит арендодателю прекратить действие договора путем направления соответствующего уведомления арендатору. Реализация соответствующего права арендодателем повлечет прекращение действия договора и возникновение обязанности арендатора освободить и вернуть арендуемый объект (более подробно будем описывать ситуацию ниже).
Если в договоре аренды не предусмотрено описанное выше основание для одностороннего отказа от исполнения договора, арендодатель (при условии соблюдения, при необходимости, претензионного досудебного порядка урегулирования спора сторонами) может обратиться в суд с требованием о его расторжении, в случае если арендатор:
- пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не исполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта объекта в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки (ст. 590 ГК);
- иным образом нарушает условия договора – при наличии соответствующего положения в договоре.
Вынесение судом решения о расторжении договора аренды также повлечет возникновение обязанности арендатора освободить и вернуть арендуемый объект.
Как правильно прописать сроки «выселения» арендатора? Что делать, если он их не выполняет?
Представляется разумным включение в договор таких положений:
1) срок на освобождение и возврат объекта арендатором
Во избежание фактической невозможности исполнения соответствующих обязанностей арендатором при определении такого срока следует учитывать специфику деятельности арендатора в арендуемом объекте (освобождение офисного помещения займет меньше времени, чем, например, вывоз громоздкого оборудования из производственного цеха).
Пример формулировки: «Не позднее 5 (пяти) календарных дней со дня окончания срока аренды, расторжения настоящего договора, его прекращения, признания недействительным арендатор обязан освободить объект от принадлежащего ему имущества и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем состоянию объекта на момент его передачи арендатору и не требующем проведения капитального или текущего ремонта. В случае если последний день указанного пятидневного срока приходится на нерабочий день, арендатор обязан вернуть объект арендодателю в предшествующий рабочий день»;
2) последствия несвоевременного возврата объекта арендатором:
а) обязанность арендатора оплачивать арендную плату, коммунальные (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов), эксплуатационные и иные платежи в соответствии с договором за период просрочки возврата объекта арендодателю.
В то же время, для стимулирования возврата объекта арендатором в договоре могут быть предусмотрены следующие действия арендодателя:
- прекращение предоставления коммунальных и иных услуг в отношении арендуемого объекта со дня, следующего за днем истечения срока на возврат объекта арендатором;
- прекращение доступа арендатора к объекту;
- вывоз имущества арендатора из объекта с возложением на него расходов на такое перемещение и хранение его имущества;
b) оплата арендатором неустойки за просрочку возврата объекта – не применяется в случае прекращения действия договора, его расторжения, признания договора недействительным или незаключенным (п. 39 Постановления);
с) уплата арендатором процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата объекта арендодателю (п. 39 Постановления);
d) возмещение арендатором убытков, понесенных арендодателем в связи с просрочкой возврата объекта, в полном объеме сверх неустойки (ст. 593 ГК).
В случае если арендатор не исполняет свои обязанности по освобождению и возврату арендованного объекта, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о его выселении (после соблюдения, при необходимости, претензионного досудебного порядка урегулирования спора сторонами).
Стоит ли прописывать в договоре форс-мажорные обстоятельства и действия обеих сторон в случае их наступления? Как правильно это сделать?
Важно! Арендодатель не будет нести ответственность за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по договору аренды, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, даже в случае отсутствия соответствующих положений в самом договоре аренды (п. 3 ст. 372 ГК).
Вместе с тем, в целях четкого урегулирования порядка действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в договоре можно предусмотреть:
- виды обстоятельств, признаваемые таковыми.
Например, стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения, ураганы и другие), аварии и катастрофы, эпидемии, военные действия, блокада и эмбарго, террористические акты, массовые беспорядки или забастовки, акты (решения) государственных органов (последнее обстоятельство является наиболее актуальным в нынешнее время);
- срок и порядок уведомления другой стороны о наступлении таких обстоятельств;
Пример формулировки: «Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно и в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента их наступления и прекращения, в письменной форме уведомить другую Сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения вышеуказанных обстоятельств»;
- порядок подтверждения изложенных в уведомлении сведений.
Для большей достоверности на практике в договорах зачастую предусматривают необходимость приложения к уведомлению документа, свидетельствующего обстоятельства непреодолимой силы, изданного, например, Белорусской торгово-промышленной палатой;
- последствия не уведомления другой стороны об обстоятельствах непреодолимой силы.
Пример формулировки: «Не уведомление или несвоевременное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на них как на основания, освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору».
Для арендодателя таким обстоятельством непреодолимой силы потенциально может послужить, например, введение государственными органами карантина:
- в случае принятия решения о закрытии публичных мест, приостановлении деятельности всех организаций и запрете свободного перемещения – это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по обеспечению свободного доступа арендатора к арендуемому объекту для его использования, а также несвоевременное осуществление капитального ремонта объекта.
Как обезопасить себя арендодателю с точки зрения арендной ставки (в какой валюте указывать, как правильно указать привязку к иностранной валюте, к чему лучше делать эту привязку)
Подробные комментарии по данному вопросу можно найти в материале компании «3 способа управления стоимостью аренды. Советы юристов, как не потерять деньги в кризис», ранее опубликованном на сайте.
