“Никто не хочет ехать через пробки на работу”. Топ-менеджер всемирной сети коворкингов о том, почему содержать свой офис уже не выгодно
В августе в Минске открылся первый офис и коворкинг международной сети Regus. Самое удивительное, что еще до открытия все места здесь были заполнены. Выходит, спрос на подобный формат офисов в столице совсем не удовлетворен. Мы посмотрели, как выглядит новый бизнес-центр, и пообщались с управляющим директором компании Regus в Беларуси Екатериной Космачевой.
Встреча получилась совсем неформальной. Без кабинетов, секретарей, ожидания, пока тебя вызовут. В коворкинге, который больше похож на кафе, чем на офисное пространство, Екатерина сидела за столиком и пила кофе. Рядом с ней — небольшая сумочка, на столе — ноутбук. Чем не рабочее место?
“Половина офисных площадей всегда пустует”
- Расскажите, кто пользуется услугами, которые предоставляет ваша компания?
- Есть четыре основные категории наших клиентов. Первая категория индивидуальные предприниматели, физические лица — фрилансеры. Все они не хотят (а зачастую и не могут) платить большие деньги за аренду помещений. Но и работать из дома им тоже не хочется, потому что дома мешают дети и собаки (смеется, — прим. авт.) По исследованию, которое проводила наша компания, люди, которые год работают из дома, набирают как минимум два лишних килограмма. Так что особенно женщинам крайне не выгодно постоянно работать дома.
Вторая категория - офисные сотрудники, которые часто работают удаленно, в том числе летают в командировки. Например, если вы становитесь членом Regus в Минске, то автоматически будете «своим» по всему миру, вам будут доступны для работы бизнес-гостиные в каждом нашем центре. Таким людям нужно удобство, гибкость, возможность поработать несколько дней в месяц и заказать услугу через мобильное приложение.
Третья - средний и малый бизнес, в том числе и стартапы. Это люди, которые смотрят, как пойдет их дело. Взяли маленький офис, но неожиданно выросли — стало тесно. Или они начали работать удаленно и это им надоело, а здесь есть много новых лиц, есть с кем на обед сходить, поговорить. Еще вариант - надо быть ближе к клиенту. При этом бизнесмены не хотят вкладываться в покупку мебели, ремонта, предпочитают снять с себя все коммунальные и хозяйственные вопросы.
Четвертая категория – 30% нашей клиентуры – крупные корпоративные клиенты. Это Google, BMW и прочие. Они могут зайти на новый рынок, посмотреть, пойдет или нет, выбрать. Приход в незнакомую страну таит в себе риски, связанные с особенностями местного законодательства и сформировавшихся традиций делового оборота. Поэтому Regus немножко похож на "Макдональдс": ты точно знаешь, чего ожидать в любой стране мира, и ты получаешь ожидаемое качество. Так и эти компании точно знают, куда они размещают сотрудников. По прошествии времени корпорация принимает решение: снимать большой офис или сворачивать проект.
По нашим исследованиям, половину рабочего времени 50% столов в обычных офисах пустуют. Если компания взяла помещение площадью 10 тысяч кв.м, а из них половина пустует, то это фактически выброшенные деньги. И крупные компании, которые к нам приходят, понимают это. Те, кто и так разумно подходил к аренде площадей, получают экономию порядка 10%. А те, кто тратил много денег впустую, экономят до 75%.
- Почему получается так, что компании берут большие площади, а они потом пустуют наполовину?
- Люди все больше и больше хотят работать, где им удобно: дома, в кафе или в коворкинге. Для удаленной работы нужен только ноутбук, смартфон и интернет. Кроме того, необязательно встречаться лично: включил видеокамеру — и получился аналог встречи. Неудивительно, что сотрудники хотят быть поближе к дому. Это баланс между рабочей и частной жизнью.
Современные технологии делают людей мобильными. Одного отправили в командировку в Японию, другого — в Германию, третий большую часть времени работает с клиентами на выезде, четвертый договорился, что несколько дней в неделю работает удаленно. У всех этих сотрудников есть свой стол на работе. Вот и получается, что множество мест стоят пустыми.
- У группы IWG, в которую входит Regus, есть много форматов. Почему вы открыли именно Regus?
- Да, у нас есть разные концепты. В Минске мы открылись под брендом Regus, это наша самая большая и известная сеть. Есть, например, сеть коворкингов Spaces (мы обязательно откроем в Минске такой в ближайшие годы), они более креативные, больше ориентированы на творческих людей, на мероприятия. Еще у нас есть концепт №18, родом из Швеции. Он более солидный: там портье, винтажные картины — совсем другой уровень. Хотя это тот же коворкинг.
“В Минске нет продуманной бизнес-застройки. Офисные здания появляются там, где удалось купить землю”
- Но в Минске пока всего один офис. И он в центре. То есть об удобстве людей говорить трудно...
- Мы идем абсолютно тем же путем, что и в других странах. Сейчас мы открыли первый коворкинг. В ближайшие три года, я надеюсь, мы вырастем до трех-пяти центров. И это будут разные локации. Конечно, много будет центральных, но в том числе мы будем смотреть на транспортные потоки, откуда люди едут по утрам и куда люди едут вечером, чтобы «перехватить» их. Зачем им стоять в пробке и ехать в центр. Особенно если будут строиться не отдельно стоящие здания, а бизнес-парки. Их здесь не хватает. Как только где-то начнут строить комплекс на 60 тысяч квадратных метров — с детскими садами, спортзалами и прочей инфраструктурой – мы обязательно там откроемся. Именно такие локации будут выполнять эту функцию перехвата: чтобы не было нужды ехать в центр, если никаких встреч там нет.
- У нас сейчас есть один проект, который по объемам может вам подойти – “Минск Мир” и финансовый центр в нем. “Дана Холдингз” строит это комплекс на месте старого аэропорта. Вы о таких местах говорите?
- Да, возможно. На самом деле, недостаток Минска именно в том, что здесь нет бизнес-районов. Офисные здания появляются точечно, в тех местах, где застройщику удалось купить кусочек земли. Это в корне неправильная застройка. Должны быть целые кварталы бизнес-центров.
В других странах мы имеем очень много офисов (около трех тысяч). Это удобно для всех. На одном Манхэттене есть 50 офисов Regus. В Лондоне — больше 120. Именно в этом все удобство.
“Мы уже обогнали "Макдональдс", но еще не догнали "Старбакс"”
- А у нас несколько офисов тоже будут окупаться?
- Безусловно.
- Управлять коворкингом сложнее, чем бизнес-центром. Иногда может быть слишком много людей, а иногда — никого...
- Мы всегда стараемся выбирать места, где есть какой-то поток, интерес. Наши продажи растут. Мы открываем во всем мире один центр в день. По скорости открытия мы обогнали "Макдональдс", но еще не догнали "Старбакс" (смеется, — прим. авт.). Рынок коворкингов растет во всем мире, и Беларусь не является каким то исключением.
- Вы снимаете все эти помещения или выкупаете?
- Мы строим партнерские отношения с владельцем здания, чтобы он тоже был заинтересован в сотрудничестве с нами. Это не просто аренда.
- Дизайн в каждом городе новый или есть строгие общие правила?
- В зависимости от бренда. Есть, допустим, Regus, где все четко проработано. В Spaces все более уникально. По сути, зачастую нам платят именно за то, чтобы быть уверенными, что в любой стране мира они будут работать в одинаково комфортных условиях. Поэтому, например, поставщики мебели у нас одинаковые. Человек должен понимать, что, скажем, стул у него всегда будет эргономичный.
“Некоторые приходят к нам работать, потому что им просто наскучило однообразие своего офиса”
- Получается, у вас есть такие-то клиенты, у которых есть свое рабочее место, но оно им просто жутко не нравится, им там некомфортно работать. И они предпочитают приходить к вам, потому что у вас красиво и удобно?
- Да, у нас бывает, что люди заходят сюда, в открытый коворкинг, и сразу говорят «я беру». Допустим, если в свой офис ему каждый день неудобно добираться. Офисный сотрудник может договориться с работодателем, что будет работать в коворкинге, причем за счет компании. И работодатель пойдет на это, если сотрудник ценный. Ведь главное – вовремя сделанная работа, а где она будет сделана, не так и важно.
- А вы сами до того, как занялись этим бизнесом, рассматривали вариант того, чтобы работать в коворкинге?
- На самом деле, я в этом бизнесе очень давно — 8 лет. И в тот момент коворкингов как таковых не было. Это сейчас они на каждом шагу. Но я бы смогла работать в таком формате — мое рабочее место там, где мой ноутбук и интернет. Принтеры здесь есть, секретариат на месте — это очень удобно. Если отказаться от мысли, что мне нужна своя кружка, своя рамочка с собаками на столе — на самом деле, такой же офис, как и все остальные, даже во многом гораздо удобнее. Зачем я буду ютиться в кафе, где маленький столик и шумно, нерабочая обстановка, если можно поработать сколько нужно с чашечкой кофе? Совсем другой уровень.
- Вы как-то по-особенному выбираете здания для своих офисов? Например, с владельцем этого здания в Минске давно договаривались? Ведь этот бизнес-центр появился в результате реконструкции.
- Мы договаривались заранее. Нам важна локация, качество здания. Качество владельца, если можно так выразиться. Насколько компания прозрачная, насколько она ведет понятную политику. Мы котируемся на Лондонской бирже. Нам очень важно, кто наш партнер.
- У нас были в последнее время такие случаи, когда арендодатели на изменившемся рынке в одностороннем порядке меняли ставки аренды по договорам, заключенным на несколько лет. Для вас, как я понимаю, это в принципе неприемлемо?
- Абсолютно. Мы прогнозируем бизнес на много лет вперед. Но рынок меняется. В Минске эта сфера скоро тоже станет более профессиональной.
“Минск отстает в офисной недвижимости по нескольким показателям”
- А если сравнить в целом рынок офисной недвижимости Минска с какими-то соседними столицами (тот же Вильнюс, Рига, Москва): мы отстаем или уже на уровне?
- Отстаете по нескольким показателям. Но если все пойдет такими темпами, какими все идет сейчас, я думаю, начнете догонять. Первое – разрозненность, о которой я уже говорила. Нужно строить в правильных местах и иметь какое-то видение. Тогда уже начнет прорисовываться центральный бизнес-район. Старый город всегда останется старым городом, там всегда будет своя клиентура. Центральная бизнес-улица, бизнес-хабы, бизнес-парк – все это постепенно начнет вырисовываться. Пока что это хаотично разбросано по городу, нет концентрации.
- Сама идея коворкингов, где разные люди могут случайно встретиться и объединить свои усилия, тоже, похоже, работает на этой концентрации.
- Иногда даже рождаются совместные идеи. У нас были случаи, когда два сотрудника из разных компаний обсудили вместе идею и основали стартап. Они, конечно, уволились, но сняли у нас офис, сейчас компания разрослась до 40 человек.
Такая синергия тоже происходит. Здесь, конечно, важно не спутать тусовку с работой, потому что иногда стартапы имеют тенденцию уходить в эти смузи-коктейли и забывают, что нужно работать. Вот Regus открыт к общению, но все-таки держит деловой уровень. Если сравнить с брендами одежды, то он похож на Marks&Spencer: вроде с изюминкой, но более строгий. А, допустим, Spaces — это уже Zara, больше фривольности. Кто-то хочет познакомиться и сходить вместе на обед, кто-то хочет тусовку, а кто-то — найти единомышленников.
- В Беларуси есть небольшой стереотип. Сильно развивается IT-отрасль, и все уже немного недовольны, что говорят только об айтишниках, как будто бы других компаний не существует. Среди ваших клиентов есть разные компании?
- В Беларуси так сложилось, что на данный момент самые активные — именно айтишники. Но это не значит, что так будет через год. Если мы смотрим ситуацию по миру — это абсолютно не так. На самом деле, нет ни одной отрасли, которая не была бы нашим клиентом. Финансы, медицина, фармацевтика, пиар, дизайн, производство...
- Как производственники могут выбрать коворкинг, они же должны быть рядом со своим заводом?
- Тем, кто занимается экспортом, маркетингом, финансами, не нужно постоянно находиться в цеху, чтобы делать свою работу. С клиентами и партнерами встречаться также приятнее в центре города, чем в промзоне на производстве. Опять же, выходя на новый рынок, собственники хотят посмотреть, пойдет бизнес или нет. Пойдет — отлично, развиваемся дальше. Не пойдет — свернулись и ушли в другую страну.
- Видимо, у нас другие компании не настолько расторопны.
- Тут другая проблема, отсутствие предложения. Мы на 100% загружены, более того, у нас очередь стоит клиентов. Если учесть, что производственники — это обычно крупные корпорации, у которых долгий процесс принятия решения, то пока они принимали решения, место заняли. Как только станет больше предложения — будет более разнообразная клиентская база.
- Может ли получиться так, что в будущем не будет офисов, которые принадлежат компаниям, и все будут снимать коворкинги?
- По исследованию компании JLL, к 2030 году 30% офисов во всем мире будут нашего формата. Все-таки такой сектор, как IT, совершенно не может планировать свое будущее. Это может быть как бешеный рост, так и сокращение. Они не хотят себя связывать очень долгими арендными обязательствами, а предпочитают короткие сроки. Владельцу классического бизнес-центра краткосрочная аренда неудобна, потому что он должен гарантировано вернуть инвестиции.
Это приводит к противоречиям, потом приходим мы и предлагаем гибкую аренду. Однозначно это сектор будет расти, чтобы сбалансировать ожидания владельцев и арендаторов.
- Насколько выгоднее обходится компаниям снять у вас офис, чем обычная аренда?
- Через нас получается всегда дороже, процентов на 30. Но у нас включена плата за обслуживание, “коммуналка”, все хозяйственные вопросы. Мы сами платим налог на землю, недвижимость, оплачиваем высокоскоростной интернет. Это готовый офис и готовая мебель.
- Человек может приходить вне месячной оплаты? Придет и спросит, есть ли у вас свободное место, так?
- Да.
- И сколько стоит один день?
- В среднем по Европе — от 20 евро. Но за 69 евро покупается возможность пользоваться неограниченное количество времени по всему миру.
- А если все места заняты?
- Как правило, такое невозможно. В Минске мы сейчас выкуплены полностью, и это исключение. В течение полугода мы планируем открыть второе место, предоставить клиентам разнообразие.
- Сейчас здесь визуально много свободных мест. Теоретически сюда мог бы зайти клиент, прямо приехав с вокзала, и начать работать, если он из другого города или страны, и у него есть абонемент Regus?
- Он бы не сел сюда, потому что здесь все выкуплено одним большим клиентом.
- Но это же тоже получается нерациональное использование ресурсов…
- Да. Поэтому вопрос: нужно ли было крупной компании выкупать столько мест? Компании должны правильно оценивать свои потребности.
«Белорусы должны лучше относиться к своей стране»
- У вас есть белорусские корни. Вы здесь жили какое-то время? Нравится ли вам Минск и Беларусь в целом, не только с точки зрения бизнеса, но и просто как место для жизни?
- К сожалению, я приезжала только на лето, к бабушке. Но мне здесь очень нравится. Меня возмущает только отношение белорусов к своей стране. Я не понимаю, почему идет такое самопринижение. Все плохо: природа плохая, дороги плохие... Это неправда. Здесь умнейшие люди. Может, чего-то и не хватает, но это прекрасная страна, а Минск — прекрасный город. Здесь такие широкие улицы. Город так прекрасно спланирован. Понимаю, что он был разрушен, но в итоге он развивается, и люди развиваются, они очень жадные до бизнеса. Мне совершенно непонятно ворчание о том, что все плохо.
Здесь отличные перспективы, люди, природа. Есть свои забавные и сложные моменты, но в каждой стране они есть. Может, тут их чуть больше. Я думаю, здесь будет все больше и больше бизнеса. Сюда буду переносить бэк-офисы крупные западные компании, станет больше офисной недвижимости. Было четкое движение в Краков, Вильнюс, следующими будет Украина или Беларусь. Скорее всего, многие компании будут выбирать Минск. Молодые люди тут квалифицированные, со знанием английского и с желаемой заработной платой ниже, чем запрашивается в соседних странах.
- Похоже, что ваша компания тоже имеет большие планы на Беларусь. Пять офисов за три года — это много, мне кажется.
- Может, их будет со временем и больше. Второй, как я говорила, будет открыт через полгода.
- Уже известно, в каком районе?
- Это хорошее место. Но точнее пока не скажу.
Фото: Павел Садовский.
Читайте также:
Собственная база отдыха за $ 1,28 миллиона. В 25 км от Минска продается «Заря» со скидкой 50%