"Себестоимость "квадрата" высотки — $600". Большой разговор с директором ООО "СИ-трейдинг" о ценах на жилье, интересных проектах и изнанке работы застройщика

«Мы разрабатывали ПДП и на ЖК «Уручский», и на территорию «Новой Боровой»

Насколько важно для жителей многоэтажки, кто строил их дом? Принципиально ли, с какими мыслями проектировщики рисовали планировки их будущего жилья? Как только дома заселяются, за окнами высоток кипит собственная жизнь каждой отдельно взятой квартиры, но пока дом не сдан — это вотчина того человека, который за эту стройку отвечает. Мы встретились с директором ООО «СИ-трейдинг» Николаем Вашкевичем на стройке жилого дома в д.Копище. Он как раз тот человек, который строит дома.

— С чего начиналась компания «СИ-трейдинг»?

—  Появилась она в 2003 году. В 2004-м мы получили акт выбора для строительства автомобильной стоянки в д.Копище. Учитывая, что тогда это была перспективная территория развития Минска, пришлось инвестировать в разработку проекта детального планирования на 300 га. Мы заключили инвестиционный договор, в результате которого и появился проект ЖК «Уручский» и Новая Боровая. 

Изначально в компании работало всего несколько человек, но постепенно штат расширялся, и уже сейчас компания насчитывает около 350 сотрудников. Сегодня мы работаем не только как заказчик, но и выполняем генподрядные и проектные работы. К тому же, у компании есть филиалы в России и Литве. Однако нынешняя сложная ситуация с закрытием границ нарушила некоторые планы, поэтому сейчас все силы брошены на завершение строительных проектов здесь, в Минске.

— Сложно ли работать в кризис?

— Работа в Беларуси в качестве застройщика — это всегда сложно, даже в не кризисные времена. Конечно, когда появляются какие-то негативные события в экономическом или социальном пространстве, это не может не отразиться на любом бизнесе, в том числе и строительном.

Бывало, потратишь год на разработку проекта под панельное строительство, потом завод говорит: «Извините, у нас госзаказ или более весомый заказчик. Подождите года полтора». В итоге сотни тысяч долларов в мусорку. Дальше мы оперативно разрабатываем новый проект и начинаем строить. 

В  2007 году мы начали строить один из первых в Беларуси коттеджных поселков — ЖК «Новое Тарасово».  Это 86 индивидуальных коттеджей по авторскому проекту. Сейчас люди уже привыкли к подобным предложениям от различных застройщиков, а тогда, 12 лет назад, такое предложение было практически новаторским. Сначала покупатели очень активно интересовались, дома продавались и все шло хорошо. Но потом грянул кризис, и покупательская активность ожидаемо снизилась. Нам пришлось искать различные способы привлечения будущих домовладельцев. Одно из решений, на которое мы пошли — уменьшили площадь коттеджей. Маленькие площади в плохие времена всегда раскупаются. 

Спустя 4 года, в 2011-м, цены на недвижимость, как и покупательский спрос, также упали. Строительные компании стали придумывать различные инструменты для реализации своих объектов, но по факту снижение цены, небольшие площади, рассрочки и репутация застройщика сделали свое дело. 

— Текущая ситуация определенно не вызывает оптимизма, и с этим нужно смириться. Именно в тяжелые времена появляются идеи и решения, которые позволяют быть компании конкурентной и иметь банк решений, позволяющий зарабатывать всегда. Так, например, если на доме в д. Копище в продаже остались последние 5 квартир, то в ЖК «Гастелло» нужно привлекать дольщиков. Мы стали размышлять, что можем предложить потенциальным покупателям, и стало ясно, что получение прибыли под 8% годовых — это хороший вариант инвестирования в стройку для тех, кто сомневается. Уже не секрет, что рынок сейчас находится в стадии падения и многие потенциальные покупатели решили переложить деньги в кубышку до лучших времен. Но я уверен, что деньги всегда должны работать, поэтому мы решили предложить вариант инвестирования в облигации.

Нашей строительной компании это выгодно, потому что под точно такой же процент мы привлекаем деньги банков или частных инвесторов. Так почему бы напрямую не обратиться с таким же предложением к дольщикам?

Вот и получается, что нынешний кризис также привнес на рынок еще один интересный для дольщиков инструмент.

«А как бы вы отреагировали на новость о сносе уже почти построенного дома?»

Сейчас у компании «СИ-трейдинг» три активные стройки: жилой дом №35 по генплану в д.Копище, многоуровневый паркинг со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения и ЖК «Гастелло» в тихом центре Минска. 

На доме в д. Копище трудятся около 80 рабочих. Строители обещают сдать дом к сентябрю. Здание выглядит уже практически готовым: на верхних этажах устанавливают окна, делают пролеты на незадымляемых лестницах, трудятся рабочие и внутри будущих квартир. 

— В конце 2018 года прокуратура признала строительство 25-этажного дома №35 по генплану самовольным. Как Вы отреагировали на новость о том, что дом предписано снести? 

— А как бы вы отреагировали на новость о сносе уже почти построенного дома? Вы знаете, строительство ЖК «Новое Тарасово» тоже началось с того, что на начальном этапе участок у нас изъяли, так как исполком неправильно выделил землю. Тогда мы пошли в суд и выиграли. 

Сейчас законодательство поменялось, и хотя я понимал, что процедурно на 100% все было сделано правильно, но тем не менее нам пришлось вести переговоры и идти на компромиссы, чтобы проблему удалось решить. 

Также некоторые трудности возникали и с владельцами домов по соседству со стройкой. Но это обычное дело, когда собственники частных домов и квартир против стройки многоэтажных домов по соседству. Это процесс, от которого никуда не уйти — столица растет, развивается, и это нормально, когда на свободных участках появляются новые дома. Государство всегда будет продавать участки для пополнения бюджета.

— Строительство следующего Вашего проекта — ЖК «Гастелло» — также было приостановлено. Что это: трагическое совпадение или кто-то вставляет «палки в колеса»? 

— В процессе строительства в администрацию Центрального района стали поступать жалобы людей, проживающих в жилом доме №6 по ул.Гастелло, расположенном рядом со строящимся домом. Основные жалобы были на то, что наш объект нарушает инсоляцию их квартир. Совместно с администрацией Центрального района для снятия социального напряжения населения было принято решение откорректировать угол здания 2-й секции строящегося жилого дома, тем самым увеличив время инсоляции квартир. Получив разрешение на корректировку проекта и завершив проектные работы, мы подали проект в экспертизу. 

Параллельно с этим наша организация изучила доступную документацию по жилому дому, в котором, по мнению жителей, нарушалась инсоляция из-за строительства возводимого нами дома. При детальном изучении документов мы обнаружили очень интересный факт: жильцы соседнего дома по ул.Гастелло, 6, «забыли» упомянуть о реконструкции своего здания и перепланировках в квартирах, не соответствующих установленным нормам. Это и привело к первоначальным нарушениям по инсоляции в упомянутых выше квартирах. Никому просто в голову не пришло, что в центре Минска может быть узаконена реконструкция с нарушениями инсоляции.

На данный момент мы возобновили строительство других секций комплекса, чтобы не затягивать весь процесс. Потому что все согласования новых проектных решений занимают очень много времени. От момента подачи проекта до его утверждения может пройти около двух недель. А таких утверждений нам надо не одно, а несколько. А потом еще какие-нибудь доработки и новое их согласование. В общем, несмотря на то, что мы считаемся IT-страной, собрать все необходимые подписи на документах — это очень длительный и трудозатратный процесс. 

«Себестоимость «квадрата» жилого дома в Копище — $600, но сюда нужно прибавить стоимость всех инженерных сетей и дорогу»

— В одной из своих деклараций Вы писали, что в доме не предусмотрено квартир для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как это возможно для частного застройщика с учетом обязательной социальной нагрузки? 

— Да, действительно в доме в д.Копище нет квартир для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, — пояснил Николай. — Мы выполнили необходимую социальную нагрузку, но выражалась она не в том, чтобы отдать некоторую часть квартир под нужды города. Когда мы пришли на этот участок, здесь не было ничего — только поле. Мы проложили инженерные сети, построили дорогу. И это в деревне, а не только вокруг дома. По стоимости проведение всех этих работ сопоставимо со стоимостью 5% квартир в доме. Точнее, для нас это вышло даже дороже.

Вообще, когда мы пришли в д.Копище, здесь было много старых, полуветхих домов, не было дорог, магазинов и других объектов инфраструктуры. Когда мы стали выяснять у местных жителей, хотели бы они переселиться в современные квартиры в многоэтажных домах, многие отвечали утвердительно. Но всегда находились 3-5 инициативных жителей, которые отстроили себе коттеджи, считай, в Минске, и, конечно, против сноса. Основной их аргумент: эти старые дома — это историческое наследие. Но какое же это историческое наследие? Это в большинстве своем ветхие строения без коммуникаций, собственники не были против сноса. Но несколько семей смогли отстоять этот участок во время общественного обсуждения. Сейчас это выглядит как минимум странно: со всех сторон жилые кварталы, и в центре маленький пятачок старых хат и пару свежих дорогих коттеджей. 

— Расскажите подробнее: из чего складывается стоимость квадратного метра?

— Себестоимость строительства в принципе величина переменная, зависит от стоимости материалов, работы, цены площадки, обременения. Последние предложения по продаже участков для застройщиков были около $350 за «квадрат» до начала строительства (включая отселение). Сюда нужно добавить проектирование, проведение инженерных сетей и строительство самого дома и парковок. Все это вкупе еще +$550—600. Мы получаем уже $950 за «квадрат» по себестоимости, когда застройщик ничего не зарабатывает. К тому же, стоимость квадратного метра зависит и от проектных решений (некоторые застройщики закладывают сюда и коэффициент «спокойного сна» — страхование своих рисков). Вот из всех этих компонентов и складывается итоговая цена «квадрата».

Себестоимость уже готового монолитно-каркасного многоэтажного жилого дома с гараж-стоянкой в д. Копище — $600 за «квадрат». Мы строим по технологии равно несущего каркаса, что позволяет не только делать здания дешевле, но и безопасней и надежней. Но нужно учесть, что $600 — это без проложенных дорог, инженерных сетей и детского садика, который мы также построили в д.Копище.

Поэтому на вопрос, будет ли в Минске стоимость квадратного метра $500, ответ может быть один: нет. Но стоимость «квадрата» может снизиться, если упадет стоимость строительных материалов и цена участков на аукционах, чего мы сейчас не наблюдаем. К тому же, многие поставщики, наоборот, подняли цены.

«Жилье сейчас покупают только те, кому оно действительно нужно»

— Какие проекты Вы сейчас разрабатываете и где?

— Как только откроют границы, мы начнем реализацию нашего проекта индивидуальных домов в Вильнюсе. Мы разработали проект коттеджного поселка, выкупили участок, но из-за карантинных мер, принятых на территории Литвы, мы не смогли оперативно начать работать на объекте. Сейчас мы готовим все необходимые комплектующие на территории Беларуси и, как только откроют границы, просто привезем в Вильнюс домокомплекты и быстро установим их. 

— Есть ли разница в ведении строительства в Литве и в Беларуси?

—  В  Литве ,в принципе, работать в некоторых моментах проще. Например, там простая бухгалтерия, налоги раз в год, электронная процедура получения согласований и разрешений. Как итог — в Литве можно удаленно решить все формальные вопросы.

Работа с жалобами там приносит государству доход: если жалоба подтверждается и застройщик виноват, то он оплачивает большой штраф, если нет — жалобщик  оплачивает расходы властей по проведенной работе, а это минимум 2-3 тысячи евро. Это стимулирует работать в рамках законодательства и местных норм, но никто лишний раз не будет тебя дергать или проверять. В Литве есть уважение к частной собственности, и это во многом определяет поведение всех сторон.

В Беларуси с этим все сложнее. У нас найти действительно интересные инвестиционные участки очень сложно. Мы бы и рады построить такой же коттеджный поселок в Минске или рядом с ним, но пока таких участков в Минске и Минском районе нет. 

— Может ли любой желающий обратиться к вам в частном порядке и попросить построить дом?

— Я думаю, что да. Однако до сих пор таких запросов не было. Но мы можем построить коттедж для одной семьи. У нас очень интересные проекты по Литве, около 12 вариантов. Они отличаются от наших тем, что это дома класса А+. Это подразумевает существенную экономию на отоплении и электроэнергии при дальнейшей эксплуатации. Например, зимой за обогрев коттеджа житель заплатит около 30 евро в месяц. Для Европы это очень мало.

— Насколько платежеспособны белорусы?

— Сложно сказать. У людей в принципе деньги есть. Но жилье покупают только те, кому оно действительно нужно. Мы постепенно уходим от принципа покупки жилья в качестве инвестиций. Белорусы поняли, что покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду — это во многом отложенная прибыль, а значит, можно найти варианты получения возврата с инвестиций быстрее. Здесь будущее за инвестиционными фондами и управляющими компаниями, позволяющими инвесторам пассивно получать доход, имея деньги, к примеру, не на всю квартиру или другую недвижимость, а на несколько квадратных метров. Это направление, по которому мы сейчас активно работаем. 

— Какое жилье в дальнейшем будет в тренде, на Ваш взгляд?

— Думаю, что ситуация сейчас такова, что люди будут больше уходить в индивидуальное жилье с удобной инфраструктурой. В элитном сегменте будут востребованы квартиры в малоэтажных домах с отдельным входом. Еще вариант — многофункциональные дома, когда в одном здании будет расположено жилье, офисы, социальная и коммерческая инфраструктура. Люди смогут работать в офисе за соседней стенкой от своей квартиры. Другой вопрос, что законодательно Беларусь к этому не готова.